PART 01

拿地半个月雨花软件谷联发G29被爆规划超小户型

2025年5月15日，雨花软件谷G29地块被联发底价竞得，成交总价26.05亿元，成交楼面价16030元/㎡。

时隔仅十几天，雨花软件谷联发G29规划就被爆出！据悉该项目拟建17栋16-33层四代住宅，采用围合式布局，错层露台分布，西侧和北侧楼梯层数较高，南侧楼层层数较低，其中8栋楼首层采用架空设计，打造功能多样的泛会所。

值得注意的是，项目主打面向青年人居住的刚需“好房子”，户均建筑面积不高于102㎡，且82㎡以下户型套数占比不低于15%，这也是近年雨核、雨花软件谷板块内罕见提供90㎡内户型的项目。

按照82㎡ 占比15%，平均面积不大于102㎡，合理推测122㎡或不超过15%，很有可能99-一百零几的精致两卫户型占主导。

此外，该项目被爆小区内部续配套四点半学堂、健身房、书吧、共享办公等功能。该项目整体设置有北、西、南三个出入口，其中南侧主出入口处配置了少量商业配套，内部采用下沉庭院设计。

小区内规划配置约2614㎡的集中绿地空间、约1738㎡全民健身设施区域以及儿童游乐、老人活动专属场地，全方位满足业主日常生活与休闲需求。

据悉，该项目或提供近1600套房源，为近年罕见的大型社区，具备打造丰富的园林环境条件。

总用地面积 67711.48平方米；用地性质 R2二类居住用地(100%)。用地面积 67711.48 平方米，1.0135%；总建筑面积约 240208平方米，其中地上建筑面积约 166517平方米。

目前区域仅剩余保利荷雨瑧悦主力在售，目前在售13、14、16、17号楼，户型建面约99、104、112、128平。其余楼盘已交付，或进入交付周期。

从过往供应来看，整个区域小于82㎡的超小户型都很稀缺。此前雨花软件谷主要是供应高端首置和首改客户为主。

此外，该幅地块地价仅1.6万/㎡，从成本上来说，具备足够的房地差基础，房企也可灵活岁行就市定价。

而雨花板块作为南京软件、互联网等产业聚集地，提供了大量的青年就业岗位，为周边雨花各板块的居住需求提供有效支撑。

且区域教育资源有优势，G29地块周边已官宣南师附中雨花学校。

PART 02

雨花四盘争锋，争夺首改客户成关键！

从目前的新房供应形势来看，雨花今年有望面世的四大新盘，除了联发雨花软件谷G29外，颐居安德门G79、金基小行G12、颐居G29，从已知晓的部分信息来看，面积段较过往雨花楼盘来说，首改面积段户型占比更高。

（一）

以颐居安德门G79为例，据悉，该项目108㎡的起步户型要占近一半，抓主城首改客户的意图明显。

作为已近6年未有新盘上市的安德门板块，且还是容积率仅1.478的低密地块，同时距离华为、VIVO等总部距离很近，不论是老城改善客群、还是周边产业自住地缘需求支撑强烈，市场预期良好。

近日，颐居G79城市展厅已亮相，预计6月底公开正式售楼处和样板间。

目前，A地块规划10栋10-11F洋房、2栋17F小高层，配置会所和7个架空层泛会所，户型建面约108、128、132、158㎡，为第四代住宅产品，错层露台。

据悉，预计最快在8月首开1、5号楼，户型建面为108㎡，放风总价约400万左右。

108㎡户型偶数层↑

从率先剧透的108㎡偶数层属性来看，为比较经典的十字户型设计，空间利用率高。南向主次卧分割在客厅左右，私密性好，厨房连接家政延展空间。

主卧套房设计，面积约20㎡，带超大南向飘窗。270°弧形露台，偶数层连接局部客厅 南向次卧，奇数层，链接链接局部客厅 主卧。

（二）

此外，小行金基屿樾府，从户型配比看，也是主打建面125㎡户型，仅配置1栋149㎡户型，同样也是将重点聚焦首改客户。

项目的户型分布，请看下图，很显然，金基屿樾府建面125㎡配比占据绝大多数。

金基屿樾府拟建5栋5-8F科技洋房，容积率仅为1.2，由于地块相对较小，仅有88套房源。项目计划7月公开售楼处。

据悉，该项目配置三大架空层泛会所，规划面积约1000㎡。

立面方面，金基屿樾府大面采用石材来构建住宅配套建筑立面及景观空间，玄武黑、太行金、葡萄牙灰、世贸白麻等多种名优石材分布

在景观方面，利用自身土地高差，由西而东设计五重台地序列。

建面约125㎡：三房两厅两卫，超大横厅，偶数层：露台连接主卧，奇数层：露台连接次卧。

建面约149㎡：四房两厅两卫，三卧室 客厅全部朝南。奇偶数层：露台链接的次卧位置不同

（三）

雨核G09算是目前较为神秘的项目，目前对外释放的信息不多。

该地块由民企江苏十朝春置业有限公司以总价10亿摘得，成交楼面价16513元/㎡，地价方面比软件谷联发G39略贵500元/㎡。

从华润观云润府的户型配比来看，雨核G09大概率户型也不会一味求大，大概率也将以首改客户为主。目前就看起步户型究竟卡在90㎡还是100㎡左右，配比究竟会占据多大？

其实个人认为，从长久持有角度和客户需求来看，雨核或者雨花软件谷，即便出个82㎡户型，如果价格35000元/㎡，总价也要280万，这个价格段有点尴尬。

这个价格区段，应该会有不少群体选择单价更低的雨花周边区域，或者从包括南站板块在内的周边二手市场挑选，单价较低面积较大的90-110㎡户型。

其实在南京曾经的主力新城板块，有些低于90㎡的超小户型，二手成交价格普遍低于同小区的一百零几-110㎡ 的两卫户型。原因无外乎，大多数买房人早前已有90㎡的刚需户型买入经历，一旦有置换改善需求，两卫基本是硬需求。因此对于雨花这类价格略高，主力针对首开群体的板块，110㎡左右两卫产品，从中长线看更符合多数人的需求匹配。

也许短时期内，雨花会因特小户型供应较少，一段时间内迎来集中爆发，但太小的户型，普遍购房人会因套内空间有限，短短数年就会产生置换需求。

考虑到目前投资客基本绝迹，未来市场将以自住改善为主。超小的户型挂牌二手房市场后，整体的受众面就必然比紧凑型两卫窄。

很明显的，如果你观察到目前近期河西南的二手房成交价，你就会发现89㎡的这类小户型在河西南的成交价格，普遍比同小区110-120㎡户型的低不少。

道理是一致的，懂的都懂。当然现在有些户型为了控制住总价，同时满足两卫需求，适度压缩点建筑面积，如99㎡两卫户型也颇为热销。

目前来看，这波雨花新盘，开发商们并不盲目求大，而是基本选择了稳妥的户型配比，稳扎稳打，力求抓住自住改善群体。

掌自住改善群体，方可得天下。