出品|凤凰网风财讯

作者|王婷婷

2025年，商业地产继续深水区竞争。仲量联行数据显示，全国40城甲级办公楼截至去年底的总存量达到1.1亿平方米，平均空置率整体上移1.4个点；中国GDP排名前十城市零售物业的空置率约7%-10.8%。

武汉作为强一线城市“商业晴雨表”之一，充分体现当前商业地产市场的“超饱和竞争”格局。仲量联行数据显示，武汉2025年第一季度优质办公楼新增供应约11.8万平方米，平均空置率达到39.5%；优质零售物业首层空置率约13.1%，全年预计仍将新增供应约45.6万平方米。

然而就是在这样的“深水区”，依然有企业和项目能“浮出水面”。例如汉口中心区的地标项目瑞安【武汉天地】，数据显示，2024年其零售板块已突破4000万客流、全域客流占18%，其中新天地街区、壹方南馆、壹方北馆综合出租率超95%，已属于满租水平，吸引了lululemon、SALOMON、3CE等47家首店及旗舰店入驻。

武汉天地写字楼板块中，企业天地1号2024年签约优质企业近60家，去化量是武汉甲写第一名且连续三年为市场销冠。商务群中四栋甲级写字楼入驻企业超200家，企业税收超过20亿元，其中A栋更是多年的湖北省税收冠军。

据悉，瑞安位于武汉光谷的【创新天地】，零售板块的“创新天地商业公园”签约率已近70%，将在今年9月30日开业；“创新创业中心”的花园式庭院办公楼，销售物业已由海康威视、格蓝若、飞速创新、四方光电等龙头企业购得，超高层甲级写字楼“创新天地企业天地”已全面开启预租。

【武汉长江天地】作为武昌湾百年船厂旧址之上的文化综合体，保留了原址红色文化、工业遗址与长江文脉，正以城市新名片的定位打造能引领武昌古城板块区域价值提升的项目，其首期住宅最快将在2025年四季度提前交付。

可以发现，瑞安房地产深耕武汉20年，在当地打造的三大项目【武汉天地】、【创新天地】、【长江天地】均已融入城市发展，形成了清晰的竞争优势。

那么瑞安房地产是如何逆势突围、具备哪些独特方法论、如何判断商业地产的前景……针对诸多业内关注的话题，凤凰网风财讯采访了瑞安新天地行政总裁张斌，其在交流中分享了大量价值建议和独特观点。

“将商业项目复制到这个城市，就错了一大半”

风财讯：商业地产已进入存量博弈，且同质化严重，如何打破“千篇一律”激活项目、取得竞争优势？

张斌：

回顾过去二十年的房地产，我们太想复制标准化的产品，导致出现好多千篇一律的东西，造成今天的供应过剩、同质化问题，然而客户的需求并没有得到充分满足。

我认为商业项目“复制到这个城市就错了一大半”。因为中国太大，地域、人、时间都是变量，三个变量同时并存时复制一个产品失败的概率有多大？

所以早年很多人问过我，上海新天地作为全国第一个城市更新项目，有很大的影响力，为什么不把它作为“标准模型”复制到武汉或其它地方？我们始终没有这样做。

相反，瑞安房地产2005年第一季度拿到地后初入武汉，我作为瑞安在武汉的第一个员工，第一件事是带着团队研究城市。我们发现武汉是一个东南西北风格融合的城市，开放、包容。理解清楚城市后，再打造产品才会慢慢有一些感觉。所以从始至终，我们打造武汉天地时都很注重保留下能记录和反映城市独特之处的地方，例如十二栋楼都不一样，“没有特点”其实是给了我们最大的发挥空间。

(武汉天地全景图）

“尊重城市、理解时间、懂得客户”

“像蜜蜂一样工作，像蝴蝶一样生活”

风财讯：除了老城旧改类城市更新项目，很多城市新兴区域面临商业设施错配、供应同质化等，如何解决此类问题？

张斌：

核心依然是尊重城市、理解时间的价值、读懂人的需求、打造面目清晰的项目。以武汉为例，光谷就是城市的新兴核心区、聚集大量高新技术企业和知识人才。企业需要的是产业生态系统高效运转，基于清晰的需求类型和市场基础，瑞安选择在光谷落地“知识社区的模式”，打造瑞安创新天地，提供支持“人、技术、资本”知识经济要素不断碰撞和交互的空间，提供一个企业们能找到高度链接、高效分享的交互产业的平台。

与此同时，现在的知识人才则需要“像蜜蜂一样高效地工作、像蝴蝶一样优雅地生活”。程序员、知识工作者早就不应该像早年那种，在荒凉的园区枯燥地“码代码”，大家都会希望下楼就能喝一杯咖啡、步行就能约投资人谈、住就在旁边孩子能在楼下等父母牵着手一起回家……

