2025年上半年，深圳楼市在政策宽松和市场信心回升的驱动下，交出了一份亮眼的“成绩单”。深圳贝壳研究院数据显示，全市新房二手房总成交超6.5万套，同比增长53.2%，其中住宅成交超5.1万套，同比增长41.8%。

市场分化特征凸显：一手市场供应缩量但去化加快，二手市场小区活跃度激增，龙岗、龙华等区域成为交易主力。超大型社区如桃源居、次新盘如华润城润玺的“双轨热销”，反映了置业者对高流通率和高品质楼盘的偏好。凤凰网房产深圳深入剖析市场脉络，为下半年趋势预判提供参考。

一、整体市场概览：成交同比增长超五成，复苏态势稳固

2025年上半年，深圳楼市整体表现超去年同期，根据深圳贝壳研究院统计，全市新房二手房总成交65622套，同比增长53.2%。其中，住宅成交51098套，同比增长41.8%，标志着市场稳步复苏中。

分析发现，这一增长得益于多项利好政策，如信贷放松和税费减免的持续发力，以及春节后积压需求的集中释放。市场整体活跃度提升，但分化明显：热点区域和项目去化亮眼，而冷门板块仍面临去化压力。

第一太平戴维斯深圳总经理吴睿表示，深圳楼市整体仍稳健呈现“止跌回稳”的大趋势，也是“止跌回稳”的关键阶段。深圳楼市能否更好、更稳地实现“止跌回稳”，取决于购房者或者市场的信心。

他认为，当前阶段应该持续加强政策力度，例如阶段性、试点性全面取消深圳的限购政策，从优化措施的策略出发，在当前市场不确定情况下，进一步增强市场的信心。

二、供应缩量，去化加速，龙华新房领跑成交量

一手新房市场在2025年上半年呈现“供减需增”的格局。供应量大幅下降，但成交量和去化率逆势上扬，凸显房企策略调整和置业者入市意愿增强。

供应量方面，深圳贝壳研究院数据显示，2025上半年新房批售总套数（含商办公寓）仅17232套，同比下降44.5%，环比下降47.7%；其中住宅供应14983套，同比下降45.6%。宝安区以3802套住宅供应量位居全市首位。

与此同时，库存压力缓解，去化周期降至近四年低点。6月末新房住宅可售房源25661套，去化周期缩短至7.5个月，主要因供应减少和去化加快。非住宅去化周期虽回落至50.7个月，但压力依然巨大。库存下降反映了政策推动下，置业者对热点项目的追捧。

成交方面，全市新房成交31074套，同比增长79.9%，环比下降17%；住宅成交21867套，同比增长49.3%。区域表现分化，龙华区以4986套住宅成交量（占全市22.8%）位居榜首，宝安和龙岗紧随其后。

楼盘方面，如龙岗阅云境广场、龙华红山华府和光明满京华金硕悦府实现“日光”，反映核心地段楼盘的火爆需求。此外，龙华鹏宸云筑（二期）去化率达92%，南山前海时代尊府去化率达90%，印证了市场对优质新盘的追捧。

二手房方面，2025上半年全市二手房成交34548套，同比增长35.1%，环比下降11.3%；其中住宅成交29231套，同比增长36.6%。龙岗区以7105套住宅成交量蝉联第一（同比增43.9%），福田和南山分列二三位。

三、小区流通率提升，超大型社区与次新盘双轨热销

在楼盘维度，二手小区活跃度显著提升。根据深圳贝壳研究院数据，2025上半年成交超20套的小区数量达411个，同比增长59.3%。龙岗区以108个小区数量居首，福田和南山次之。

成交前20榜单中，超大型社区占据主导，桃源居以177套成交量稳坐榜首，宝安区壹成中心（157套）和龙岗区可园（116套）紧随其后。

值得关注的是，次新盘崛起成为新趋势，如中熙珑湾、悦峰华府、华润城润玺在次新市场中表现活跃。龙岗区作为“刚需福音”，在二手前20榜单中占据6席，凸显其高性价比优势。

李宇嘉预计，下半年，深圳市场将继续保持同比相对稳定的态势，即一二手加总的需求保持同比稳定，其中一手有综合性价比高的好房子带动，二手有庞大的刚需带动，购房基础能维持一定的体量。在新房端，预计“好房子”将带动新房交易点状回升，明星高质价比楼盘带动个盘热度高。