受结转面积下行和计提减值双重压制，去年，上市房企普遍在艰难中前行，行业对于“止跌回稳”的期盼愈发强烈。

4月30日，上市房企2024年报季收官。A股88家房地产开发企业中，53家的归母净利润出现负值，个别企业为上市以来首次亏损。而华泰证券统计显示，H股48家内房企业业绩下滑的原因，主要是房地产结转规模下降、房价下行导致毛利率降低以及存货计提减值增加。全口径千亿元的房企数量，回归到2016年的11家。

头部房企则更聚焦核心城市。在金地集团举行的2024年度业绩说明会上，公司董事长徐家俊在回复《每日经济新闻》记者提问时就表示，投资布局将主要集中在市场安全度较高的核心一二线城市。

房企销售规模缩减

国家统计局数据显示，2024年，全国新建商品房销售面积97385万平方米，新建商品房销售额96750亿元，其中住宅销售面积同比下降14.1%，销售额同比下降17.6%。

行业深度调整之下，上市房企的销售规模、营业收入、利润水平均有所收缩。2024年，万科A、保利发展、绿地控股、招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份等A股房企，营业规模排名靠前。

归母净利润方面，保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份和新城控股排名靠前。其中，保利发展实现归母净利润50.01亿元，为A股房企最高，不过同比下降58.56%；万科出现上市34年来首次亏损，*ST金科净亏损319.7亿元，绿地控股净亏损155.52亿元，金融街净亏损110.84亿元。

据兴业证券统计，从A H股来看，房地产板块营业收入同比下降了21%，归母净利润亏损规模扩大至4177亿元，资产减值损失为939亿元；毛利率处于低位，板块整体毛利率11.6%，较2023年基本持平，而此前的高点为32.3%左右。

对于房地产行业现状，招商蛇口董事长蒋铁峰在2024年度业绩说明会上表示，当前行业处于调整关键期，正逐步迈向健康稳定发展轨道。过去房地产行业的“三高”模式导致严重供过于求，此轮下跌是行业自我调整、回归理性的必要过程。

“早在‘三高’年代，公司就严格把控有息负债率，长期维持在40%左右的较低水平。面对行业寒冬，公司紧握现金，积极修复资产负债表，对不良存货进行处置，计提60亿元以提前释放风险，保障资金链的稳定。”蒋铁峰说。

从上市房企披露的年报来看，降负债和降本增效是去年的重点任务之一。兴业证券统计数据显示，截至2024年末，A H股房地产板块整体有息负债规模下降3.4%。

多业务拓展显优势

华泰证券研报认为，TOP10房企对百强销售额的贡献度同比增加5.9个百分点至51.3%，显示头部房企在市场下行中韧性更强，行业集中度迎来提升，分化格局或延续。

受前期库存及市场因素影响，部分房企计划新推货源和总供货规模将有所下降，但主流房企普遍对2025年的销售市场复苏持乐观态度，部分已重提年度销售目标。

凭借中海地产和“中建八子”两大地产平台，2024年，中国建筑在房地产业务上实现了4219亿元销售金额。

中建系旗下各家房企销售表现不赖。据克而瑞统计，中海地产累计实现销售额3106.9亿元，为TOP2房企；中建壹品（中建三局旗下）累计销售额452.5亿元，为TOP20房企；中建东孚（中建八局旗下）销售额266.1亿元，中建智地销售额也达到255.1亿元。

中海地产在开发业务方面，坚持聚焦一线、强二线城市的投资策略，“主流城市、主流地段、主流产品”。

2024年3月28日，上海建国东路中海顺昌玖里项目首开即售罄，收金196.5亿元，打破全国商品房单次开盘销售金额纪录；同年6月底，上海、深圳、北京的三个玖序系项目入市，两日吸金228亿元。上海中海领邸玖序项目全年五开五罄，销售282亿元。

除了住宅开发业务，做强做优经营性业务同样是中海地产的重要赛道。公司管理层在业绩说明会上介绍，经营性业务是中海地产的第二增长曲线，目前公司经营性业务利润贡献已超10%，随着中海商业项目加速入市，正不断为商业物业收入增长注入新动能。2025年，中海商业的目标是实现双位数的收入增长，下一个五年要显著提升经营性业务收入与利润贡献。

龙湖集团董事会主席兼首席执行官陈序平也表示，在目前阶段，龙湖集团要把债务安全放在第一位，但公司也保持了一定的投资强度，聚焦一二线核心的城市，选择更有生意逻辑、更加有兑现把握的项目。在这一轮偿债周期下，龙湖集团的天街项目一个都没有出售，长租公寓和资管航道还在发展、还在拿项目，抓住窗口期，为多航道业务做长期规划和发展。

面对行业挑战，新城控股也在凭借“地产开发 商业运营”双轮驱动战略，发挥运营优势。对于公司下一步发展，新城控股在年报中表示，商业运营是一个可以穿越周期的行业，让企业形成统一的管理语言，最终指引企业将核心优势转化为持续的经营业绩。在消费增长放缓、差异化市场崛起等新的行业趋势下，旗下的“商业管理事业部”升级为“新城吾悦商业管理集团有限公司”，提升差异化竞争力。