合肥的新房今年已经连续3个月上涨了，但“二手房基本回到2018年的价格了”。

根据国家统计局公布的4月份70城房价指数，合肥新房价格指数环比上涨0.3%，这是合肥新房今年以来连续3个月上涨。同时，新房的单月同比降幅不断收窄，1～4月份降幅分别为5.9%、5.3%、4.9%、3.9%。值得注意的是，二手房价格仍处于下降通道中，4月份环比降幅为0.3%，但同比降幅已经从2024年10月的10%，逐月收窄至7.4%。

5月20日，中指研究院华东大区常务副总高院生在接受《每日经济新闻》记者电话采访时分析：“数据的背后，一方面是去年四季度到现在量的修复，合肥1～4月份市区新房成交面积同比增长了50%，对价格有修复作用；另一方面是结构性因素的叠加，今年合肥入市项目以改善型为主，但成交相对活跃的基本是计容规则调整后的四代宅，相比非四代宅有一定溢价。这些项目对原先的项目形成一定补充，流速比较理想。”

高院生说：“合肥二手房成交占比最高的时候达到了近80%，相当于每成交10套房子，有8套是二手房。二手房以价换量之后优势更明显，刚需客户自然流入了二手房市场。”

前四个月成交面积同比增逾50%

据中指研究院统计，1～4月合肥市区新建住宅共成交101.2万平方米，同比涨幅达50.7%。

从一季度和4月份成交排名来看，计容新规项目成为成交回暖的主要动力。在成交金额和成交面积TOP20中，新规项目占据了绝对优势。但值得注意的是，市场存量更大的老规项目（计容新规出台前拿地建设的项目）必然面临去化压力。

招商蛇口合肥公司相关人士对每经记者坦言，“合肥市场的确已经企稳，但今年的市场发生了比较大的变化。一是去年下半年合肥推出了计容新规，新项目的得房率相较于老项目普遍提升12%以上。即同样单价的情况下，购买新项目相当于比过去多得到了12%的房屋面积。另一个变化是，2024年下半年开始，合肥推出了核心位置的优质地块，这些项目入市后叠加了多重优势。新规带动市场整体成交企稳，老规项目面临较大挑战”。

每经记者从中指研究院《2025年一季度合肥市区项目成交金额TOP20》榜单看到，招商玺、招商奥体公园、招商庐州臻境等项目入榜。

图源：中指研究院

据上述人士介绍，招商玺是合肥首个备案价突破5万元/平方米的项目，2024年2月拿地，8月入市销售，目前销售均价达到48647元/平方米。招商奥体公园总供应量超过5000套，在合肥市场量一直保持着比较好的销售流速，一季度成交了2.2万平方米。从实际销售情况来看，尽管招商蛇口当前在售以老规项目为主，但通过品质打造，仍能保持较高流速。

“项目案场的直观感受是，客户越来越挑剔，新计容产品成为他们的优先考虑。但随着新计容产品新鲜感逐渐减低，购房目的也以自住为主，比如结婚分巢、家庭人口增长、子女上学等才会成为买房置业的理由，投资性客户的占比降低了，甚至一些作为资产配置的买房人，他们的观望情绪越来越浓厚。”他坦言。

在这样的情况下，价格成为重要考量依据。

“随着市场的变化，合肥客户对价格也非常敏感。”上述相关人士表示，“并且这种价格敏感不限于刚需客户。目前市场140平方米以上的大户型供应占比非常高，但最近很明显地感受到，400万元成了总价段的分水岭，一旦超过400万元，流速就会减缓”。

主打刚改需求的龙湖亚伦·璟云上府，4月份销售表现也较好。作为非计容新规项目，璟云上府也只能通过产品“硬拼”。项目相关负责人表示，其中的118户型在标准三房外，多打造了一个空间。洋房产品从得房率和舒适度、后期保值特性来说，还是比较受买房人欢迎的。加上龙湖在合肥本地的影响力和产品兑现力，也是推动买房决策的因素之一。

对于市场体感，他表示：“一季度整体热度更高，从4月份第二周开始，整体观望情绪较重。而且刚需刚改客户普遍对价格敏感，都要看价格做决定。”

“二手房基本回到2018年的价格了”

“新房市场以改善性需求为主导，而很多刚性需求被二手房虹吸了。”高院生指出。

国家统计局数据显示，4月份合肥二手房环比微跌0.3%，同比下跌了7.4%。一季度合肥二手房市场热度快速提升，据中指研究院监测，3月份带看量、成交量均创近一年新高，整体成交规模同比增长24.8%。但4月开始市场热度高位回落，成交规模环同比下降，价格延续下行趋势。

当前以价换量几乎是所有城市都无法回避的现实。

重要的原因是，在合肥，自住刚性需求同样是二手房市场的主导。从中指研究院监测的一季度数据来看，100平方米以下刚需户型成交占比超过60%，其中60平方米以下户型占比13.3%，而且主城老破小热度提升。