作为上海名副其实的“心脏地带”，黄浦区正在上演一场城市更新的“加速度”。

数据显示，2024年上海新房成交总额5392亿元中，黄浦区以956亿元占比18%的亮眼成绩，稳居全市榜首。

而随着2025年264亿元拆迁预算的落地，这个拥有南京路、新天地、豫园等世界级地标的中央活动区，正向着“全国第一区”的目标全速迈进。

近日，凤凰网房产实地走访发现，黄浦区多个旧改项目取得突破性进展。其中，复星与蚂蚁集团联合开发的福佑地块正式命名为“豫外滩”，结束了长达三年的蛰伏期；停滞二十余年的大兴街项目在中国信达介入后迎来转机；此外，万科操盘的高福里项目已确定案名为“高福云境”，计划于今年推向市场……黄浦区即将迎来新一轮高端住宅供应高峰。

01千亿成交背后的供应“狂飙”

旧改艰难漫长，黄浦区终于开始“收获的季节”。

据统计，目前黄浦区共有24个新房项目处于在售或待售状态，产品形态呈现多元化特征，涵盖大平层豪宅、地标级超高层、风貌别墅等多类产品。

从区域分布看，新天地、豫园、老西门及黄浦滨江构成核心供应矩阵。其中，新天地板块凭借成熟的商业配套和顶级圈层氛围，持续吸引瑞安、中海等开发商重仓布局；而作为上海城市文化地标聚集地的豫园板块，也正迎来新一轮住宅供应升级。

值得关注的是，这波供应高峰可能只是开始。根据上海2025年度供地计划，黄浦区将推出10-15公顷商品住宅用地，其中5-10公顷来自旧改地块。

更引人注目的是，2025年黄浦区拆迁支出预算达到264亿元，较2024年实际执行数（186亿元）大幅增长42%，创下历史新高。

02旧改“破冰”：豫园福佑地块终揭面纱，二十多年烂尾项目终获重生

今年以来，黄浦区多个旧改项目取得突破性进展。

其中，豫园福佑地块的神秘面纱终被揭开，而搁浅二十多年的大兴街项目也迎来新生。

作为大豫园片区综合开发的核心项目，福佑地块自2022年由复星集团旗下豫园股份与蚂蚁科技集团联合以129.3亿元竞得后，就陷入了长达三年的开发停滞期。期间，该项目既未公布具体设计方案，也未启动实质性建设。

直至今年年初，这个沉寂多时的项目才以“豫外滩”的案名重归公众视野。据披露，项目将打造280-800平方米的低密风貌商墅和295-809平方米的住宅别墅，总价预计约6000万-3.5亿元。

然而，正当市场对项目的到来充满期待时，却有消息称，项目中的商住别墅已于2023年底开始销售，目前仅剩少量在售。

但经查询上海市房屋管理局公开信息，2023年至今的预售证记录中并未发现该项目的相关备案信息。而地块现场，目前仍处于动拆迁阶段，现场未见任何施工迹象。

业内人士透露，与普通商品房采用的摇号积分认购模式不同，上海风貌别墅项目普遍采用“落位制”销售方式。在这种模式下，开发商可以在取得预售许可证前先行与意向客户达成购买意向。

“豫外滩项目采用的就是这种落位制销售方式。”一位不愿具名的房地产从业者表示，“所谓‘销售’实际上是指提前锁定客户意向。”该人士进一步解释，当风貌别墅项目正式取得预售证时，往往意味着部分或全部房源已经通过这种方式提前锁定客户。

不过，这种销售方式对购房者而言存在一定风险。由于风貌别墅项目的开发周期较长，在落位阶段往往难以确定具体动工时间，购房者需要承担项目开发进度不确定性的风险。

相比豫外滩项目的“神秘做派”，黄浦区另一个标志性旧改项目——大兴街地块则演绎了更为跌宕的“重生记”。

黄浦区大兴街旧改项目坐落于黄浦核心地带，自2004年以来，因中民投爆雷等诸多因素影响，拆迁工作历经20年仍未完成，银团贷款逾期多年，动迁补偿款长期拖欠，是黄浦区知名的疑难项目。

2024年12月，中国信达上海分公司联合信达地产沪苏区域公司介入该项目，通过“AMC+开发商+代建方”的创新模式完成实质性重组。

根据重组方案，信达持股52%主导资金监管，中崇投资保留28%股权负责品牌运营，信达地产则按销售回款的3.5%收取代建管理费。

不过市场消息显示，虽然信达资产收购了项目部分资产，但后续开发将交由中崇投资负责。中崇投资只需对中国信达的本息兑付承担差额补足义务，可在投资期满后回购股权。

中崇投资，上海本土开发商，发迹于上海崇明，主营城市更新旧区改造，其实际控制人为仇瑜峰，曾执掌上海老牌房企新黄浦，担任董事长一职。不过，该公司的操盘手法颇具争议。以旗下项目古北中央公园为例，该项目在销售期间多次被曝出在“一房一价”表之外加收千万元装修款的行为，引发市场质疑。

