观点指数 提振消费政策持续出台，华联或出售北京SKP 目前，国内消费动力亟待提升，相关部门持续出台商业促进政策，促进零售商业进一步发展。期内，大宗交易市场也有消息传来，华联或将出售北京SKP，但目前尚未确认。

样本企业艰难实现正向增长，探索轻资产与存量机遇 零售商业企业在去年承压明显之下，业绩表现差异明显，即使实现增长的企业也在探索应对市场的有效之法。在此背景下，存量和轻资产是主要发力方向。

购物中心专注跨界创新，奥莱主题化运营成亮点 运营层面，为应对市场变化，购物中心的创新手段层出不穷，在市场竞争中谋求一席之地。至于非标商业，差异化打造成为重要趋势，同时与文商旅的场景融合也更进一步。

消费赛道业绩增幅明显，新增长极发挥关键作用 消费品牌方面，在行业复苏或自身努力之下，部分企业过去一年的业绩有所突破，收获营收利润。但在行业竞争白热化之际，未来的发展仍面临较大不确定性，仍需理性审慎地看待市场。

传统电商营收增速放缓，跨界电商加速扩张 国内电商2024年营收再创新高，但目前均面临增速放缓的问题。跨界电商方面，关税战进一步加剧，电商平台SHEIN和 Temu纷纷宣布将调整美国地区价格。

消费REITs实现稳健增长，凯德投资拟发行C-REIT 消费REITs稳步发展，从2024年的表现来看，大部分REITs均取得不错的成绩。与此同时，国内消费REITs市场进一步扩容，除华夏华润商业REIT宣布扩募外，凯德投资也计划发展C-REIT。

提振消费政策持续出台，华联或出售北京SKP

零售市场方面，最新的2025年一季度核心商业城市租金表现上，上海、北京的首层平均报价均超过30元/平方米/天，其余城市则不超过25元/平方米/天。

不过，北上的空置率在样本城市中也处于较高水平，均超7%，上海的零售商业空置率更是达到8.5%。

数据来源：世邦魏理仕，观点指数整理

二线城市中，杭州的租金水平表现最好，达到21元/平方米/天，表现优于一线城市的深圳，后者租金水平为18.3元/平方米/天。

至于空置率，大部分二线城市的空置率较一线城市低。其中，空置率水平较低的是南京，期内录得3.6%。

整体来看，目前核心商业城市的零售项目仍面临较大的租赁压力，但大部分城市的空置率还是维持在稳定的水平。不过需要注意到，目前样本城市的租金水平均处于下滑状态，说明市场仍处在以价换量的阶段。

政策方面，期内国务院印发了《提振消费专项行动方案》，该文件以大力提振消费，全方位扩大国内需求，优化消费环境，增强消费意愿等为目的，对零售商业的发展起到积极的推动作用。

一方面，其丰富消费内容、优化消费环境，相关举措包括结合城市一刻钟便民生活圈和城市社区嵌入式服务设施建设，加快配齐购物、餐饮、家政、维修等社区居民服务网点；深化线上线下、商旅文体健多业态消费融合；创新多元化消费场景、鼓励国内外优质商品和服务品牌开设首店、举办首发首秀首展等。

此外，其还提及，支持符合条件的消费、文化旅游等领域项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs），相信REITs市场在上述积极政策的推动下有望进一步扩大。

大宗交易上，期内有消息称，北京华联和博裕资本接近达成协议，计划将北京华联SKP负责管理和运营的高端商场业务出售给博裕资本，双方也在讨论出售SKP管理的商场物业，整个SKP奢侈品商场业务的估值可能在40亿至50亿美元之间。

据观点指数了解，北京SKP是国内业绩最好的百货商场，项目采用零售直营化为主的模式，尤为重视对品牌的管理和合作优势，是奢侈品牌发布新品、限量款的首选之地，在过去数年里创造了不俗的业绩。