我认为这些价值和姿态是能够打动客户的。9月份开业的创新天地现在已签约达70%便是市场的回应。

(武汉创新天地规划图）

“面目清晰的项目才算合格”

“所有面目模糊的项目终会被淘汰”

风财讯：你经常提到“要打造出面目清晰的项目，会收到这个城市给予的回报”，所有面目模糊的项目会有被淘汰的风险。那么如何才算【面目清晰的项目】？

张斌：

“面目清晰”有三层含义：清楚客户是谁；清楚竞争对手是谁？清楚创造的价值是否远高于对手？例如清楚客户是谁，就是要有明晰准确的客户画像，要让客户在场所的体验和感知清晰，内容清晰（如租户品牌明确、柔性内容清晰，能够清楚知道相应时间段的每个场所中会有什么场景出现），线上线下服务和体验充分且清楚。

还有一层意思是，要想明白你是为哪一个城市服务、城市经济活动特点是什么、人的特点是什么。“城市和人”是我们在每一个项目，每一年都会观察和研究的，以便项目每年能够紧跟城市变化去调整。

例如武汉天地在疫情之后，调改了95%的街区商业。因为疫情后武汉的商业供应、业态和需求出现了很大改变，基于此进行诊断项目后，我们决心做出大改，以适配城市新变化。此外值得一提，武汉天地是瑞安新天地系列中，唯一一个有美食街的，这是为了满足武汉的码头文化、户外用餐风俗等对美食产生的个性化需求。事实证明，现在美食街是武汉天地中生意最好、租金最高的。

“找到城市的断层部分”

“文化和社会福祉领域大有可为”

风财讯：当前全国商业地产呈现供应过剩、市场超饱和状态，还有新的机会点吗？

张斌：

过去二十年，行业并没有拿出太多好东西，因而大家在“进取”的过程中其实还能挖掘很多机会点。

比如，首先找到城市的“断层”部分。不要怕卷，就怕你没有能力找到这个城市“骄傲”的那一部分、找到当代人意识形态当中的某一个“断层”，并真正满足客群的深层需求。

举一个例子，很多城市人的内心深层次都有一个渴望——离开城市、寻求放松，这是中国农耕文明留在人们心底的，对野外和自然的需求。我们就围绕“帮助城市人离开这个地方”的理念，在上海近郊恢复了一个“江南水乡”——蟠龙天地。它也成为是距离上海市区最近的江南古镇风格街区，吸引了大量市民和游客来“微度假”。

其次，文化部分大有可为，这也是瑞安房地产擅长的部分。

今天的文化不只是简单的“拿来主义”，比如某个雕塑、建个展厅，第二阶段是做IP、做某一类文化。例如上海传统的吃席、听曲、手工作坊、赶集等风俗，我们做成文化IP新焺集在蟠龙天地落地，发挥文化价值和吸引力。

“创造和碰撞出新的文化”也很重要。日本和文化有关的经济产出率已占到40%，超过制造业，足以彰显文化产业的价值。瑞安房地产也有一些共创的品牌和业态、自创品牌、原创IP，围绕文化进行挖掘和研发，以更好抓住客户心声去服务客户。

第三，我认为社会福利/福祉部分也大有可为，或迸发出大量需求。

可以尝试和医疗集团合作，以社会福祉和医疗为主题打造知识社区，把健康医疗和生活方式结合起来。我们还会研究很多康养板块，如术后康养、年轻人成长介入、中年保养等。

在此过程中，对于商业管理团队来说，不要招商后就完事，服务品牌是一个长期过程。可以帮助品牌一起挖掘单店的特色，甚至在品牌、市场等很多方面提供帮助，也可以帮助一些老品牌找到品牌新生的机会，每家店都有可能成为全国乃至全球独一无二的店。

（武汉长江天地全域图）

“同行不要去卷无聊的东西”

“要做到让当地百姓为项目骄傲”

风财讯：中长期来看，内地商业地产市场还能给企业多少发展空间？

张斌：

中国在消费领域还有大量机会值得去挖掘。我一直倡导，同行真的不要去卷无聊的东西，不停地复制“商业盒子”有什么意义？要更聚焦客户变化中的需求，尤其是精神层面的需求，有魄力和决心去做面目清晰的项目，服务好客户。

另一个层面，瑞安房地产的“新天地”，每一个都长得完全不一样，但经营理念是一致的，即打造能够和城市脉搏共频跳动的项目，能够和城市的文化和生活方式链接。我一直要求团队要做到“让当地的老百姓和客户为这个项目骄傲”。

因为这样的经营理念和自我要求，在艰难的商业市场环境中，瑞安商业能做到开一个(项目)成功一个，老项目依然实现两位数的增长，这是构成企业增长信心的重要来源。

（数据显示：瑞安房地产2024年录得租金及相关收入35.47亿元，同比增长9%，零售物业和成熟办公楼的平均出租率94%和91%，均优于一线城市市场平均水平）。