值得注意的是，尽管大兴街旧改项目蹉跎了二十多年，但是对中崇投资而言却是笔精明的买卖——前期仅用23亿元资金，就成功撬动了一个价值超250亿元的黄金项目，投资回报率高达十倍有余。

而这一精妙的资本运作背后，离不开项目规划指标的两次关键调整。

根据公开资料，大兴街项目以江阴街为界自然分成280A和283A南北两部分，其中南块占地面积约13455平方米，北块占地面积约23674平方米，总占地面积为37129平方米。

按照上置集团原有规划，南地块拟建一幢200米的商办综合塔楼及商业裙房，规划建筑面积约为8.08万平方米；北地块计划建5栋高层的豪华公寓，预计可售货值160亿元。

2022年初，项目规划发生调整，南地块用地性质由商办调整为三类住宅用地，容积率3.17，建筑高度100米；北地块规划为三类住宅用地，容积率3.28，建筑高度80米。

今年5月份，单元控规再次发生调整。最新的草案显示，280A-01（北地块）变更为二类、三类混合用地（三类占比78%，二类占比22%），容积率由3.28变更为3.23，建筑高度80米；

283A-01（南地块）同样调整为二类、三类混合用地（三类占比72%，二类占比28%），容积率由3.17涨至3.37，建筑高度由100米提升至150米。

两次控规调整，也使得项目整体可售货值实现跨越式增长。参考当前黄浦区新房市场行情（住宅售价约19万元/平方米，别墅售价约29万元/平方米），项目总货值也从原计划的160亿元跃升至260多亿元，净增值超百亿元。

凤凰网房产近日实地走访发现，项目周边居民已基本完成动迁，但仍有大量旧房待拆除。随着规划调整落地和资本重组完成，这个沉睡二十年的旧改项目终于迎来实质性进展。

03部分地块开发陷“慢车道”，拿地3年未入市

在黄浦区城市更新的大潮中，不同地块的开发进度呈现出鲜明对比。

凤凰网房产走访发现，虽然部分项目已快速入市，但仍有多幅地块开发陷入“慢车道”，拿地多年，仍未有确切入市的消息。

比如说新天地板块的永业67/68/71街坊。项目原本为中海建国东路67-71街坊历史风貌保护及城市更新项目，2022年时，中海将建国东路街坊项目“一分为二”，撤出了建国东路南侧3幅地块，只留下了北侧的2幅宅地。

其中，中海负责实施69、70街坊开发建设；永业则负责实施67、68、71街坊开发建设。

虽然处于同一起跑线，然而两幅地块进度却截然不同。

中海负责的两个地块进展迅速，其中70街坊的中海顺昌玖里高层房源已于去年3月入市，风貌别墅也在去年6月开售；69街坊的中海恒昌玖里同样于去年6月入市。

而永业地块，目前仍处于动拆迁过程中，不见任何动工迹象。

同样进展缓慢的还有弘久黄浦21街坊，弘久黄浦21街坊位于黄浦人民广场板块，凤阳路和南北高架交界处，距离热播剧中至真园原型的苔圣园就200多米。

项目原本由中华企业和世茂集团联合开发，2022年上半年，世茂集团退出该项目45%股权，由弘久实业接手。2022年12月，弘久实业又从中华企业手中接手了项目剩余股权，自此项目由弘久100%持有。

按照规划，该项目南侧将建造4幢高层及小高层住宅，北侧则计划打造类似张园、鸿寿坊的风貌商业区。但令人遗憾的是，尽管项目已于去年7月正式动工，至今除开工消息外再无实质性进展。

这种开发滞后的现象在弘久实业的其他项目中也有体现。以弘久·新弘北外滩项目为例，该地块拿地时间可追溯到2003年。2003年，该地块启动招挂和出让开发流程，但因第一轮动迁的居民通过率未达标，项目沉睡了十多年。

2016年，项目转让，弘久实业开始参与跟进地块的定位、策划、规划、建筑设计等工作，2021年6月份，项目首批房源开盘，从接手该项目，到开盘，差不多5年时间。

业内人士分析指出，这些项目开发滞后的原因复杂多样：一方面受制于拆迁进度，另一方面也与开发企业的资金实力和开发策略密切相关。在当前市场环境下，开发商对项目的盈利预期更为谨慎，这也在一定程度上延缓了开发节奏。

写在最后：

随着黄浦区旧改项目持续推进，未来三年该区域也将迎来充足的高端住宅供应。新天地、豫园、外滩三大核心板块将形成差异化产品格局：新天地延续顶级豪宅定位，豫园凸显文化底蕴与商业价值，外滩则主打滨江稀缺资源。

这种多层次的供应体系，既能满足不同层次的高端居住需求，也将进一步提升黄浦区作为上海城市核心的集聚效应。

在保留历史风貌的同时，通过科学规划与合理开发，黄浦区将实现城市功能与居住品质的同步提升，进一步巩固其作为上海高端住宅市场核心区的地位。