出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun

作者 | 王婷婷W=T=T

玩“法拍房”都是为了捡漏？对“土豪”们来说，不存在的，法拍房依然可以围猎出高溢价。

5月14日18点，深圳市罗湖区红岭中路的2118号住宅楼5栋1-6层法拍房结束拍卖，最终34名“土豪”经过450轮出价竞拍，将总建筑面积3333平的这系法拍房的报价推高到1.14亿元，相比约2378万元的起拍总价，整整高出了九千余万元。

按照平均单价计算，最终竞得单价约3.42万/平，相较起拍7134.7元/平的单价，溢价率高达379.6%，几乎算得上今年至今最火的一个法拍房。

多城顶豪在“法拍”较上劲

频频打破“溢价纪录”

高达379.6%的溢价率，在法拍房领域，是少见的。

从中指研究院数据可见，2025年1-4月全国法拍市场累计挂拍各类房源26.95万套，成交5.17万套，总成交金额831.4亿元，同比2024年同期下降17.5%。

法拍房市场的主流仍是“折价拍卖”，以法拍市场最活跃的区域之一浙江省为例，今年1-4月浙江省累计成交的4518套法拍房中，住宅平均成交折价率升至78.2%。

但值得一提的是，近年伴随部分稀缺豪宅进入法拍市场，高溢价的案例越来越多。

尤其是在深圳，频频打破溢价纪录。在上述379.6%溢价率诞生前的半个月，深圳法拍溢价率的保持者是“宝安区翻身社区47区怡景北二巷17号的一套4层房屋”，47人激战500多轮，将价格从300万抬高到最终的1103万元，溢价超200%。

同样在4月，深圳明星楼盘半岛城邦花园（三期）2号楼15B房，以159.35%溢价率成交，最终成交总价5172万元，单价近20万元/平。

今年2月，深圳顶豪项目天鹅湖花园的一套法拍房，吸引了19名“土豪”竞拍，167轮争夺后以1.32亿元成交，溢价率达到139%，成交单价追平小区二手房价格。

豪宅发力，直接带动深圳今年一季度的住宅法拍成交量大幅上涨至462套，成交率达到63.03%，同比去年均是翻倍的程度。

北京的高端法拍房热度也有增加。例如2024年，海淀厢白旗甲15号院的成交溢价率高达190.65%；朝阳九章别墅的最终成交价和起拍价，价差达到1.1亿元；东城福祥胡同的法拍成交价超过2亿元。

在上海，今年4月浦东新区三湘印象名邸的一套豪宅法拍，在17人的轮番竞价下，最终成交价达到4225万元，较起拍价溢价54.47%，单价突破19.6万/㎡。

相较而言，一线城市法拍房溢价率和成交热度远高于二三线城市。不过也有例外，例如2025年初，青岛八大关一套建筑面积不到90㎡的老旧顶楼房源，引发10位竞买人出价242轮，最终成交价354万元，较评估价上涨129%，比起拍价高出了200万，创下青岛近年法拍市场的溢价率最高纪录。

今年4月，南京河西中部的颐和源璟一套126㎡房源法拍，最终以720.3万总价成交，超出市场评估价28.4万，溢价率48.7%，已远超市场很多法拍房水平。

稀缺性≈抗跌性

“高价豪宅”带动法拍市场

各地的法拍房出现高溢价的前提之一，都是“房源稀缺性”。

某种程度上，房源稀缺性约等于抗跌性。例如溢价159.35%成交的半岛城邦花园（三期）2号楼15B房，最终成交单价近20万元/平，总价5172万元，而半岛城邦花园正常二手房源的单价平均是在23万元/平，法拍房并未出现大幅减值，并高于深圳南山区的不少二手房价。

毕竟半岛城邦作为深圳的明星楼盘，享有南山区蛇口片区的公园学区商业等各类一级配套，很长一段时间都被视为深圳最具抗跌能力的顶级豪宅之一。

上海作为法拍房成交率排名全国前列的城市，很大一部分也是靠稀缺豪宅“撑起来”的。数据显示，2024年上半年，上海总价1000万以上的法拍房成交率超四成，其中溢价成交的房源更是高达七成，2000万以上成交房源平均出价超过150次。

看似“越贵越热”的上海法拍房背后依然是靠房源稀缺性和综合优势取胜。例如今年4月以54.47%溢价率成交的印象名邸房源，位于上海前滩CBD的黄浦江边，还有两个大公园环绕，旁边是东方体育中心以及一系列高端商业和中外名校。

中指研究员认为，近年法拍市场交易越来越受到市场重视，更多的机构、银行、以及购房者参与到法拍市场中。伴随行业预期企稳，稀缺资产的高溢价成交案例或进一步增多，尤其高能级城市的核心顶豪资产具有强韧的价值，预计2025年还会出现更多高总价豪宅成交，对法拍房市场竞拍热度回升有推动作用。