北京楼市5月开局势头良好。

“仅‘五一’期间，龙湖·观萃北京项目就销售了28套，约1.54亿元。”

“招商序开放5天有2000多组客户到访，5月4日正式启动冻资，首日冻资已超过160组。”

“嘉华天珺5天累计吸引到访客户超500组，新增认购17套。”

“‘五一’黄金周期间，保利·天汇的销售团队全天候待命，现场销售人员全程陪同接待，线上全员直播，单场观众突破8000多。”

5月6日，多位北京热销地产项目的相关负责人及置业顾问在与中国房地产报记者交谈时坦言，“忙碌”和“冲刺”是这个“五一”黄金周的代名词。

一组数据印证着他们的感受。中指研究院数据显示，“五一”假期，北京新建商品住宅累计网签302套、3.42万平方米，同比分别增长114%、107%。根据58安居客云洞察数据，2025年“五一”期间，全国新房线上找房日均热度较前五天环比上涨约3.9%，较整个4月上涨约 2.5%。

这份热度并不平均。从案场来访情况来看，市场延续分化特征，北京朝阳、大兴、昌平等区域部分热点“好房子”项目来访客户较多，但其他区域推出较久的项目成交则显得较为平淡。对此，有不愿具名的地产从业者向记者表示，热销的项目多是在住宅“国标”升级带动之下，项目设计、得房率等方面都明显超过旧有楼盘的项目。另一方面，让利较大、优惠更多也是很多项目在这个“五一”期间的促销手段。

中指研究院高级分析师孟新增预判，在房企促销、“好房子”供应增加及政策利好预期带动下，核心城市新房销售有望得到支撑，但分化仍是市场主旋律。二手房方面，在学区需求阶段性释放后，短期市场成交环比或出现一定回落。

新房“对决”

北京海淀永丰板块嘉华天珺项目，“五一”假期累计吸引到访超500组。

作为楼市的营销节点，不少房企在3月到4月加速推盘，并在“五一”假期开展各类促销活动，项目之间的比拼尤为激烈。

这个“五一”假期的北京楼市更加特殊。

北京在2月发布了《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》，其中提到，可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

此后，各项目积极响应北京“好房子”政策对居住品质提升的号召，后续的新房项目因此备受购房者关注。

据统计，4月份，共有14批次的住宅项目预售证发放。

有北京的意向购房者告诉中国房地产报记者，“好房子”新规出台后，就开始关注此类新房，并着手置换。“我认为，在新的标准下，这类符合新规的房子居住会更舒适，得房率也会更高，未来的流通性也就会更好。”

“客户来到售楼处之后，会主动向置业顾问询问得房率是多少。” 北京某商品房项目策划经理在接受采访时表示，新规的出台让相关的咨询变得多得起来。

龙湖集团相关人士在接受记者采访时介绍，北京龙湖·观萃是全国首届好房子设计大赛一等奖作品，同时也是首获央视等权威媒体认证的好房子样本。“五一”假期期间，观萃建面约129平方米的四居楼王实景样板间，及楼座外立面亮相，与此前开放的园林景观、架空层泛会所、风雨连廊、地库光厅、街角口袋公园等共同构成了北京首座超3万平方米交付级实景示范区。“好房子”的实景落地也让更多买房人蜂拥而至，仅“五一”期间观萃就销售了28套。

4月份，北京亦庄首个“好房子”项目招商序亮相。招商蛇口玺序系产品官睢佳俊表示，招商序规划了建筑面积约91~165平方米三至四居产品，室内空间高效利用 阳台功能转化，得房率最高可达96%。

“好房子”引发的鲶鱼效应，也使各新房项目开启“花式促销”模式。

“保利北京在‘五一’期间销售了7.05亿元，多个项目案场都人潮涌动。”保利北京的一名项目负责人告诉中国房地产报记者，4月到6月，保利发展在全国推出了“端菜行动”（内部称呼），即让项目设计师和工程师直接面客，以专业视角为意向购房者深度解读产品内核，力求给客户最好的体验。

“受新规的影响，符合‘好房子’标准的项目吸引了不少到访客户，不少购房人对房屋品质的要求更高了。”有项目的置业顾问在与记者交谈时直言，不过，也有意向购房人认为，后续入市的项目在品质和价格方面可能会比现在更好，因此表现出观望的情绪。

