近日，义乌发布新一轮房地产优化政策，进一步支持刚性和改善性置业需求。最受市场关注的是，义乌拿出8000万元，补贴首次置业者和多孩家庭。
具体政策包括：个人及配偶名下在义乌行政区域内无商品住房的，购买建筑面积小于150平方米且总价不超过350万元的一手新建商品住房，给予1000元/平方米补贴；对符合国家全面两孩、三孩政策的多孩家庭给予新建商品住房购房补贴，两孩家庭每套补贴10万元，三孩家庭每套补贴20万元。两项补贴可叠加使用，每套补贴额度不超过25万元，补贴额度共计8000万元，先购先得。
2024年，义乌曾推出2000万元多孩家庭购房补贴，在30个小时内被预约完毕，今年的8000万元同样在短时间内被抢完。
“购房补贴推出第二天，8000万元额度就用完了。”义乌资深经纪人王文泽（化名）表示，政府实打实给了优惠，再加上“先购先得，用完即止”，客户还是比较积极。
从政策细则来看，义乌此次政策瞄准350万元以下房源，而当地刚需楼盘也正面临销售困境。
根据中指研究院统计，今年3月，义乌总价300万元以下的新房成交套数占比37.4%，而2月的成交占比更是低至14.6%；个别乡镇去化周期长，其中苏溪镇、义亭镇均超过50个月，有楼盘开盘三四年都没卖完。
与此同时，义乌城区千万级豪宅则频频呈现售罄的滚烫场景。在绿城·凤起潮鸣、义承·御境双江等豪宅项目助攻下，中国房价行情网数据显示，2024年，作为金华代管县级市的义乌挂牌年度房价达到2.93万元/平方米，向省会城市杭州甚至一线城市广州看齐。
市场折叠，游戏玩家们几家欢喜几家愁。
8000万元补贴“日光”，有开发商自掏腰包加码
经纪人张黛（化名）的一位“二孩家庭”客户申请到22万元补贴，叠加开发商提供的装修礼包，以单价不到2万元/平方米的价格入手主城区一套小高层单位。
“市场调整了这么些年，房价下来了，各种补贴加起来，客户首付不到30万元，在她的预算范围内，加上房子使用率可以、整体环境不错，就出手了。”
8000万元补贴“日光”后，有开发商主动加码跟进。“美的置业、滨江等开发商自己掏钱补贴，希望趁着这股东风再去一下库存，”王文泽说。
其中一个自掏腰包补贴购房者的楼盘是位于义乌主城区北苑街道的君兰天玺。
该项目由美的置业、龙湖联合开发，2021年8月拿地，建筑面积约17.7万平方米，2022年5月首次开盘。截至2024年12月末，君兰天玺累计成交面积约5.1万平方米，去化率不足三成。
目前，君兰天玺所在的北苑街道整体面临较大的库存压力。根据中指研究院监测，截至今年3月末，北苑街道新建商品住宅可售面积约43.3万平方米，库存量排名义乌第一，去化周期约31.2个月，仅次于佛堂镇、苏溪镇和义亭镇。
4月2日，君兰天玺针对新推房源34#洋房特批600万元额度，用于补贴首次置业者及多孩家庭。根据开发商要求，享受补贴的房源，购房者需在2025年4月30日前办理按揭贷款完成回款，否则补贴无效，由客户补齐差额。目前，君兰天玺销售参考价约25000元/平方米，四年前的拿地楼面价为19556元/平方米。
就自掏腰包加码补贴的原因以及后续是否考虑推出更多激励政策等问题，时代财经联系美的置业方面人士，其对此不予置评。
不仅投入真金白银刺激购房需求释放，义乌市住建局还在公积金贷款、入学等方面给予购房者支持。
具体政策包括公积金缴存职工家庭购买二手房的，允许提取本人、配偶及直系亲属账户内的住房公积金用于支付首付款；2025年12月31日前在佛堂镇、苏溪镇、上溪镇、义亭镇、大陈镇、赤岸镇购买一手新建商品住房且暂未取得不动产权证的购房人，凭商品房网签备案合同其义务教育阶段适龄子女可在该商品住房所在镇学校排序入学。
小老板撑起义乌豪宅市场
下沉市场进入调整期，高端豪宅还在创造“日光”神话。
在经纪人王文泽看来，豪宅热销的支点在于义乌发达的产业基础，小老板们撑起义乌顶豪市场。
义乌市人民政府官网2024年7月刊载的一篇文章称，义乌外来人口约143.3万人，外国人达30余万人，常住外商2.1万人，“含外量”不亚于北上广深等一线城市。王文泽说，义乌发达的小商品经济吸引了大量年轻人来此创业、就业，也因此培育了旺盛的购房需求和强劲的支付能力，构成义乌房价的支撑力量。
义乌市统计局数据显示，截至2024年末，义乌常住人口为191.8万人，在册经营主体数量达115.5万户，可以说每1.7个义乌人就有1个是“老板”。2024年，义乌居民人均可支配收入约8.8万元，仅次于上海，领先北京、广州、深圳。
投资渠道有限，小老板们赚的钱流向市中心的豪宅。2024年，义乌主城区多个千万级豪宅项目接连热销。
5月，绿城·凤起潮鸣首开，推出88套合院，套均总价超过2000万元，吸引逾300组购房者登记。据《钱江晚报》报道，绿城·凤起潮鸣6个月揽金超60亿元。本地开发商八都房地产开发建设的万境观云，联排别墅总价区间在1000万-3000万元之间，6月开盘，推出78套联排别墅，18秒售罄，收金16亿元。义承·御境双江8月推出的54套联排别墅，中签率13.5%，开盘6秒售罄。
根据义乌市住建局统计，2024年义乌新建商品住房成交金额排名靠前的项目分别为孝子祠沄庭、凤起潮鸣、秦塘名邸、御境双江等，这些楼盘多为低密度住区或第四代住宅，面积较大、总价较高。
豪宅集中入市，合力推高区域新房价格。
中指研究院统计数据显示，2024年，义乌主城区的稠城街道、江东街道、北苑街道、福田街道、稠江街道新建商品住宅成交均价均超过3万元/平方米。其中，房价最贵的稠城街道均价约4.2万元/平方米，同比上涨15.4%；江东街道次之，均价约3.6万元/平方米，同比上涨22.2%。
豪宅大卖只是义乌楼市的光鲜一面。硬币的另一面，仍有许多开发商、经纪人乃至二手业主深陷卖房困境，市场上已经出现“面包价”低过“面粉价”的房子。
例如万达CBD板块的一楼盘，已于2024年中交付，目前仍在销售中。一名经纪人透露，该项目最近推出的特价房源，单价约2.8万元/平方米，而拿地楼面价超过3万元/平方米，“原价560万元的大平层现在卖420万元，不少老业主都说买早了。”
“我们拿到的很多楼盘底价，都不敢发朋友圈，怕被老业主看到，”张黛说。作为卖房子的人，她的小红书高频词是“等等”，“去年买房的业主以为抄到底了，结果今年四代住宅使用率高达100%，原来300万元买平层现在可以买别墅。价格、产品还在‘卷’，如果不是特别‘刚’的刚需，可以再观望一下。”
深耕浙江的一品牌房企市场研究人士也表示，据其公司内部测算数据，在长三角城市中，金华的新房去化周期明显高于台州、嘉兴等同级别城市，需求端表现一般，但供应端问题显著，“对这类城市，我们更加偏向把握市场里的点状机会。”
刚需产品的止跌回稳，或许是义乌市场全面回暖的关键。
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