2025年至今这5个月，南山区除前海外，无一新盘入市。

统计了目前南山在售的盘发现，没卖完的楼盘还真不少，整个南山片区（前海）还有约4000套的住宅房源在售（数据以最新为准）。

在新产品不断涌现、市场竞争加剧等多重因素的冲击下，南山部分楼盘的去化之路困难重重。

不少购房者一直在翘首以盼核心区放开限购政策，在他们看来，这一政策调整或许能为核心区的楼市去化带来一定的积极影响。

然而，现实情况是，即便位于“核心区”的部分房也并非值得入手了。近几年，核心区也有不少房子跌势也令人咋舌，这也警示着购房者，在当下复杂多变的楼市环境中，已不再是简单地买核心区房就能实现抗跌保值甚至升值。

仅供参考，以最新数据为准（统计时间是5月20日）

目前，南山片区剩下的大部分房子都是2022-2024年入市的项目；

在售楼盘多在西丽、南头和赤湾片区，相比较南山的其它片区，这两个片区已经成为南山新房去化“老大难”区域。

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个盘去化差异显著，“价格战”硝烟弥漫

进入2025年后，新房市场虽然整体的库存在降，但个盘和区的去化差异也较大，尤其是那些销售不畅的楼盘，价格一降再降。

若不是亲眼所见，很难想象“单价5字头”竟能买到南山红本新房。

这个盘就是赤湾XX湾佳园，在这之前，曾拥有多个马甲，南山1978·XX擎峯和开X府二期都是它。

此项目去年11月上旬开盘，推370套住宅，建面约113-167平的3至5房，备案均价7.8万/㎡，折后约7.1万/㎡，目前还剩170多套房在售；

项目的一期“开X府”，2023年10月份开盘，推413套房，备案价约8.9万/平，目前还剩下311套房在售，去化率不足约25%。

卖不掉，怎么办？

今年3月，这个项目再次刷爆了中介朋友圈——“价格直接低至5.4万”。

降价后，这个商品房比周边同等面积的商品房新房，总价便宜了300多万，比同片区二手房指导价则直接腰斩，更比周边人才房还低了3000元/平米。

此后，这个项目的5字头宣传页面时不时出现在朋友圈。

近期的宣传图

在赤湾片区，从项目的入市数量来看，竞争压力还蛮大的。

金众云山海公馆是最早降价开卖的楼盘，事实证明这一策略成效显著，目前该项目在售量仅剩下两位数。

2022年入市的前海宸湾目前还有60多套尾盘在售；

另外还有桑泰山海丹华，去年11月开盘，推出409套房，7.4万/平的备案价，后面降价到单价6字头，现在还有280多套房在售，去仅化约32%。

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项目扎堆的西丽，顶起南山库存半边天

除了赤湾片区，西丽新房的去化情况同样不容乐观。

西丽片区堪称南山片区在售项目最为集中的区域，当前仍有7个项目尚未清盘，持续在售。

大都是2022和2023年入市的项目，主打一个慢慢卖，毕竟急也没有用。

片区目前在售房源最多的是丹华公馆，项目从2022年9月份入市，至今过去了2年多，1795套房，目前还有899套房在售，去化率接近50%。

不过，该项目自推出以来便饱受争议，主要源于其用地性质为三类居住用地。

其实了解房地产的人都知道，一类住宅用地对应的是别墅项目；二类住宅用地即我们通常所说的普通住宅用地；而三类住宅用地则常被称为“宿舍”用地。因此，从本质上来说，三类居住用地也是住宅产品的一种，基本上差别不大。

另外就是汉园名苑，2024年推出836套房，目前还有400多套房在售，去化率也是接近50%。这个盘算是片区品质和交通比较好的一个楼盘，备案价均价约7.1万/平，部分单价6字头。

片区内的其他项目，大多仅剩下几十套或百来套房源在售。

与赤湾片区相比，西丽片区的项目并未出现大幅向下砸价的情况。

让人想不通的是，很多置业者能愿买“原关外”的龙华，也不愿加点钱买西丽。

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南山新房去化变慢，原因何在？

作为经济最强区的南山，以前网红盘最多的片区，现在为什么新房卖不过龙华等区了？

南山很多楼盘其实依然是深圳最抗打的，现在只是个盘和区域的分化比较严重，好地段、好地品的房依然卖得好。

南山作为核心区，目前仍处于限购阶段，对于外地客来说，无法直接买入片区，这在一定程度上限制了购房需求，对新房的去化速度有一定的影响。

还有一部分楼盘，地段在南山区整体来说较为一般，但本身定价过高，7-8万的地段，定10万 的价格……

如位于南头的天XX府，2024年开盘推297套房源，备案均价约10.8万/㎡，即便是开盘85折，也要9万多一平，到目前去化率不足30%，还有200多套房在卖。

很多项目是之前的地块，户型新规后，有部分楼盘在户型设计方面在市场上完全没有竞争力。

比如，一些楼盘90平做2房、113平做3房起步，相比现在一些楼盘70多平做3房，这些产品很难让刚、改群体心动。

新规产品越来越卷，实用率越来越高的情况下，户型的非精准定位会让楼盘的去化更不占优势。

在当下的市场环境下，考验开发商的产品力外，也很考验营销团队的营销策略。

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现在的南山太需要好地段、好的产品来扭转当下的新房行情了。

不过接下来，南山也将迎来一批新规设计、地段优的楼盘。

譬如，位于粤海街道及科技园片区的翰熙典居（已开展），这个盘算是今年南山片区比较关注的盘。

后面还有后海沄玺花园、中信元湾府（东角头项目）等项目，今年也有望入市，还是很值得期待的。

本文仅供参考，数据及信息以最新为准。