2024年代建新签规模再创历史新高，达2.2亿平方米，首次突破2亿平方米大关，同比增长27%。与此同时，代建行业竞争格局引发市场关注——呈现“头部稳健、中部崛起、尾部承压”的分化格局，头部企业兼顾质量发展与规模效应巩固优势，而中小企业的生存空间将进一步收窄，面临出清风险，这种分化印证了一个残酷现实：代建已从“蓝海淘金”转为“专业能力卡位战”。当规模扩张无法掩盖能力赤字时，行业终将回归“服务即资产”的本质。未来行业将更依赖专业化能力修炼与价值深耕，服务及口碑优势愈加突显。

图为2020年-2024年代建30强新拓规模与商品房消售面积走势

一、头部领先优势凸显，代建三强格局显现

近期，中指研究院、克而瑞、亿翰智库、观点指数等四家行业权威机构，陆续发布2024年代建企业综合实力测评报告。据机构分析指出：“在行业集中化趋势下，代建领域头部效应凸显，代建三强格局显现，金地管理凭借差异化竞争优势，在质量发展之上保持规模领先，稳居代建三强。”

据克而瑞数据显示，2024年不同梯队的代建企业新增规模呈现不同态势。TOP5企业新签约规模约占46%，规模均值为1783万平方米，值得一提的是，代建三强企业所占市场份额约为37.5%（据代建TOP35企业新拓规模统计），占据市场超三分之一份额，公开招标市场中标数量处于遥遥领先的地位；TOP6-20企业同样约占据行业46%，规模均值为668万平方米，处于中位水平；TOP21-30占比仅8%，规模均值仅为155万平方米，尾部企业生存压力大，面临出清风险。

从整个代建阵营看，头部企业持续扩张，进一步占领市场份额，中部企业快速崛起，尾部

企业市占较少，行业分化不断加剧，代建赛道的竞争愈发白热化。

图为TOP30代建企业合约总规模、2024年新增规模集中度情况

代建头部企业作为行业先行者，业务优势、管理优势、品牌优势等较为突出，更具备全国化、综合化，多业态与多区域发展的竞争力。2024年，代建三强企业的销售规模约占整体销售规模的57.7%，超过半壁江山。在多重优势叠加下，委托方会更加倾向选择头部企业，市场集中度进一步提高，头部强者恒强。

二、规模竞速下，高质增长才是有效扩张

01、不唯规模论，无序扩张背后的经营危机

随着近百家房企纷纷入局，代建已从初期的蓝海市场快速演变为红海赛道，规模竞争异常激烈，代建看似轻资产的“安全模式”，实则暗藏“规模主义”陷阱，很多短期主义的中小代建企业存在过度扩张、低价竞争和一味追求规模的情况，这既折射出代建行业的火热，也催生了一个行业认知的误区：以规模论英雄。

用“规模”来评判一家代建企业的能力大小，这是否合理？

在房地产行业下行，2024年腰部和中小代建企业，规模增速明显加快，但在竞争加剧下，大多采取低价竞争策略，或是过度承诺，后续因为利润不足或是资源不足导致项目提前解约，甚至项目根本无法“进场”，这种规模属于“无效规模”。某些企业在合约前期缺乏把关，存在高风险型的项目，形成“低质规模”，这种低质规模只是一种虚胖，看似繁荣但无法支撑企业良性发展。同时，在统计规模时，各家企业的口径不一，正常情况下收到“首期款”才能确认为新增面积，但部分企业仅凭意向协议，就计算新增拓展面积，这些“水分”又造成很多“虚假规模”。

企业生存承压，选择不计成本追求规模发展，抢占市场份额，看似规模增速惊人，但实际面临一系列风险考验。

短期主义代建企业因“低价跑量”模式，在服务过程中出现团队专业配置不足，管理及服务不到位等问题，无法履约兑现价值，导致项目违约解约。这种模式以牺牲品牌声誉为代价，引发利润缩水与口碑崩塌的双重危机，难以持续。

