深耕成都20年，成都兴城人居地产投资集团股份有限公司（以下简称“兴城人居”）却交出了一份令人失望的答卷。

5月15日，兴城人居发布2024年年度报告。报告期内房地产业务收入70.9亿元，合并报表范围净利润亏损 20.08 亿元，资产负债率84.78%，经营活动产生的现金流量净额-51.71亿元，几项指标均创近几年新低。

2024年报大幅亏损

在年度报告篇首，兴城人居首先对其资产负债率高企和现金流受限作出“风险提示”。报告称，最近3年公司资产负债率分别为 80.35%、82.35%和 84.78%，经营性现金流量净额分别为-38.88亿元、-11.61亿元和-51.71亿元。对此公司解释称，因项目建设开发投入需要，导致近年债务融资规模较大，资产负债率较高，未来负债规模可能继续增长。同时，若公司未来经营性净现金流持续减少或者长期处于较低水平，公司生产经营资金需求将更多依赖筹资活动。

除资产负债率和现金流量净额继续恶化外，兴城人居多项指标均出现明显下滑。与2023年同期相比，公司营业收入由117.44亿元缩减至73.66亿元，合同负债由87.81亿元减至66.37亿元，货币资金余额由92.08亿元减至72.38亿元。与此同时，公司长期借款2024年末余额约290亿元，应付债券年末余额75亿元。对此公司表示，存续的债务融资工具由成都兴城投资集团有限公司提供全额无条件不可撤销的连带责任保证担保，报告期内不存在有息负债的逾期情况。

值得注意的是，2024年度公司合并报表范围净利润亏损20.08 亿元。因2023年末经审计的净资产规模为167.20亿元，所以兴城人居2024年亏损已超过上年末净资产10%，而此前2023年度亏损额为5.34亿元。

在解释亏损原因时兴城人居表示，一是人才公寓项目因“优惠出售”政策原因，项目毛利率较低；二是公司部分成都市三圈层项目因房地产市场下行销售去化较慢，导致资金占用成本较高；三是因房地产市场下行，2024年部分项目销售以价换量导致毛利空间收缩；四是部分项目住宅及车位公允价值下行，2024 年计提存货跌价准备；五是公司投资的部分参股住宅开发及酒店等项目因房地产市场下行以及酒店处于经营爬坡期等原因，目前存在一定的投资亏损。截至2024 年末，公司货币资金余额 72.38 亿元，公司流动性充足且融资渠道畅通，因此报告期内合并报表范围内的亏损不会对公司生产经营和偿债能力产生重大不利影响。

新领导层任重道远

作为成都兴城投资集团有限公司全资持股（直接持股99%、间接持股1%）的国有全资公司，兴城人居已深耕成都逾20年。在2022年成都兴城投资集团有限公司成功闯入《财富》世界500强排行榜过程中，兴城人居曾起到重要推动作用。但近年来随着市场下行及成都兴城投资集团有限公司主要人事变动频繁，兴城人居在各方面业务表现均不尽人意。

在2024年报中兴城人居表示，除普通商品房开发外，公司是由市国资委明确的成都市人才公寓项目实施主体，并承担成都市保障性租赁住房的建设任务。在解释2024年业绩亏损时，也将人才公寓项目因政策原因毛利率较低列为第一个原因。

实际上，2024年是成都楼市发生重大变革的一年。不仅长达近8年的限购史宣告结束，成都楼面地价和房价一再被刷新。根据住建蓉E办数据，2024年成都共卖出335262套住宅，其中新房103886套、二手房231376套，新房、二手房成交面积分别排名全国城市第1位、第2位。尽管从公开渠道暂无法得知兴城人居开发的保障性住房在所有项目中的占比，但对于有着大量商业开发项目且已深耕成都20年且大部项目位于成都市核心区域的兴城人居来说，2024年所交出的这份答卷依旧令人失望。

查询网络公开信息，可以搜索到兴城人居开发的人居鎏林语、九林语凌云阁、沁川林语、人居柏荟城荟澜阁、人居云缦林语、人居长岛荟城、人居玺云府等多条涉及偷工减料、建筑质量不合格、欺诈及虚假宣传等相关投诉信息。其中最近一条针对人居鎏林语的投诉时间为2025年5月16日，内容指向其厨房质量问题。这些负面事件不断产生，充分暴露出兴城人居在内部管理及战略决策等方面存在的诸多问题。如果不从根本上解决这些体制和机制问题，叠加行业下行压力，可能会进一步加剧公司的信任危机。

正如兴城人居在2024年度报告中所说，房地产行业不断成熟，行业集中度不断提高，行业洗牌正在加速。对于去年12月刚刚上任兴城人董事长之职的康瑛来说，如何尽快扭转兴城人居的发展颓势，已经越来越紧迫。