让利促销

打折和特价房源，也是房企刺激市场需求的重要手段。

这个“五一”假期，位于北京朝青板块的御翠园成为众多意向购房者的“看房打卡地”。

“五一”期间，御翠园推出了多套特价房源。其中，140平方米的户型总价980万元，单价7万元/平方米。

“虽说得房率比不上新入市的期房产品，但这个价格在周边可以说是没有竞品，甚至低于周边二手房价，况且它的空间尺度感一点都不逊色。”一名御翠园的置业顾问向中国房地产报记者表示，项目6月份就交房了，是准现房，这也比很多期房产品有优势。

值得一提的是，御翠园此前的备案价在9.07万元/平方米~9.97万元/平方米之间。去年10月，御翠园正式开盘便推出一批7.6万元/平方米的特价房源，约7.6折。此举一度赢得市场关注度，成为该区域内的"明星楼盘"。今年2月，御翠园又推出了一批最低均价仅为7.5万元/平方米的特价房源。

另一个被广泛谈论的是该项目的“买贵补差价”措施。据上述置业顾问透露，开发商给之前高价买的客户退钱了。“买140平方米的客户补了80万元装修款，买180平方米的客户补了110万元装修款，凭装修款发票到售楼处就能领取。”

该置业顾问认为，此举既能安抚此前买房的业主，也能让未购买的客户不必担心降价等问题，更有利于成交。

多个新房项目都在“五一”假期推出了特价房源吸引购房者。

据了解，龙湖观萃项目在“五一”期间，每日推出2套129平方米的四居室秒杀房源，5#楼房源可享专属9.7折、首访认购9.9折、三天内首付齐9.9折。中建璞园同样推出一批特价房源。其中，93平方米的三居室房源在优惠后价格为645万元，较原总价便宜100万元左右。国贤府二期推出了多套一口价房源，包括72平方米的两居室售价366万元，优惠34万元；133平方米的四居室售价770万元，优惠70万元左右。绿城晓月和风项目推出了“焕新清盘季”活动，到访即送和叔文创周边，成交可砸“金蛋”，“老带新”成交可获家电、家装、家宴礼。同时，该项目也有10套特惠房源限时销售。

“在各营销节点推出特价房源和各类优惠活动是十分普遍的营销手段。此外，部分项目案场还可以谈更具体的优惠，许多房源是一房一价，不同楼层、户型等价格都不一样。”北京的一位新房代理向中国房地产报记者表示，除了价格以外，现在的购房者对住宅的品质也有了更具体的要求。

品质升级、价格优惠，这些“卷起来”的项目在“五一”假期似乎都斩获了较好的战绩，5月6日~5月7日，多个北京地产项目相继发布了“热销战报”。

热度延续

“五一”假期楼市的热度，被认为是今年一季度的延续。

今年一季度，北京一二手房市场均迎来了一波“小阳春”行情。根据2025年一季度北京经济运行情况新闻发布会数据，一季度北京全市新建商品房销售面积247.3万平方米，由上年全年下降1.2%转为增长6.2%。

中指研究院数据显示，4月，一线城市中，北京在海淀区多个优质项目成交带动下，新建商品住宅销售面积同比增长10%。同期，北京二手住宅成交超1.5万套，同比增长17%。

土地拍卖方面，今年4月，北京陆续拍出高溢价地块。

4月8日，北京通州八里桥片区地块溢价率达16.3%。4月28日，“中建智地 金茂 越秀 朝阳城发”联合体以126亿元的价格摘得朝阳区平房乡、孙河组团地块，是北京年内首宗百亿地块。4月29日，北京又有一宗通州区梨园镇宅地出让。据了解，该地块吸引了招商蛇口、中铁建、中能建、康润共4家房企参与现场竞价，最终经过219轮竞价（包含线上4次竞价），由中铁建以7.76亿元竞得，成交楼面价35796元/平方米，溢价率21.94%。

不过，冷热不均的情况同样存在于这个“五一”假期。

北京太阳宫一区、西城区及海淀西南大区等片区的多位房地产中介机构人士向中国房地产报记者表示，受学区房需求阶段性释放和意向客户出京旅游等因素影响，门店到访量在“五一”期间有所减少。与此同时，议价空间扩大。

对于这类情况，58安居客研究院院长张波表示，相比于2024年“五一”前后，多个一线城市密集推出限购松绑等政策，今年4~5 月，各地房地产调控政策发布总量相比去年明显减少，政策刺激力度的减小，导致二手市场“以价换量”还持续存在。不过，上海、北京、深圳、杭州的市场成交量同比有明显上升。