壹｜15万师生 10万居民，“教育特区”催生稳定消费磁场

海教园，这座津南“教育特区”正以肉眼可见的速度崛起为天津楼市新磁极。

13所高校的密集布局，让15万师生常年活跃于此（海教园规划办学规模20万人），书卷气与烟火气交织成独特底色；随着科研人才、创业团队加速涌入，未来区域常住人口将向10万量级跃迁，消费活力远超传统居住区。

教育为基、科技为翼、产业为锚的“创新驱动三角”强势崛起——高校智库为产业输送尖端技术，企业需求反哺科研方向，商业配套激活人才留驻，形成自循环城市发展模型。

眼下，海教园正经历从“大学城”到“科创新城”的蜕变。科创企业总部、产学研基地接连落地，金融港、生物医药等高端产业悄然成势。

但与之形成鲜明对比的是，板块商业配套仍处“拓荒期”：现有社区底商难以承载师生与居民激增的品质消费需求，体验式商业近乎空白。

即将亮相的中建·海教福邻荟恰逢其时。

作为海教园目前首个集办公、酒店、商业于一体的复合型综合体，它不仅是15万师生日常生活的“第二课堂”，更是科创精英、商务差旅客群与常住居民的“全时活力场”——办公人群催生高频商务消费，酒店住客导入过夜经济，商业街区汇聚全城流量，三重动能叠加，注定成为区域人流聚合的“强心脏”。

当板块涌入越来越多愿为知识付费、为体验买单的高净值客群，商铺资产的含金量，注定随人气攀升而重估。

贰｜双地铁 快速路网，流量“秒达”全城消费力

海教园是天津“双城发展格局”中津南区的核心引擎。而中建·海教福邻荟恰好位于海教园几何中心。

于内，是“流量枢纽“。

地处海教园核心十字路口，日均人潮涌动，既是师生日常消费“集合站”，又是市民周末微度假目的地，天然占据流量制高点。

学生下课即涌入街区寻觅美食，家庭周末驱车前来遛娃消遣，商务客群择此洽谈合作。

于外，“轨交动脉”锁定全城客群。

利用轨交优势（地铁1/6号线），可直达天津站、滨江道商圈，学生、白领、游客“即来即走”；天津大道、津港高速等快速路网，更让河西、滨海客群“一脚油门”轻松抵达。

“高效通勤圈”重塑商业地理逻辑：

东向：快速接驳滨海新区，链接自贸区全球资源；

西向：贯通河西金融街，吸附城市高净值人群；

北向：无缝接驳天津站，打通京津冀协同动脉。

当办公人群在此对接产业资源、酒店住客商旅需求爆发、商业体吸附全城消费力——三重复合价值让中建·海教福邻荟不仅是商铺，更成为海教园产城融合的“资源交换中枢”。

叁｜45-110㎡临街旺铺，全业态“吸金引擎”灵活生长

“6米挑高 外摆空间”，商业想象力无界延伸

中建·海教福邻荟产品规划建筑面积约45-110㎡商铺，首层挑高约6m，可自由分割LOFT空间，奶茶店、文创市集、轻食餐厅等百变适配。

标准层约5.4m，赋予每户商家可拓展、再设计空间。内街预留外摆区，如咖啡馆、甜品店等可实现“烟火气”外溢，瞬间激活街区活力。

“燃气入户 全楼层开放”，餐饮业态通吃1-3层

1-3层（除酒店）均预留燃气，火锅店、烘焙工坊、亲子餐厅均可轻松落位，打破传统商业楼层业态限制，实现“一层引流，楼上复购”的立体消费闭环。

肆｜海教园首座“漫步式商业”，定义津南消费新主场

“游逛感”场景激活停留价值

作为海教园首个漫步式体验商业，中建·海教福邻荟告别封闭式商场，以开放式街区 绿植景观 互动装置，打造“公园式商业”体验。

学生结伴打卡、家庭遛娃休闲、商务人士社交会客，不同客群各得其所，停留时长与消费频次双提升。

品牌矩阵锚定区域空白

目前已有多个商家签署意向入驻协议。

麦当劳“得来速”汽车餐厅抢占流量入口，牛子牛书馆、能力风暴少儿编程等品质品牌填补区域教育文娱空白。

多元业态形成互补生态，避免同质化竞争，让每间商铺都成为流量入口。

当教育人口红利叠加科创产业风口，当双轨枢纽贯通全城消费动脉，当复合型综合体独占25万超级客群——中建·海教福邻荟以“办公 酒店 商业”的综合配置，成为海教园产城资源的交汇点。这里不仅是资产，更是掌控津南未来人潮、资金流、产业势能的“财富总控台”。

一场关于城市进化的“天津答卷”

海教园自2008年经教育部批准成立以来，已经历了近17年的发展与演变。

经过漫长的等待，海教园终于迎来属于自己的“商业成人礼”。当中建·海教福邻荟的灯光点亮津南夜空，这里不再只是“买房落户”的选项，而是“工作、生活、创造皆在此”的未来之城样本。

这场破局之战，不仅关乎一座商业体的成败，更将回答中国新城开发的持续动力：当住宅狂潮退去，什么才是支撑城市永续生长的真正引擎？

答案，或许就藏在“产城融合”的每一寸空间运营里。