每经记者｜陈荣浩 每经编辑｜陈梦妤

广州华南新城小区 图源｜每经记者 陈荣浩

在广州番禺区，一个有着20多年历史、2万常住人口的大型社区华南新城，正酝酿一场“物业变革”。

6月26日，《每日经济新闻》记者从华南新城业主处获悉，该小区7月4日将召开业主大会，除了常规的业主管理、选举业委会委员等议题外，还将表决引入信托制物业服务模式，这在广州尚属首例。

作为合生创展旗下的老牌社区，华南新城曾因环境优美著称，但随着包干制物业模式下服务质量下滑、财务不透明等问题积弊日深，业主此前两次成立业委会均以失败告终。

6月27日，华南新城物业经理林晓林在接受每经记者微信采访时表示：“如果转变为信托制物业模式，对物业公司还是有一定影响的，如经营自主受限、收益分配不灵活等。该模式当下的挑战在于，目前广州的信托制物业还处于探索中，机制运行上可能还不大成熟，需要一定的磨合时间。”

从全国范围看，成都、合肥等地此前已有小区推行信托制物业服务，这一模式能否改写“老小区难治”的宿命，也是业内较为关心的话题。

20多年不知钱花哪儿？

华南新城的困境极具代表性。

作为广州早期开发的大型社区，其采用的包干制物业模式曾是行业主流，业主按面积缴纳物业费，物业公司自负盈亏。

但随着时间推移，这套模式的弊端逐渐显现。有业主向每经记者直言：“20多年来，小区公共收益去向不明，社区服务质量也每况愈下。”

矛盾的核心在于资金监管缺位。

包干制下，物业费全部汇入总部账户，再由总部按预算划拨给小区。“但现实情况是，交的钱怎么花、花在哪儿，业主基本不知道。”华南新城业主郭先生指出。

那么，信托制是如何破局的？业主方面多次向记者提及财务透明。

与包干制不同，信托制物业的本质是“资金信托 服务托管”，物业费及公共收益将作为信托财产存入银行共管账户，物业企业作为受托人，按约定比例提取酬劳，其余资金“以收定支”，专项用于小区服务。

郭先生认为，信托制相比包干制的好处在于，物业公司从服务角色转变为管家角色，以酬金形式获取服务费，剩余物业费仍归全体业主所有，用于小区建设与维护，这种模式将倒逼物业公司主动提升服务品质。

“在该模式下，业主可通过信息平台查询每笔收支凭证，甚至参与预算制定。这相当于把物业公司变成‘职业经理人’，业主是‘老板’，对资金使用和服务内容拥有更大话语权。”郭先生比喻道。

华南新城小区 每经记者 陈荣浩 摄

那么，华南新城的物业方面又是怎么看待信托制物业服务的？

林晓林表示，不少业主想实行信托制物业服务，其实主要看中的是年度预算的公开透明，以及该模式执行后可能提升对物业公司的信任度。

在林晓林看来，物业信托制本质是酬金制的升级版，重点还是解决业主们的实际问题，提升小区整体服务质量。

中物智库高级研究员宋子谦接受每经记者微信采访时则表示，信托制模式下，物业公司的协商成本有可能会显著增加。

“日常管理中每一笔支出和每一项工作，需要面对每一位业主可能提出的咨询、质疑和抱怨。而业主需求千差万别、诉求种类繁杂、认知不一而足、素质良莠不齐，协商沟通方面的工作量相比传统物管模式增加了不少。”宋子谦说。

需重建信任

从全国范围看，信托制物业在全国多地已展现潜力。

据新华网此前报道，合肥高新区上铁银欣花园小区在试点信托制物业模式后，物业费收缴率从70%跃升至97%，全年物业投诉量下降到个位数。

“成都新津”微信公众号显示，位于成都新津区的一品水轩小区，是2021年该区首批实行信托制物业试点的小区之一，小区采取“线上 线下”双公开形式，公开物业费缴纳和使用情况，物业费缴纳率曾一度达到100%。

郭先生提到，推行信托制物业服务有“三道坎”。

“首先，要看小区业委会能否顺利成立，不同城市成立业委会的难度不一样，相对来说，广州对计票规则、候选人资格等要求更严格，基层政府对业委会的态度也更谨慎。此外，还存在业主认知与利益博弈的问题，业主间的表决可能也存在分歧。另外，物业公司与业主间需要‘信任重建’，因为信托制意味着利润压缩，还存在后续与物业公司磨合的问题。”郭先生说。

克而瑞物管研究总监马燕娇认为，目前多数城市小区在推行信托制物业服务时有两大难点。

一方面，当前《中华人民共和国民法典》等未明确信托制物业的法律定位，缺乏对账户权属、业主表决权、物业公司违约责任等细节的强制规范，实践中易引发纠纷；另一方面，存在流程重构成本，双账户体系复杂化，共管账户需银行、业主代表、物业三方协同，资金划转审计成本显著增加，老旧小区业主可能抵触分摊。

马燕娇还提到，虽然信托制物业会使小区的财务更加透明，但该模式同样无法绕过“低收费-高成本”剪刀差和业主自治薄弱等深层矛盾，易形成“透明下的服务滑坡”，尤其是资源匮乏的老旧小区，可能因成本矛盾放大而适得其反，关键仍在于小区支付能力与组织成熟度。

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封面图片来源：每经记者 陈荣浩 摄