目前，该交易并未有达成的消息。但不可忽视的是，在消费分级加剧之下，北京SKP这一中国乃至全球高端百货的标杆，同样面临着经营压力。

样本企业艰难实现正向增长，探索轻资产与存量机遇

期内，国内大部分商业地产企业披露了2024年度业绩。分类型来看，商管企业业绩分化显著，头部企业的增长更为明显，其余企业则录得轻微正向增长或下滑。

数据来源：企业公告，观点指数整理

其中，华润万象生活收入同比增长30%，而同为商管企业的宝龙商业、星盛商业、中骏商管2024年的收入分别同比增长0.1%、1.5%、-4.7%。

增幅最大的华润万象生活，年内零售额同比增长18.7%，可同比增长4.6%，均优于社消零总额3.5%的增速。重奢方面，零售额同比增长5.6%，可同比增长18%；非重奢方面，项目零售额同比增长27.1%，可同比增长6.4%。

重奢和非重奢项目均实现增长，在去年消费市场整体承压，奢侈品消费市场弱于大市的背景下，这一表现较为突出，说明其有着较强的抗风险能力。

持有运营型企业方面，龙湖、大悦城、新城控股实现同比增长，分别增长6.8%、1%和13.1%。增长最多的新城控股，2024年新开吾悦广场15座，截至报告期末，累计在全国136个城市布局200座吾悦广场，已开业及委托管理的在营数量达173座，开业面积1601.07万平方米。

在规模和租金稳步增长的同时，新城控股计划于2025年实现商业运营总收入140亿元，新开业持有吾悦广场及管理输出项目5座。

项目发展上，轻资产和存量成为重要趋势。如华润万象生活目前正聚焦重点城市发展优质项目，积极拓展细分赛道机会，除增量项目外，还较为关注存量项目的挖掘。

据观点指数了解，在存量机遇挖掘上，华润万象生活的做法包括对存量项目进行调改，对业态组合进行优化，大力获取全球范围内的各类奢品资源等。不止于此，其还全力推进多个城市重奢、城市旗舰购物中心的扩建计划，如深圳万象城三期、深圳湾万象城二期(深圳湾文化广场)，郑州万象城二期等。

此外，期内轻资产合作动作频频，探索项目新的发展可能性成为共识。如苏州万象天地、北京侨福芳草地等商业项目，均于期内达成轻资产合作。

其中，北京侨福芳草地的轻资产运营由宁朴集团负责，计划启动全方位战略升级计划。未来，侨福芳草地将以“焕新消费体验、激活商业势能”为核心，聚焦项目定位重塑与业态组合优化。

据观点指数了解，宁朴集团由前香港置地中国区总裁凌常峰掌舵，此次合作有望为侨福芳草地注入国际化的品牌矩阵与先进运营经验，助力该项目打造出新的差异化优势。

购物中心专注跨界创新，奥莱主题化运营成亮点

购物中心运营上，品牌引入是期内的重点，呈现出新的变化特征。零售方面高奢焕新、引入高端户外品牌依旧是长期趋势，餐饮方面冰激凌、蛋糕等休闲餐饮则备受青睐。

数据来源：项目官微、公开资料，观点指数整理

可以发现，当下商场正通过稀缺性品牌资源、沉浸式场景争夺高净值客群，而奢侈品牌也在借助旗舰店和本土化策略，加大国内市场的渗透力度。

如国际奢侈品牌通过打造‌高规格旗舰店‌或‌概念空间‌，强化在中国市场的地位，期内蒂芙尼在成都太古里焕新旗舰店，该门店融入成都木兰花、熊猫等本土元素。

营销活动上，商场通过跨界创新与场景重构，持续激活消费活力。如南京德基广场通过艺术展览、夜间经济延长消费时段，吸引年轻客群。

而深圳万象城也通过举办盐田千春签售会，限量版海报结合艺术家亲签，并联动瑜伽品牌MAIA ACTIVE推出宠物瑜伽，扩展艺术与生活方式场景，吸引消费客群。

非标商业方面，主题化奥莱成为趋势。期内百联股份将借助国际级熊猫IP，在此打造全国首个“熊猫主题公园漫步式”奥莱体验空间。

在成都熊猫主题旅游资源加持下，该项目将充分挖掘属地熊猫IP优势，在品牌端、服务端和营销端全方位营造“熊猫名片+”，通过城市地标、IP主题商店、市集活动等形成强劲的“熊猫引力场”。