综上所述，规模并不等同于代建实力，也并不意味着安全和长久，代建行业不能陷入单一“规模论”。

02、固本强基，规模增长须以高质发展为前提

对于代建企业而言，规模与高质发展并非是“非此即彼”的选择，真正考验企业智慧的是，能否构建优质规模，从而牵引利润，反哺能力升级的高质量发展路径，即规模的增长，建立在高质量发展的基础之上。

这意味着，代建企业需要强化发展韧性，提升多元代建能力、业务抗风险能力，重视履约兑现能力及口碑等。此外，筛选业务城市发展布局，过滤低质项目，不断优化客户结构，业务保持持续滚动、健康的发展态势。

具体而言，能力沉淀是破局高质发展的核心引擎。代建企业需构建“价值创造—能力反哺—口碑选择”的良性循环，践行价值代建，通过专业服务为委托方创造超额价值，以“能力溢价”实现对业务的正向拉动；而项目筛选机制决定发展质量的生命线，这要求代建企业对业务城市布局进行充分评估，多维指标筛选优质区域，避免盲目下沉导致的业务风险；强化多元业务能力和利润管控是构建高质发展的安全阀，突破单一业务模式的局限，增强差异化竞争优势，提升抗风险能力，确保项目利润支撑企业发展。客户结构升级是持续增长的动力源，优质客户群体不仅带来稳定业务来源，更能推动企业能力升级。

代建企业唯有将发展根基筑牢于能力沉淀、风险管控、业务创新与客户深耕之上，方能在规模增长与质量提升的双向发展中，打开可持续发展的价值空间。

03、金地管理规模稳步增长，盈利能力、抗风险能力持续提升

在房地产市场下行周期中，多元业务布局可保障代建业务及收入多元化，同时增强不同业态的专业能力，企业经营则会更加“安全”。作为代建三强，金地管理构建可持续发展的业务结构，以商住、商办、政府代建三大业务为基本盘，多元业态齐头并进，实现全国化业务布局，规模稳步增长。更加多元的业务构成，让金地管理沉淀多元管理能力，满足委托方多元化需求。

在坚持高质量发展的同时，金地管理2024年新增签约面积同比增速仍达到33%，规模始终保持在行业TOP5领先的增长态势。截至2024年末，金地代建业务实现累计签约管理面积超3830万平方米；住宅项目累计签约货值超3200亿元，同比增速达34%；商办项目累计签约管理投资规模达849亿元，政府代建规模超784万平方米。

◎金地管理业绩规模稳步增长，多元业务齐头并进

在房地产市场深度调整周期，头部代建企业布局倾向于抗风险能力更强的一二线城市。在规模增长的背后，金地管理始终注重业务的高质量发展，持续深耕一二线高能级城市，盈利能力和抗风险能力持续提升。2024年，金地管理深耕城市（含3个以上项目）达19个，覆盖深圳、天津等核心城市群，并且不断优化客户结构，保持高质量水平，国企城投、村集体与政府代建占比超72%，业务发展更加稳健。

◎金地管理客户结构占比图

三、代建三力兑现代建价值：产品力、经营力和服务力

代建的本质是服务，代建企业的终极战场不在规模之争，而是在价值创造层面，需要将系统化能力和资源进行服务输出，赋能委托方提升土地开发价值，才能在增量价值中获取价值回报，这就是“价值代建”。

能否为委托方创造价值，成为衡量代建企业能否做强，构建市场竞争力的核心标准。而这种价值创造的能力，需要三个关键能力支撑：产品力、经营力和服务力。

01、产品力：灵活创新，量身定制产品解决方案

具体而言，产品是代建服务的终端载体，可以说，在代建领域，得C端者得B端，只有打动得了购房者，才有可能打动委托方。只有好的产品，才能有好的结果，优秀代建企业必须具备产品领先的营造能力。

依托金地集团成熟产品体系，金地管理满足不同消费价值观和不同家庭生命周期的购房者需求，通过灵活创新应用，为委托方提供量身定制的产品解决方案，帮助委托方打造既具有商品价值属性，又能满足市场需求的好产品。

