当楼市步入理性周期，“热销”不再是营销神话，而是产品与城市需求的精准对话。

刚过去的4月，万科桂语东方取证即售罄，热销1.7亿，同板块的万科都会半岛、万科公园城市销售势头同样迅猛，均跑出了超过40套的好成绩，滇池前湾都会区形成“三盘齐燃”的市场效应，作为昆明第一大盘，这个成绩在昆明实属亮眼。

（万科桂语东方现场实拍图）

万科的热销绝非偶然——近年来，滇池前湾板块以硬核配套兑现率和产品力，成为昆明南拓的“黄金腹地”；而万科桂语东方的“持续热销”，是万科南市区战略的缩影。三盘热销的共同答案，更直指云南万科的三大核心能力：对城市红利的精准占位、对居住痛点的产品迭代、对交付承诺的长期坚守。

没有夸张的营销噱头，没有行业寒冬的犹疑，这场热销的本质，是市场对“万科造好房子”逻辑的坚定投票。

万科，依旧还是那个万科。

1、从“单盘爆发”到“板块共荣”

在全国楼市“企稳回升”的当下，昆明楼市的每一个楼盘热销，都有非凡的意义。

当市场回归理性，“热销”正成为检验产品力的终极标尺。

去年，万科桂语东方首开即热销3.2亿，创造近昆明市场3年新盘首开销售记录。如今与万科都会半岛、万科公园城市的再度热销领跑，是万科产品力的胜出，也是万科布局的滇池前湾片区“热销基因”突破单盘逻辑，演变为城市级现象。

怎么理解？

彼时的万科金域缇香以万元单价打破区域认知天花板，金域水岸以湖居标杆重启北部山水新城开发，中天北宸以城改破局者的姿态重燃龙泉路价值。万科每一次出手，都在为板块注入“资源聚合”，带动片区发展——教育、商业、交通的兑现速度，与万科产品的迭代节奏形成闭环。

如今，这场“以产品驱动板块”的布局蔓延至滇池前湾片区：万科打造的滇池前湾都会区，约27平方公里共7大住区，以万科桂语东方、万科都会半岛为代表的项目热销基因，也不止产品层面。

在昆明“南延北拓”的规划中，作为昆明唯一兼具临滇生态基底与主城连片开发潜力的板块，滇池前湾片区被万科视为“昆明未来黄金中轴”的核心载体，形成“会展+生态+居住+产业”的复合型城市单元。

（实景图）

短短几年时间里，持续重仓，是万科在滇池前湾片区不变的动作。按照规划，整个“滇池前湾都会区”，约27平方公里，包含7大住区，如此庞大的规模，几乎涵盖了昆明南市区的半壁江山。

要知道，滇池前湾片区的所在的板块，是过去大家熟知的会展片区，彼时一片荒凉的片区，随着环湖东路、广福路、昌宏西路、珥季路等城市干道的完善，形成覆盖面广的内外交通路网，板块内教育、商业、休闲配套也逐渐落地，一个有着国际都市核心区的版图正慢慢铺展开来。

这其中的变化，万科功不可没。

通过万科500里、万科公园城市、万科都会半岛等项目的梯度开发，以“配套即基建”理念推动片区从“规划蓝图”向“真实生活场景”进化，覆盖住宅、商业、教育、公园等多种业态：

教育破局——万科以“三名工程”为依托，与官渡区政府合作引入上海师范大学附属官渡实验学校，覆盖144个班级，形成“5分钟上学圈”。

2025 年 4 月 25 日，昆明市官渡区星耀教育集团成员校官渡区龙马小学授牌仪式隆重举行。官渡区教育体育、星耀教育集团相关领导出席本次仪式，在官渡区龙马小学全体师生及家长代表的共同见证下，目睹了这一标志着区域教育升级的重要时刻。随着授牌的正式揭晓，这所承载着片区教育发展厚望的学校正式融入“星耀系”教育大家庭，不仅为昆明会展片区优质教育资源布局落下关键一子，更成为春城"三名工程”建设的新动力源。让万科都会半岛拥有云附星耀龙马小学+官一中云秀书院9年公办教育体系，超强教育集团云附星耀集团、一级一等完中双护航，教育成为吸引高素质家庭的核心引擎 ；