此外，非标与文商旅的融合也更加深入。如F1赛事期间，上海张园将赛车文化延伸至市区，通过快闪打卡、咖啡折扣等将赛事流量转化为消费留量，打造文旅商体融合的新名片。

消费赛道业绩增幅明显，新增长极发挥关键作用

餐饮方面，竞争依然激烈。老牌网红海底捞2024营收利润双增，全年营收427.55亿元，净利润47亿元，同比分别增长3.1%和4.6%。

与之相对，顾客人均消费从2023年的99.1元降至97.5元，同比降低1.6元，降价明显，目前处于“以价换量”的阶段。

新增长点探索上，截至2024年末，海底捞已创立了“焰请烤肉铺子”、“火焰官”、“小嗨火锅”等11个餐饮品牌，共计开店74家，实现收入4.83亿元，不过目前暂时难对公司的整体发展形成强力支撑。

茶饮赛道上，茶百道2024年全年实现营收49.18亿元，同比下降13.78%，净利润4.72亿元，同比下滑58.55%。

据观点指数了解，诸如茶百道的茶饮品牌真正盈利的来源是加盟模式，2020年~2024年，茶百道向加盟店销售货品及设备的营收占比达到94.5%、94.6%、95%、95%、94.6%。

而市场竞争加剧之下，各大企业开始争夺加盟商。沪上阿姨、奈雪的茶大幅下调了加盟费，且可以进行分期付款，而如茶百道这列以加盟为主要盈利方式的企业，利润下滑在所难免。

服饰方面，拥有较强市场竞争力的样本企业实现同比增长。Lululemon2024财年净营收106亿美元，中国内地净营收同比增长41%；安踏体育2024年全年收入也同比增长13.6%，达708.26亿元，首次突破700亿大关。

以安踏为例，其“大众市场+高端户外”的双轮驱动模式在市场上具有较强竞争力。旗下的始祖鸟、萨洛蒙等高端户外品牌，已占据全球高端户外市场的较大份额，为其带来持续增长的驱动力。

当下，安踏还在巩固上述优势，期内以2.9亿美元的价格收购德国户外品牌狼爪。狼爪为全球知名的户外服饰、鞋履及装备专业品牌，业务遍及全球多个国家和地区。

集合店方面，名创优品2024年营收为169.94亿元，同比增长22.8%。其中。海外业务收入同比增长41.9%至66.8亿元。

不过，近来的关税政策预计会给其带来一定影响。对此，名创优品方面表示将加快供应链全球化，考虑在保证一定目标毛利率的基础上做产品价格的调整。

美妆方面，作为国产品牌的毛戈平营收38.85亿元，同比增长34.6%。就发展策略而言，毛戈平目前仍坚持高端化路线，不仅产品售价逐步提高，还新入驻了武汉SKP、成都SKP等高端百货商场。

不过高端美妆市场的竞争也不小，如欧莱雅将继续推动其高端品牌如伊索、普拉达、华伦天奴等的全球化扩展，特别是在北美和新兴市场。

旗下拥有海蓝之谜的雅诗兰黛也表示，将把握高端美容领域的关键增长机会，进行变革性创新，巩固在高端美妆市场上的优势。

传统电商营收增速放缓，跨界电商加快扩张

标准电商上，2024年全年拼多多营收3938.4亿元，同比增长59%，营收增速远超阿里和京东；利润也有不错的增长，不按美国通用会计准则，归属于普通股股东的净利润为1223.436亿元，同比增长80%。

