中海地产今年在南山区部署了两个住宅新盘，一个在后海总部基地，联手华润打造高端产品；另一个在南头同乐板块，面向普通改善家庭。

其中， 位于南头同乐的是「中海云启源境」，项目宣传已经铺开，产品信息明晰，展示中心已开放，可能在“5.1”假期或4月底开放样板间，计划6月左右入市。

--项目介绍--

01区位交通

中海云启源境位于南山区南头街道，与豪方天际花园、前海东岸花园为邻，东侧与南山农批市场一路之隔，南侧通过跨北环人行天桥方便抵达中山公园。

项目坐落在南山区和宝安区交界的同乐板块，是交通要塞之地，与宝安中心区、前海核心区、南山科技园、南山中心区等重点区域左右逢源。

板块局部因大道交通割裂明显，交通纵横交错之地。中海云启源境就处于南坪快速、北环大道和南山大道等主干道的合围之内。但好在出行也便利，方便连接快速路。

也有轨道交通支撑，从项目出发，步行至地铁12号线同乐南站约550米（地图测量仅供参考），比较舒适的距离范围内。

同乐片区定位为南山北部片区住房保障、职业教育等综合居住配套服务片区。

因南头机场整体搬迁、南山水厂改扩建、地铁车辆段建设、零散地块盘活等，片区当前及未来一段时间内，都会有大量新建改造项目相继落成，而目前不可避免处于大工地的状态。

02项目规划

中海云启源境原为润亚奕拓厂房城市更新单元，曾按照豪方天际项目三期规划，后实施主体确定为中海控股的深圳市海奕房地产开发有限公司。

项目建设用地面积9006.52㎡，总建面约8.8万㎡，容积率约7左右。主要由1栋一座47F住宅，1栋二座21F住宅和1栋三座46层保障房组成，附设3班幼儿园。

规划住宅总户数708户，其中商品住房298户，其余410户为保障性住房。规划停车位598个，车位比约1：0.84。

项目采用大量的玻璃材质作建筑立面，采用了高端产品专用配置的三层中空Low-E玻璃进行铺装，现代轻奢感。

03房源信息

中海云启源境推售房源位于1栋一座（47F，3梯5户）和1栋二座（21F，2梯5户），涵盖建面约90-95-105-143㎡3-4房，一共298套可售房源（以市住建备案公示的为准）。

其中，建面约95/105㎡三房户型以朝东为主；建面约90㎡三房户型朝西；建面约143㎡四房大户型东南朝向。

从工程进度来看，应会首推1栋一座约208套，超高层含大户型的一座。

--老牛点评--

1.中海云启源境所在的南头同乐，一直都是争议比较多的片区。不可否认，大体位置不错，并且由于近北环、南坪、南山大道等主干道，无论是去科技园、前海、南山中心，还是宝中、留仙洞总部基地，去哪都比较中心。现在又多了地铁12号线同乐南站，步行到地铁站还算方便，多了个出行选择。

2.大交通不成问题，但也是带来争议的主要问题。一方面是局部片区被割裂，片区和周边犹如隔着一道屏障（主要在心理感受上）。南山农批市场在其中又占据了很大一部分面积，不可避免会带来观感、卫生、噪音等不利影响。该农批市场仅有综合整治及改造安排，没有推倒重建的计划，做好长时间共存的准备。

另一方面是否受噪音影响？由于有邻居豪方天际花园、豪方写字楼和前海东岸花园建成在先，中海云启源境整体靠里，整体影响不算突出。其中，1栋一座尽管与北环大道最短距离约120米左右，但朝向北环大道的除了豪方写字楼一侧外，基本无遮挡，多少会有一些影响。另一侧的南坪快速路已做了全包围隔音防噪，又有豪方天际，则没有什么影响。

3.项目规模比较小，楼间距小；保障房占比超过一半，居住纯粹性不足，根据以往商品房和保障房混居的项目来看，若出现小区资源争夺，物业管理难度不低；车位也不足，平均1户仅有0.8个车位，可能比较紧张。

4.基于片区现状和项目规划，其定位显然不走高端路线。产品面积段又偏大，其实比较尴尬。好处是近学校，近中山公园，也有地铁站支撑，学校顶着南实集团的头衔，在南山区中游的水平。对于偏向于就近入学需求，或着偏向南山中心资源的家庭，又只想要新房的，可以考虑。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。