近，深圳的商业中心又传来多个项目有动作。

位于蛇口23万平体量的K11 ECOAST海滨文化艺术区将于4月28日正式亮相；与此同时，宝安商业配套仍在持续加码，深圳第五家山姆会员店正在沙井片区紧锣密鼓建设中，预计今年开业。

第五家山姆所在的大沙井片区也将迎来商业发展的黄金期，从海洋新城规划到多个商业巨无霸项目的落地，该区域即将成为深圳商业版图中较具爆发力的新兴商圈。

对于片区的人们来说，娱乐、休闲、购物一体化的生活也不用跑远了。

本文所有数据及信息仅供参考，具体官方信息为准。

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作为宝安这几年“网红大盘”频出的沙井，最近又迎来了一个大旧改项目。

近日，位于万丰海岸城和鸿荣源珈誉府旁的宝安区新桥街道107发展带康达尔工业园城市更新单元（草案）对外公示；据资料显示，此项目实施主体是京基。

规划显示，更新单元用地面积242718.3平方米，开发建设用地面积120347.2平方米，规划容积为397470平方米（其中住宅367500平方米，商业7500平方米），公共配套设施建筑面积22470平方米（含18班幼儿园<2所>12400平方米、占地面积10800平方米等）

随着此旧改的加入，沙井核心商圈将形成以“海岸城 鸿荣源珈誉府 京基旧改”的“金三角”格局。

截图百度地图

目前这一片的商业体量，不要说放在宝安，即便是在深圳也很“炸裂”。

——万丰海岸城就有近20万平的商业（山姆会员店将开业）；

——鸿荣源有约30万平的商业；鸿荣源旁的华强广场约12万平的商业；

——再加上康达工业园旧改的7500平商业，仅这一范围内就有超过60万平的商业体量。

未来将连成塘尾-马安山双站上盖都市商圈，通过华润金蚝小镇城市更新，日后，商圈将进一步北向延绵至沙井中心区。

无疑将推动沙井/新桥从“工业老镇”向 深圳西部商业新中心 升级。

万丰海岸城商业综合体区位示意图

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约30万㎡奥特莱斯购物中心，深圳西部最大

值得期待的是，鸿荣源有约30万㎡的奥特莱斯购物中心。

此项目与塘尾站直连，与华强广场隔路而望。

根据鸿荣源壹方商业此前透露的消息，此项目将以“奥特莱斯 X”模式，从体验化、主题化、全业态化和游乐化等多维度出发，延续传统奥莱名品特质，引进国际顶尖品牌折扣店，也将围绕消费者“吃喝玩乐购”消费升级需求，升级微度假体验。

这将是鸿荣源继成功运营宝安壹方城、龙华壹方天地之后的第三个超大体量购物中心。

鸿荣源携手奥特莱斯，打造沙井片区最大体量的购物中心，更倾向于创新突破，打造差异化产品。

壹方奥特莱斯效果示意图

深圳第5家山姆会员店或今年7月开业

约 20 万㎡万丰海岸城购物中心，引进的山姆会员店一直倍受关注，据了解，预计今年下半年开业。

此项目开业后，将一改区域内大型体验式购物中心的缺失。

万丰海岸城综合体以商业为纽带，在空间上高度聚合各业态，打造一个可以自循环的商业生态圈。

万丰海岸城由两个盒子mall 公共平台街区商业组成，其中两个盒子间架起三座空中廊桥，除了与连廊相连接外，也与住宅互动，进一步强调了空间围合感。

据了解，万丰海岸城将引入300 品牌，注重于引入区域内引领性或稀缺性的各类品牌。

比如主力店之一将引入海岸集团的自营影院-海岸影城，该店将以五星级标准打造宝安区首个Cinity巨幕影厅，拥有9个影厅，可同时容纳近2000人观影……

无论是鸿荣源引进的奥特莱斯，还是万丰海岸城引进的山姆会员店，对于片区的商业来说，都是一个巨大的提升。

仅这一片，未来可容纳数十万的居住与办公人口，规模化的虹吸效应很明显。

示意图

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宝安的商业发展蓬勃，尽显消费“西”引力，从首店经济到时尚街区，从潮流商圈到多元体验式商业街区，宝安商圈活力不断勃发，满足市民消费需求的同时，也构建了蓬勃的多元文化氛围，让市民、游客与城市发展同频共振。

据数据显示，目前宝安区拥有商业综合体近40个，商业总量超310万平方米，总量位于深圳之首，已形成了宝安中心商圈、沙井商圈、空港会展商圈等近10个商圈。

接下来除了海岸城和奥特莱斯的大型商业外，在福永片区，还有怀德万象汇年内将亮相宝安！

该项目为TOD上盖，12号线怀德站直达，体量巨大，达18万平方米。

据了解，怀德万象汇规划400余品牌，其中将以100 餐饮品牌打造“宝安最强餐饮矩阵”，并且片区餐饮首店接近5成头部品牌云集。

此外，国际会展城片区的华发超雪中心预计今年4季度开业，该项目总投资超296亿，将以冰雪主题为核心特色，通过全球顶级室内滑雪场（全球规模最大、中国落差最高的室内雪世界）、高端酒店、沉浸主题商业、Funmix活力空间、年轻都市文娱商业街等产品组合，结合冰雪产业链上下游，打造兼具专业性、娱乐性以及冰雪产业推广为一体的城市文旅地标。

而在宝安片区，还有深圳大悦城、湾区之眼、智驾公园IE PARK（一期）、DM港隆城等商业项目待亮相。

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近年来，深圳商业格局从“单核心”向“多中心”演变，传统商圈（如罗湖、福田）的集聚效应减弱，新兴区域（如龙华、宝安、光明）的商业崛起，使得人流分布更加分散，部分老牌商圈客流明显下滑。

数据显示，截至2023年，深圳已开业购物中心超200个，其中10万㎡以上的大型商业体超50个（如万象城、壹方城、海岸城等）。

核心城区（福田、南山、罗湖）商业高度密集，部分区域3公里范围内甚至聚集5-10个购物中心，竞争激烈。

目前，购物中心也存在分化，头部商场（如深圳湾万象城、罗湖万象城）的租金高、客流稳定，品牌争相入驻。

而中低端或位置不佳的商场则面临招商难、同质化严重的问题（如龙华部分社区商业），部分项目因缺乏特色而陷入“客流下滑—品牌撤离—运营恶化”的恶性循环。

未来，在商业的爆发现状下，市场必将加速淘汰同质化项目，转向“精细化运营”，这对开发商的招商能力、业态创新和用户体验提出了更高要求。