整体来看拼多多启动百亿减免后的首个财报，虽然营收增速有所放缓，但减免的费用助力超过千万商家降本增效，如西部地区的订单量同比实现双位数增长。

核心电商业务上，拼多多2024年第四季度营业收入1106.1亿元，同比增长24%，呈现放缓的节奏。

而阿里核心电商业务（淘天、国际数字商业）收入约为1738亿元；京东也得益于国家补贴政策的推动，电子产品及家用电器商品收入保持增长，2024年四季度增长15.8%至1741亿元。

短期来看，低价策略和用户争夺仍是主旋律，但长期来看，平台需通过巩固差异化服务，增强可持续竞争力。

跨界电商方面，头部企业期内不断扩张市场。4月，Temu继续加码东南亚市场，进一步强化区域布局，马来西亚成为东南亚半托管的第二个站点‌。

此外，其还计划上线哥伦比亚、挪威、菲律宾、阿联酋等半托管站点，并推进奥地利、韩国等本土站点‌。

不过随着关税战愈演愈烈，跨界电商也受到不小冲击，纷纷调整美国市场价格。受美国关税政策影响，知名电商平台希音（SHEIN）和拼多多旗下的跨境电商平台Temu宣布将调整美国地区价格。

两家公司在官方网站发布通知称，由于全球贸易规则和关税的变化，运营费用增加，为保持商品质量，将从2025年4月25日起进行价格调整。在调整前，即4月25日之前，两家平台的价格将保持不变。

值得一提的是，由于大量美国购物者在关税政策正式落地前大量囤积产品，引发了短期购物潮，Temu和Shein的销售额在3月和4月出现了逆势反弹的现象。

消费REITs实现稳健增长，凯德投资拟发行C-REIT

期内，已上市的消费基础设施REITs披露了2024全年业绩。其中，华夏华润商业REIT年收入最高，2024年度收入6.42亿元，而嘉实物美消费 REIT的净利润则最高，2024年度净利润3489万元。

数据来源：REITs公告，观点指数整理

底层资产运营上，为应对消费趋势的变化，实现客流与销售额的进一步提升，大部分基金拟对底层资产项目继续进行升级改造，进一步升级招商品牌。

如华夏华润商业REITs计划对青岛万象城一期南区等局部区域进行改造；杭州西溪印象城也计划引进多家中高端户外品牌，结合场内已有的品牌，夯实杭州拥有中高端户外品牌的头部商场定位。

市场方面，消费REITs的扩募迎来新进展。期内，首单消费REITs启动扩募，华夏华润商业REIT拟购入苏州昆山万象汇。此前2023年12月，华润置地已斥资10.07亿元收购昆山万象汇项目剩余49%的股权，实现全资控股。

若成功扩募，华润商业REIT既能扩大对不同城市消费基础设施的覆盖范围，有效分散资产组合风险，又能有利于拓展持有的消费基础设施资产组合，获取稳定现金流。

除现有REIT扩募外，市场上也迎来了首支由国际化资产管理公司在中国申报的消费类公募REIT产品。

凯德投资拟推出旗下首支消费基础设施公募REIT——凯德商业C-REIT， 首批纳入的两个资产分别是位于广州的凯德广场·云尚和位于长沙的凯德广场·雨花亭，总规模约为28亿元人民币，总建筑面积达到16.84万平方米，整体出租率约为97%。

资料显示，凯德广场·云尚目前由凯德投资和凯德发展共同持有，凯德广场·雨花亭则是凯德中国信托旗下的资产。作为战略投资者，凯德投资、凯德中国信托和凯德发展将共同持有凯德商业C-REIT至少20%的份额。

观点指数认为，如若成功发行，凯德投资的上市基金规模将进一步扩大，其拥有的基金组合也将更加完善。而因凯德投资的特殊性，此次凯德商业C-REIT若成功发行，将为国内外REITs市场带来更多的想象空间。

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