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作者 | 王婷婷W=T=T

7月24日，位于深圳市罗湖区核心地段红岭中路（深圳市建设集团大院）的一栋6层住宅楼即将在阿里法拍平台开拍。

但有关注这批法拍房的人发现，这一栋房产实际在5月14日已经被拍下，经过450轮竞价，成交价从2378万元一路涨到1.14亿元，溢价率高达380%。

和流拍后再挂牌二拍不同，法拍房在已经落锤成交的情况下，再度挂牌拍卖，意味着前任买家悔拍了。

6月23日广东省深圳市中级人民法院亦发布公告确认，“该标的物于2025/06/23 10:25:34确定交易未履行”。

而按照“竞买须知”要求，买受人逾期未支付拍卖余款，法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。拍卖成交后买受人悔拍的，交纳的保证金不予退还，依次用于支付拍卖产生的费用损失、弥补重新拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被执行人的债务以及与拍卖财产相关的被执行人的债务。

据悉，上述法拍的参拍保证金为475.5万元。悔拍意味着买受人的这笔金额不菲的保证金，将全部打水漂。

甚至根据规定，重新拍卖低于原拍卖价的“差价”、“本案被执行人的债务”等也或由这笔保证金支付。悔拍的买受人，似乎还要帮前东家、后买主“背锅”。

7000万粉网红主播“玩法拍”

没收475.5万也要悔拍？

凤凰网风财讯从阿里法拍和京东法拍查询发现，近五年法拍房悔拍的案例并不算多，因为悔拍代价很大，不仅要被没收保证金、承担差价、限制参拍等，未按时按规执行还将面临法律处罚。但悔拍案例中的“奇葩”却不少。

今年6月，苏州市吴江区法院公布了一则“一套房屋因两次悔拍被两次法拍”的案件，经查前后悔拍的买受人是一对父子，串通企图通过“拖延”的方式阻碍法院拍卖这套房产。此情况较为特殊，最终两次拍卖的保证金都被没收，父子两人还分别被司法拘留了十五日。

今年4月，深圳福田区法院曾公布一则“由田源源竞得南山区太古城二期A-30A房屋”的确认书。后有业内消息称，因贷款资金不到位，该法拍已悔拍，340万保证金被没收。而田源源为该楼盘开发商老板的代持人。

上述悔拍案例可谓各有纠葛，那么这次即使475.5万元保证金或“打水漂”也要悔拍，深圳建设集团大院法拍房的受买人又是何情况？

参拍资料显示，深圳市罗湖区红岭中路2118号住宅楼5栋一至六层的受买人为“清河县千代文化传媒有限公司”（简称千代文化）。

天眼查显示，千代文化注册于河北邢台市清河县，是一家以从事广播、电视、电影和录音制作业为主的企业，成立于2021年8月，注册资本300万人民币。

进一步资料显示，千代文化实则一家短视频公司，实控人为快手头部情感主播“清河李哥”，粉丝近7000万，旗下拥有网红孵化基地，主营直播带货。

千代文化在招聘网站上的信息称，公司总部位于深圳龙岗区，拥有5A级写字楼4层、近6000平方米办公面积，年营业额15亿元，员工近百人。

建设集团大院为城市更新项目

原由恒大操刀、深特工为大股东

可以看出，千代文化有在深圳深耕的计划，自持一栋楼是扎根发展的路径，但并不是所有企业都适合走法拍这条路。

“因为法拍很容易玩脱。”有深圳业内人士就指出，这个法拍项目本身就有不少“坑”，比如物业欠缴的物业管理费就已经将近12万元，另还欠缴金额不详的水电费用（截至2025年3月17日）。并且按照流程，法拍结束后7天内竞得人就要支付高达1.1亿元的所有尾款，对资金要求极高。

实际上，在5月14日千代文化以1.14亿拍下深圳市建设集团大院法拍房时，深圳地产圈就吐槽不断。因为按此总价，这栋楼3333㎡建筑面积的单价已达到3.4万/平，若再计入法拍费用、欠缴补缴费用、税费等各类费用，项目单价或将超周边普通二手房的价格。有自媒体就直言：“有这钱去福田买现成写字楼不香吗？非要来罗湖玩拆迁盲盒？”

虽然明坑不少，但不容忽视的是，深圳市建设集团大院地处深圳罗湖的老牌核心区，该区域早已被纳入城市更新范围，一旦成功旧改，或将脱胎换骨、价值跃升。

谁料2019年“罗湖区建设集团大院城市更新项目”出炉，改造方是恒大地产深圳公司。

随着“恒大系”暴雷，2024年，恒大地产深圳公司等5家企业由于相关案件被执行，执行标的为约6.53亿元。执行标的物正包含门牌号为红岭中路2116的建设集团大厦的部分产权。

另外，天眼查显示，深圳市建设(集团)有限公司成立于2003年，为深圳市特区建工集团的成员企业，由深圳特区建工集团有限公司持股83%、深圳市建筑工程股份有限公司持股12%、恒大地产集团有限公司持股5%。上述股东无一不是“自顾不暇”的状态，也无法给公司核心资产的盘活贡献正能量。

回顾过往，在恒大的规划中，项目曾计划打造为“深圳城市名片”，包含1栋600米的超高层商业综合体主塔，3栋住宅副塔，以及大型购物中心。

但到如今，老楼的“名片”梦碎、新买家法拍“玩脱”，股东和债主们也只能继续苦等新的接盘侠。