（实拍图）

商业织网——万科自营社区商业品牌“小篆街”覆盖餐饮、便利店等高频需求，已落地公园城市、桂语东方等项目，与王府井奥莱形成“楼下烟火+城市级消费”的双层生态；

生态融合——万科将新海河公园、五甲塘湿地等生态资源与社区无缝衔接，实现“推窗见绿、步行亲水”的居住理想；

人口导入——滇池前湾片区自2016年9月迎来第一批业主后，截止2024年，滇池前湾都会区总计交付了16534套住宅，入住率接近50%，为5万+业主开启了离滇池更近的主城生活，形成昆明南市人口引力场，滇池前湾都会区板块的居民数量持续增加，也创造出更多的城市生活需求，对于区域将形成良性的循环助力。

……

万科在滇池前湾片区的开发，跳脱了传统地产开发的单点模式，以“超级底盘”逻辑重构城市生长框架，通过土地占位、配套先行、人口运营、产业融合四大维度，打造昆明首个兼具生态基底与国际化功能的复合型城市单元。

在昆明城市南拓的版图上，滇池前湾板块以肉眼可见的速度兑现着“都会生活样本”：地铁、名校、商业、叠加会展经济与巫家坝CBD的势能辐射，这片土地已成为昆明新中产改善生活的首选地，也让越来越多的购房者清晰看见资产增值的确定性路径。

滇池前湾的持续热销，几乎是意料之中。

而从大盘视角来看，彼时的会展片区已摘下“半熟板块”标签，进阶为昆明主城临滇开发的“最后黄金拼图”。这片十年前还遍布村庄与荒地的土地，如今已成为撬动昆明国际化的超级杠杆，万科的开发方兴未艾，滇池前湾片区的未来也不可限量。

必须看到，从北市区到南市区，这种从“单点爆发”到“板块共荣”的进化，背后折射的是片区价值高地的爆发。

“好房子”迭代催生热销基因

毕竟“好房子”永远有市场。

当政府画像的“好房子”标准出炉，“好房子”成为开发商争相标榜的营销标签，概念泛滥与标准模糊之下，市场变成检验价值的唯一标尺——真正的“好房子”，必然是政策导向、企业兑现力与消费者真实需求下的产物。

在昆明滇池前湾都会区，万科三大项目的持续热销恰是具象化演绎。没有虚无的标签堆砌，而是以资源聚合度、产品创新力、品牌交付力构建的“六边形能力模型”，万科用产品迭代完成了一场“好房子”标准的范式升级：

从万科公园城市开始，是资源聚合度MAX，坐拥飞虎大道黄金中轴，串联巫家坝CBD与滇池会展双核，背靠7000亩生态绿脉（五甲塘湿地+新海河公园），产品更是以“将风景种进户型”的设计定调。

（万科公园城市实景图）

如建面约144㎡户型，以约7.3米景观面宽打造出“空中观景台”，270°环幕阳台提升人居舒适度，还有LDK一体化设计，使得空间通透率提升。

在建筑工艺上，万科都会半岛突破传统刚改户型局限，除了采用“非承重墙占比86%”的灵活户型设计，建面约89㎡户型通过分户S墙内嵌双开门冰箱，释放厨房空间；建面约126㎡户型则以约101%高得房率刷新市场认知，全屋约86%可改造墙体占比，让空间具有“生长基因”；

（万科都会半岛样板间实景图）

在社区内部，约3.2万方南洋法式园林，整个社区便成了昆明“扶荔宫”的微缩植物王国，社区内精心设置的 “童玩盒子”“学习盒子”“健身盒子” 三大泛会所，涵盖了儿童娱乐、成人健身、阅读自习等全龄段需求。

“复刻”了楠园的万科500里|桂语东方，景观上做到了全方位的进阶，采用了200余种景观植物，有树龄8—20年的高大乔木，如滇朴、乌桕、五角枫、山杏、香泡等，主打的桂花树品类就有数十株，将人居舒适度拉升到另一维度。

（万科桂语东方园林实景）

其在产品设计上也颇有讲究，高中低错落有致的低密社区，将地块容积率、视野发挥到了极致，由于昆明大幅放宽了住宅规划设计管控，桂语东方的产品提升尤为巨大，整体得房率接近100%，做出了超越前期地块的户型产品，以127平米4房户型为例，作为昆明罕见的4房横厅产品，产品的进阶优化设计，使得127平米的户型坐享143平米的空间感，这就是万科产品力的彰显。

