当前，市场竞争已从增量市场逐渐转向存量市场，并购市场回归理性。高质量发展已成为行业“主旋律”，物业企业不再一味追求规模体量，结合增值服务、净利润和营收等经营指标，有针对性的进行拓展，拓展上更加注重质量，同时对于“拖后腿”的项目，主动选择“断舍离”策略。

近年来，物业管理行业经历了快速的规模扩张，管理面积持续增长，市场规模不断扩大。据中研普华产业研究院数据显示，2024年物业管理行业市场规模已增至约6000亿元，并预计到2025年将达到2万亿元。这一增长主要得益于城镇化率的提升（2024年达68.2%）、房地产存量面积超580亿平方米、政策支持以及技术革新。例如，万物云物业、碧桂园服务、保利物业等头部企业通过并购整合加速市场渗透，2024年碧桂园服务在管面积突破18亿平方米，城市服务业务营收占比提升至15%，较2020年增长300%。然而，随着市场竞争的加剧，行业从增量市场逐渐转向存量市场。企业间的竞争不再仅仅是规模的比拼，更在于服务质量和运营效率的提升。2020-2024年，物业管理行业并购交易金额累计超800亿元，头部企业通过横向整合扩大管理密度，纵向延伸至城市服务、智慧社区等高附加值领域。此外，市场竞争还体现在区域分化上，一线城市仍是高端物业主战场，但二线城市增速最快，三四线城市则受益于城镇化下沉政策，老旧小区改造和县域商业综合体推动需求释放。中小企业在市场竞争中则通过差异化服务寻找生存空间。部分企业聚焦区域市场，以灵活服务和良好的口碑传播维持竞争力。

在物业管理行业的发展历程中，过去两年的“规模为王”策略曾主导了企业的扩张路径。物企通过大规模收购快速做大业绩，以满足资本市场对规模增长的期望。然而，这种策略也带来了诸多问题。物业行业并购热潮在经历了前期的快速增长后，逐渐趋于理性。并购更加谨慎，央国企并购相对活跃，并购方向从单纯的“规模型”向“业务型”转变，更加聚焦于特色细分赛道。例如，万物云在2025年开年的并购中，充分考量了被并购企业项目与自身业务的契合度，通过收购深圳中洲物业，进一步提升了重点城市的价值街道密度。

如今，部分物企已开始“去地产化”，主动断舍离关联方关联交易，以提升自身独立性和市场竞争力。近期资本市场对物业管理行业的热情有所回升，部分企业通过回购股票等方式稳定股价，增强投资者信心。

同时，行业逐渐认识到服务品质是企业发展的核心竞争力。企业开始从基础服务入手，通过提升服务品质来夯实品牌根基，实现市场份额的扩张。同时，物业服务企业也在积极探索多元化的服务模式，如社区增值服务、城市服务等，以满足不同客户群体的需求。随着物业管理行业向高质量发展转型，企业的发展逻辑正逐步回归到物业服务的本质：通过高品质服务夯实品牌根基，实现市场份额的扩张；凭借基础服务维持稳定的现金流和企业利润；在此基础上，不断探索多元、创新的服务模式，以提升企业整体经营水平和服务质量，进而提高客户满意度。为了进一步提升服务品质，物业管理行业正加速从“互联网+”向“人工智能+”的服务模式转变。

另外，市场上岀现以“弹性定价”杀入低价市场，把定价权交给业主就如同给行业扔了一颗深水炸弹。如何做到“质价相符”？这似乎比“带资进场”更有杀伤力，我相信一切都是为了管控成本而倒推出来的新玩法，这种玩法让物业公司由被动变为主动，因定价权交给了业主，业主要为自己的选择负责，有效地减少了投诉。

展望未来，AI技术应用浪潮将对物业管理行业产生深远影响。通过AI算法，企业可以实现设备故障预测、能源消耗优化等，提升管理效率。例如，万物云将AI视为重塑物业管理价值链的核心引擎，通过“场景优先、数据筑基、技术赋能”的战略框架，推动物业服务的全面变革。未来，物业服务将呈现“五化”趋势：岗位物联网化、服务AI化、作业流程化、机械化、服务报告数字化。

未来，物业管理行业的市场格局将继续演变。一方面，并购市场将更加谨慎，央国企的并购活动可能相对活跃，且并购将从“规模型”向“业务型”转变。另一方面，随着市场竞争的加剧，行业集中度将进一步提升，头部企业通过并购和整合，将形成更大的规模优势。

尽管房地产市场的下行对物业管理行业造成了一定影响，但随着政策的支持和企业自身效率的提升，行业的自由现金流和利润率有望改善。未来，锁定C端客户的社区增值服务、聚焦G端政务客户的城市服务业务以及关注B端客户多元服务场景的IFM等专业赛道，将为物企的发展带来新的增长机会。

此外，由于大部分物业公司位于港股，港股资金面受汇率影响比 A 股多，简单来讲人民币汇率贬值不利于港股资金面，但如果人民币汇率贬值短期可控则资金面有修复的空间。

但随着大数据的普遍应用，未来的市值估值将与数字资产、AI、算法和算力挂钩，而不再单纯以营收、增值服务收入、在管面积、第三方在管面积、净利率和每股基本盈利等指标挂钩。

服务品质的提升将是物业管理行业未来发展的关键。企业需要通过高品质服务夯实品牌根基，同时探索多元、创新的服务模式来提升整体经营水平和服务质量。此外，基于AI和大数据的服务模式将为物业服务带来新的变革，通过构建服务数据大模型，实现“数智赋能”，让服务更优质、更高效。

同时，为了打造一个全智能、全方位、全角度的服务体系，未来需设立一个数字管家岗位，即超级管家。把数据作为底层架构，依托物联网、AI、云计算和5G等手段，构建一个服务数据大模型，生成式的服务人工智能将从这些大规模的数据中学习和训练，从而用“数智赋能”让服务更“优质”更“高效”，加快形成“新质服务力”。以解决各个部门因独立运行而可能导致的数据孤岛和低下的效率，信息不一致也可能导致重复劳动和管理盲区，这不仅仅会拖累运营效率和服务质量，也会埋下安全隐患和增加服务成本。

企业不要盲目追求高毛利率，应该将关注点放在现金流和服务口碑上，追求合理的毛利率水平，保持“长坡薄雪”。同时企业已不再盲目地追求服务种类的多样性，而是专注于某些特定领域。标杆企业在布局社区增值服务过程中不是盲目地追求服务种类多样，而是重点发力1-3项细分业务，尤其是生活服务类收入占社区增值服务收入比例较高，是企业社区增值服务的“主力军”（如房屋租售和家居装修）。

同时，物业服务企业应避免盲目追求平台流量业务，而是通过探索开展上下游的供应链金融、互联网金融中的社区金融、实名认证的区块链金融，未来物业公司不止是线上线下的金融公司，同时还是空间数字科技公司，但本质还是物业服务，资产却是数据，拓展服务边界。

本文作者： 广州物业管理研究会副会长 张伟忠