◎金地管理各业态部分项目案例展示

02、经营力：五大赋能、六大创效，“代建+”创造全周期价值

在代建领域，仅有出色的产品设计不足以支撑代建项目的成功。如果项目成本和费用控制不当，委托方的经济效益未实现，这显然没有实现共赢。因此，代建企业在经营层面必须投入更多精力，为委托方解决项目经营中的各种疑难杂症。比如同样品质下，用更少的成本，更短的工期，更快的回本，更高的利润……这些都是良好经营力的表现。

金地管理为委托方在品牌、资源、资本、体系和团队五个方面实现赋能，并在设计、品质、进度、合规、成本以及营销六个方面为其创造效益。同时，打造多方位“代建+”衍生能力，提供项目全生命周期服务，为委托方创造更长链条的服务价值。

◎金地管理“五大赋能、六大创效”

◎金地管理“代建+”衍生能力

03服务力：服务金三角体系，引领行业标准化服务建设

服务力则是一套沟通服务体系来明晰双方的权责和议事规则，提高沟通效率和决策质量，保证经营目标“高兑现”。对于委托方来说，代建企业如何从“甲方”到“乙方”的心态转变、能力及模式的转换，对于项目的经营效益至关重要，这必须依靠专业化、科学化的服务体系去破解服务中的沟通与磨合难题。

聚焦委托方需求，金地管理率先在行业内建立了体系化的服务标准和模型，打造出金地管理“服务金三角”，涵盖委托方服务白皮书、委托方驾驶舱和代建服务质量体系，提供专业、高效、透明的代建服务体验，金地管理通过持续为委托方创造效益与价值，市场口碑领跑行业。

◎金地管理“服务金三角”

四、代建服务质量看三个指标：委托方满意度、复订率和解约率

代建工作的成效最终需由委托方进行评判，检验代建企业的经营管理成效还需看三个指标。第一个指标是满意度，即委托方满意度调研打分。第二个指标是复订率，可称之为“可复订机会成功率”，即委托方如果有了第二个项目需要代建的时候，会不会重复采购代建企业的服务。某种意义上讲，“第二次代建才是真正的满意”。还有一个指标是在管项目解约率。当代建价值得到委托方认可时，这三个指标将呈现“两高一低”的特征。

以金地管理表现为例，2024年，其委托方满意度高达4.63分（满分为5分），解约率维持在极低水平，仅为2.75%，且多数是基于战略选择的主动退出；更值得关注的是，金地管理可复订机会的成功率高达84.6%。这三项指标共同构建了价值验证的闭环：高满意度证明服务品质，低解约率印证履约能力，而复订率则直接反映了委托方对企业的长期信赖。

◎金地管理“两高一低”价值成果

五、长期主义引领，探索代建高质发展路径

在日益复杂的市场环境中，代建企业想要稳固立足，必须坚守长期主义，不断提升服务质量、创新业务模式，为委托方创造更多价值，增强品牌影响力和市场口碑，实现规模与利润的稳健增长。

金地管理始终坚持在质量发展之上实现规模领先，正如金地集团董事长徐家俊先生在2024年度业绩说明会上表示，金地代建未来在三个方面持续发力，保持代建三强领先态势。

一是做大基本盘，扩大在管项目数量，保持行业第一梯队管理规模。

二是推动产品创新，打造具有金地特色的服务品牌，实现对业务的牵引；

三是提高管理规范性和一致性，实现履约兑现、服务领先、客户满意。

未来，代建行业的竞争将不再是简单的规模竞赛，而是价值创造能力的深度比拼，代建企业唯有手握“价值创造”的平衡杆，以稳健实力应对市场风浪，方能在代建行业的星辰大海中行稳致远。作为代建三强之一，金地管理持续发挥领跑优势，以“代建三力”的系统能力持续修炼内功，将规模领先建立在质量发展之上，为行业锚定了一条“价值代建”的高质量发展路径。