截至今年上半年末，公募REITs总市值突破2000亿元。从今年初至7月4日，多数公募REITs产品获得正收益，区间涨幅最高的嘉实物美消费REIT涨超50%。

行业头部效应逐渐凸显。截至上半年末，69只已成立的公募REITs分别来自25家基金管理人，但头部三家基金公司管理了近40%的公募REITs规模。不过，今年以来，南方基金、汇添富基金、中银基金、创金合信基金等机构纷纷入局，成为公募REITs市场新的参与者。

业内人士表示，目前我国公募REITs行业还处于初级发展阶段，各类机构都有机会参与其中。不过，后来者或需放弃“大而全”的想法，转而追求“小而美、专而精”的特色优势。

头部效应凸显

截至6月30日，已上市的68只公募REITs总市值突破2000亿元大关。

Wind数据显示，截至7月4日收盘，2025年1月1日之前已上市的58只公募REITs中，57只今年以来取得正收益。其中，嘉实物美消费REIT涨幅最高，今年以来涨幅达51.84%，华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏大悦城商业REIT紧随其后，涨幅均超48%。

整体看，公募REITs市场头部效应显著。截至上半年末，69只已成立的公募REITs分别来自25家基金管理人，既有华夏基金、易方达基金、南方基金等头部公募，也有中航基金、中信建投基金、东吴基金等中小型公募。在这69只公募REITs中，华夏基金独占14只，中金基金旗下共有10只，其余各家机构的公募REITs产品数量均不足5只。

从基金规模来看，华夏基金旗下公募REITs规模突破340亿元；中金基金紧随其后，旗下公募REITs规模超过280亿元；平安基金旗下公募REITs规模也超过150亿元，位列第三。上述三家头部“玩家”管理了近40%的公募REITs规模。其他各家机构旗下公募REITs规模均在十余亿元到百亿元之间。

后来者积极突围

今年上半年新成立的公募REITs名单显示，后来者正在积极突围。

上半年内，南方基金、汇添富基金、中银基金三家公募均有公募REITs产品成立或上市。其中，汇添富基金在上半年成功发行两只公募REITs。其中，汇添富九州通医药REIT于2月17日成立，募资规模为11.58亿元。汇添富上海地产租赁住房REIT于3月21日成立，募资规模为13.62亿元。南方基金在上半年发行并成立了南方顺丰物流REIT，还有南方万国数据中心REIT和南方润泽科技数据中心REIT即将发行。6月26日，中银基金旗下中银中外运仓储物流REIT成立。

此外，6月19日，创金合信首农产业园REIT获批，标志着创金合信基金进入公募REITs赛道。公开信息显示，创金合信首农产业园REIT的底层资产为中关村移动智能服务创新园，位于北京市海淀区上地区域，是三元牛奶厂旧址经更新改造后的产业园区。据悉，该产业园自2021年投入运营以来，已吸引快手、小米等企业入驻。

另外，创金合信基金旗下的另一只产品——创金合信电子城产业园REIT也于今年5月获上交所受理。

　后来者需有新打法

整体看，目前公募REITs产品规模较大、产品数量较多的基金公司，其股东通常有着深厚的投行业务背景。

“目前，很多基金公司在公募REITs项目的承揽、承做和项目评估方面都与其股东建立了协同机制。”一位资深公募REITs业内人士表示，“也有部分基金公司依靠自身的资源禀赋获得一些项目，但这种情况属于少数。”

“头部效应是公募REITs市场逐渐走向成熟的标志。”某公募基金REITs业务负责人表示，成熟的公募REITs管理人在资产筛选、尽职调查、主动管理、风险控制方面积累了深厚经验，其良好的历史业绩和品牌更容易获得投资人信任，从而形成良性循环。

在上述公募REITs业务负责人看来，目前我国公募REITs行业处于初级发展阶段，各类机构都有机会参与，但后来者需放弃“大而全”的想法，转而追求“小而美、专而精”的特色优势，专注于具有独特增长潜力的细分赛道，如专业化的产业园区、特定区域的城市更新项目、与新能源结合的不动产等；或在选定的细分领域建立深厚的行业认知、资源网络和独特的管理能力，成为该领域的“专家型公募REITs”。