实事求是，昆明不乏高赠送项目，但结合产品力，户型、布局、景观等维度，真正从外到内做到高得房率、全景大面宽、通透类户型、景观大视野的六边形战士，似乎只有万科。

这不是妄言。

万科打造的滇池前湾片区，从“小户型功能盒子”到全龄景观社区，从空间效率到生活场景的精细化打磨，都能找到对应的考量标准。

当市场回归理性，能够让购房者用真金白银选择的，正是这种“看得见的确定性”。这种将人居环境从功能满足向情感共鸣升级的实践，也正契合住建部“从住有所居到住有优居”的政策导向。

万科系产品热销，也是昆明购房者正在用脚投票证明：市场从来不缺购买力，缺的是真正适配城市进阶需求的产品解决方案。

“交钥匙”到“交未来”的承诺

产品力之上，还有交付力。

复杂市场环境之下，消费者更趋理性，购房决策因素已被重新排序。但交付依然成为了至关重要的因素，这对于开发商而言，也是一次真枪实战的检验。

“交付品质如何”“能否按时交房”“实景与规划是否一致”等不仅考验着一家房企的基本功，也成为了当今房企硬实力比拼的新赛道。

当全国楼市在“交付力”与“品质力”的博弈中艰难转身，万科系产品却以持续热销击穿市场疑虑。

万科是怎么做的？

万科的交付力，是从“按时交付”到“超预期生长”的质造逻辑：2024年，3486组业主选择万科；交付7个项目17个批次，6个批次实现“交付即交证”；55728户家庭住进新家……交付成绩单证明着万科的安全性，即“买万科的房子，是确定性事件”，从第1户，直至千家万户云南万科业主，万科以“超预期生长力”为不动产注入时间复利基因，使得万科品牌信任转化为市场复购的滚雪球效应。

万科的产品价值逻辑，正在打破“交付即巅峰””的行业魔咒。以万科城为例，自2019年交付至今，项目以“教育+商业+生态”的复合增值模型持续引领区域，长城中小学于2020年开学，带动二手房溢价率较周边至少高出10%。如今，万科城连续多年蝉联区域销冠，成为“交付即标杆，生长无终点”的教科书级案例。

在昆明，万科500里也验证了核心资产保值定律：万科500里1:1还原新中式园林，交付两年后社区依旧可以超越市面上大部分社区景观的营造；交付十年的万科魅力之城，至今仍是片区二手房市场的“流量担当”……

万科的交付逻辑还超越“交钥匙”的物理动作，连片开发重构城市资源密度，激活片区未来生命力，包括打造发布了首条自持社区商业街区——小篆街，通过“下楼即转”场景激活片区，引进上师大附属学校完善片区优质教育资源链、建设万科·公园城市44号道路、万科·500里东西向连接线的245号道路，为业主赋能等等，这种“开发即配套”的占位能力，是市场少见。

（万科桂语东方小篆街实拍图）

显然，不管是从西北新城的“教育磁极”，还是经久不衰的社区品质，亦或是重构滇池前湾片区的未来生命力，万科的布局从来都是以不妥协的工程底线、不设限的服务创新、不退场的资源共生，重塑了不动产价值的评价体系。

真正的品质标杆，不是交付时的惊鸿一瞥，而是十年后依然能承载城市向上的价值。

当南市区进入“万科时间”，以万科桂语东方、万科都会半岛、万科公园城市的这场热销，恰是万科的产品创新、资源占位、品牌信用共同支撑的结果，本质上属于万科的“基本操作”，但在如今的市场环境下，却也十分难得。

云南万科用数据与口碑验证了一个真理：兑现力即生命力，同时也用16年的深耕验证了一个公式：前瞻布局城市潜力板块+产品精准迭代+品牌信用沉淀=穿越周期的市场话语权。

在行业分化加剧的当下，万科昆明样本的核心启示在于——好房子永远有市场，但“好”的定义必须与城市发展同频，与用户需求共鸣。滇池前湾片区的持续热销，正是这场价值博弈的最佳注脚。