“星期六（4月19日）来了400多组客户，很夸张，真的接待不过来。”上海市杨浦区滨江某楼盘置业顾问徐清向《每日经济新闻》记者表示，“到时候如果没有其他选择，大家应该会考虑认筹我们的”。

4月20日，每经记者实探发现，偌大的售楼处被一组组看房家庭挤满，展厅、休息区、唯一的样板间，每个角落都挤满了看房人。

该项目所在的杨浦滨江板块大桥东段，目前美团、哔哩哔哩等大型企业总部在建，产业导入优势明显；头部房企纷纷扎根，高端住宅大量供应。

但市场对于该板块始终有争议：有人坚定看好未来发展，有人认为杨浦滨江的规划迟迟未能兑现，城市界面差强人意。

住宅开发太快

上海市杨浦区人民政府2012年1月印发的《上海市杨浦区滨江发展“十二五”规划》曾提出该区域存在的不足及瓶颈，其中包括“规划布局和功能定位有待提升”“市政配套和基础设施欠债较多”“公共空间和公共岸线有待完善”等。

事实上，杨浦滨江开发周期长，城市更新难度大。滨江核心区近10平方公里内，工业仓储、运输码头较多，城市面貌破旧。

经过多年旧改和开发建设，2017年底，随着黄浦江两岸45公里滨江岸线公共空间全线贯通，杨浦滨江南段5.5公里沿江岸线也全面开放。尽管近年来板块内的规划高度与建设速度有目共睹，但相较于住宅开发对于板块能级的期待，似乎仍不够匹配。

但慢也有慢的好处。

第一太平戴维斯中国区策略顾问部负责人朱锋在电话中对每经记者表示：“好处在于它的规划建立在其他滨江板块的开发经验之上，从滨江沿岸向腹地的规划布局逻辑更科学，整个沿江空间完全释放给民众，更亲水，更宜居。”

上海杨浦滨江某住宅项目售楼处 每经记者 包晶晶 摄

每经记者在杨浦滨江沿线看到，大体量的项目建设正如火如荼：中交广场、中海代建八埭头商业地块，以及中信泰富地产多个风貌地块、翠湖滨江风貌别墅等构成组团；美团上海科技中心、哔哩哔哩新世代产业园、杨浦滨江创智中心，与浦江之星、海玥外滩序，以及多个风貌地块构成组团。

“但目前城市界面和公建配套还在规划完善中。”朱锋说，“一些大型商业配套在规划中，大连路板块有一个大的商业综合体，有一定的开发周期；杨浦大桥片区的总部基地，包括哔哩哔哩新世代产业园、美团上海科技中心，配套属性不是偏消费型的，但规划中的合生汇会有所补充。从整体看，杨浦滨江目前商业相对分散，缺少集聚效应”。

能否撑起房价“10万元 ”？

“那您先在这看看，又有一组客户来了，我得去接一下。”徐清迅速陪同记者看了一下样板房，便匆匆离开接待下一组客户了。

每经记者探访的项目，预计单价超过10万元/平方米，其中附赠地下室的房源预估1500万元/套。

近几年，各大开发商也用实际行动表达对杨浦滨江的信心，如中海地产、保利发展、中铁置业、瑞安房地产等。

最近的一次土拍，是2024年11月27日，中海地产以总价36.45亿元竞得定海社区K8-05地块，溢价率16.33%。该地块定名为中海云邸玖章，不久前已开启认筹。

从“一房一价”表来看，销售单价从约9.25万～12.46万元/平方米，部分房源总价超过1870万元/套。不过，项目认筹热度与近期徐汇滨江板块、浦东新杨思板块的热门楼盘相比，仍然稍显弱势，并未触发积分。

目前，杨浦滨江沿岸一线已经集中了缦云上海、中海云邸玖章、保利江浦项目、中建壹品外滩源著等改善型项目，以及招商蛇口桐安里、翠湖滨江等风貌项目，每平方米单价从10万元到21万元不等，可以说“全线高端”。

但对于需要掏出真金白银的买房人来说，城市界面和商业配套并没有那么完美。

“这一轮城市更新中，很多风貌建筑得以保留。从目前的市场反应看，风貌别墅的销售更偏好在静安、黄浦等区域。不过，近几年杨浦推的公寓楼盘，从浦江之星再到现在中海的项目，还有保利琅誉等，销售情况都还不错，但周边配套可能还需要几年的发展时间。”朱锋表示。

杨浦滨江的住宅要分成改善型和风貌别墅两个大类。

“从目前的本土消费来讲，大部分市场需求还处于第一次改善阶段。杨浦是人口大区，密度高，同时有着大量售后公房（注：售后公房，原来租赁的公房经房改后出售给原承租人）、老公寓，从市场需求层面看，改善型住宅流速比较快。”朱锋分析。

“第二次、第三次改善的时候，也许会考虑风貌别墅，但目前还没到这个时机。将来大量产业导入后，部分有购买力的人会喜欢风貌别墅。”他补充说。

大约两周后，杨浦滨江又要迎来一次宅地出让。出让资料显示，杨浦区N090602单元L4-02地块为居住用地，出让面积2.12公顷，容积率2.5。

每经记者在现场看到，地块距黄浦江直线距离仅几百米，高层建筑将能一览江景。地块周边交通便利，紧邻12号线爱国路站，与上海国际时尚中心和超极合生汇的距离也相当近。

上海中原地产市场分析师卢文曦通过微信对每经记者表示：“该地块未必会再现此前的热度。供应量不是关键，重要的是城市界面没有跟上。如果产品在100平方米左右、12万元/平方米以内，流速应该还可以。”