证券时报记者 吴家明

“66万元一套公寓，月租保守在2500元以上，租金回报率超过4%，比存钱划算啊！”在深圳龙岗区一处正在销售的商务公寓项目，记者见到许多房产中介经理化身主播，“租金回报率”成为推销重点。

近期金融市场的利率调整正在深刻影响居民资产配置策略。随着5年期以上LPR降至3.5%，叠加商业银行存款利率普遍进入“1时代”，传统理财收益持续收窄，具备稳定现金流的房地产投资正重获市场关注。在深圳龙岗等地区，开发商敏锐捕捉到这一趋势转变。多个公寓项目主打“以租养贷”概念，强调4%以上的租金回报率已显著超越定期存款收益。

存贷利率“双降”的背景下，存贷款利率与租金回报率之间的比较再次成为市场热议的话题，购房者又该如何抉择？房地产市场将迎来哪些变化？对此，证券时报记者进行了实探。

存钱还是买房？

哪些商务公寓的租金回报超过房贷利率？哪些住宅的租金回报率超过定期存款利率？最近，相关的话题成为许多社交媒体的热点。

居住在深圳的程浩（化名）最近就有这么一个烦恼：5年前的大额存单存款最近到期，这钱不知道再存哪儿？一直有买房计划的他想起房子。“之前的大额存单年利率超过4%，现在的利率已经不到2%。”他表示，“我也不擅长其他高风险的投资，先买个小户型出租，以后拿来自住似乎也是不错的选择。”

以深圳市场为例，据深圳贝壳研究院监测，在今年前5个月深圳二手热租商务公寓中，有14个公寓项目的租金回报率超过深圳首套房商贷利率，有5个项目的租金回报率更超过深圳最新公寓商贷利率，这就意味着在当前降息环境下，部分商务公寓的租金收入已足以实现“以租养贷”。与此同时，深圳二手热租的住宅小区中，全部小区的租金回报率均超过最新国有大行的5年期存款利率。

这让许多原本“去化”较难的商务公寓也在这个时候加大推广力度。在深圳福田梅林和龙岗粤宝片区的商务公寓项目，记者看到一些购房者正在洽谈并最终成交。“最近成交的主力都是总价低的小户型公寓，项目的位置不错，未来出租不难，所以吸引了不少为了租金回报或分散投资需求的投资客。”有现场销售人员如是说。

美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，以深圳市场为例，目前普通住宅的租金回报率高于国有大行的一年期定期存款利率，而一些商铺、写字楼的租金回报率会更高。因此，目前购买房产收租确实比将资金放在银行更“有利可图”，再加上目前房地产市场的价格均处于近年来的低位，购房者未来获取资产溢价的幅度及机率也会更高。

香港楼市小户型成交回暖

记者在走访时也发现，自香港调整了相关房产的交易税费之后，400万港元以下物业的成交量出现比较明显的增长。

在深圳的一些中介门店，不少房产中介经理也将目光投向香港的房源，而且大多数房源都属于总价较低且出租回报率较高。几位准备在港置业的深圳购房者认为，高租金回报率是吸引其赴港置业关键因素，但也会考虑其他影响房价走势的因素。

一位2024年在香港北角置业的深圳购房者告诉记者，香港楼市“撤辣”后，交易税负大幅减轻，他看中的就是香港物业较高的租金回报率。“以我刚买的房子来说，年租金回报率接近4%，远远超过深圳同价位的房子。”

美联物业的数据显示，截至5月26日，今年以来香港一手住宅成交达7439套，较去年下半年增长约7.3%，为2021年下半年以来的最高水平。低价物业市场也同步升温，据了解，400万港元以下物业在印花税优惠政策刺激下，今年以来的成交量已达1164套，创下自2016年以来新高。

换租和空置期也需注意

一般来说，租金回报率指的是租房获得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房产是否值得投资的关键指标。中指研究院数据显示，今年4月，北上广深四个一线城市的租金回报率分别为1.49%、1.68%、1.63%、1.49%。

“一些城市的租金回报率超越存贷款利率，这是一个新的信号。”有业内人士表示，从全国层面看，一线城市和核心二线城市房地产市场企稳的条件正逐渐成熟。综合考虑租金回报、二手房成交占比、库存压力等因素，一线城市中，上海和深圳的房地产市场有望率先企稳。

那么，买房出租是否划算？这或许存在不同的答案。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，最新的存款利率调整变化是中长期存款利率下降的幅度较大，与租金回报率的差距不断收窄，部分城市的部分房源投资出租回报就更有优势。“房价经过这几年的下调之后，一些房源的租金回报率的确在上涨，但我们同时也要看到，租金下跌也是一个持续的过程，而且租金回报率也会发生变化。部分居民对高租金的接受程度也在下降，换租和房源空置期也是购房者需要关注的部分。”

不过，从过往经验来看，降息对房地产市场的推动作用往往更偏向于短期的交易利好，对购房的长期效应不足。要想让降息带来的正面效应长期显现，楼市的供需关系、房价走势、政策环境等因素都需要同步优化。与此同时，各界对于租金回报率的争论也显示出整个产业的产能过剩问题。如果说存款利率作为没有风险的利率明显走低，说明整体的社会投资收益率也在下降，在房地产领域也同样存在。