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作者 | 王婷婷W=T=T

长期以来被视为“老钱、有钱”的一些原生港资房地产企业，也开始撕掉包装和光环。

继年初太古地产(01972.HK)披露其出现自上市以来首次亏损（2024年股东应占亏损7.66亿港元），行业似乎便嗅到了港资房企圈“不同往日”的风险气息。

1、英皇国际

近日，谢霆锋、容祖儿的老板杨受成旗下主要的房地产上市平台英皇国际(0163.HK)披露了2024/2025年度未经审核财报，数据显示，财报期内英皇国际的股东应占亏损总共达到67.89亿港元。

更引人关注的是，英皇国际截至今年3月底，账面已有约166亿港元的已逾期（已违反贷款协议若干条款）的银行借贷。以至于核数师德勤都声明“不就集团综合财务报表发表意见”。

随后，英皇国际以及杨受成旗下英皇钟表珠宝、英皇娱乐酒店、英皇文化产业等上市公司的股价均出现连续下跌。坊间甚至传出，杨受成及其子杨政龙因英皇国际财务一事曾到访银行，期间有人情绪失控大闹银行。不过英皇后续回复称，报道纯粹揑造，绝非事实，会作进一步法律追究。

（英皇创始人杨受成之子杨政龙）

2、领展

传闻纷飞的又何止英皇，近日有港媒报道，总部位于香港的“领展房地产信托基金”传出近期裁员50-60人，裁员规模约占其在港员工总数5%。此前领展在年度业绩报告中提出要“全面提升运营效率”，精简少量职位是应对运营挑战的重要途径。

实际上，近年领展因“收购”频繁被报道，尤其是收购上海万科七宝广场、深圳新怡景商业中心、天河领展广场、北京通州购物中心等。截至2025年3月31日，领展持有的物业资产已达到154个，130个位于香港、12个位于内地（多为近年收购）。

目前香港的零售物业组合出租率维持在97.8%，租金轻微下跌，内地零售物业组合的出租率约95.9%，续租租金提价率为-3.2%，租金增长乏力。投资物业总估值为2204.13亿港元，同比减少6.6%。

3、新世界发展

这些往日低调近期却"消息多起来了"的港资房企，都有一个共同点——日子不太好过了。

例如香港四大家族之一、作为老钱代表的郑裕彤家族，自新世界发展罕见地“永续债延期支付利息、延期赎回”，到家族旗下企业频繁出售全球资产、加速项目去化再到郑志刚彻底退出，持续释放负面消息。

最新消息更称，新世界发展正寻求剥离内地的房地产项目，分批出售其在杭州、深圳和上海的K11大楼等地标是第一步，青睐能够快速提供现金流的投资基金或私人公司等买家。与此同时，新世界发展的内地地产公司和业务也有整体出售的可能性。

4、侨福集团

再如90年代便进入内地深耕的侨福集团，低调且有钱，不仅持有北京商业地标侨福芳草地，还在上海拥有一个侨福芳草地（2016年拿地、2023年才开工）以及住宅盘“阳明花园”。

侨福阳明花园1996年便建好了第一期，至今仍在卖，‌2025年5月13日最新推出了46套公寓，每新推一次价格都有大幅上涨。但房价涨了，质量却降了。例如有阳明花园三期业主反映，刚收房就发现入户门厅没了，之后才发现奇葩原因——竟然是侨福“涉嫌违建”。

(侨福集团上海阳明花园业主维权爆料)

侨福集团曾因长期囤地和高溢价卖楼，以极高的利润率赚到真金白银。但如今它也出现流动性风险了。据外媒消息，侨福集团在今年3月差点出现技术性违约，为缓解资金压力，侨福计划“出售北京侨福芳草地”，并以北京购物中心项目进行9.4亿美元贷款的融资谈判。

今年侨福还曾与国际拍卖行苏富比讨论艺术品抵押贷款（抵押品包括齐白石、赵无极、毕卡索、达利等名人真迹，艺术品总量超过200件），不过该融资尚未达成。据公开披露，侨福集团已获得的融资包括从太盟集团获得的3800万美元贷款、以及从私人信贷机构获得的28亿港元贷款。

可以看出，其实“日子难过”已经不是局部现象，即使是在曾经财大气粗的港圈。只不过和内地房企不同，面对房地产市场调整和银行业收紧带来的持续资金压力，这些港资房企还能融资，并试图找到新的替代资本。

老牌港资房企为何“集体”出现危机？

最大影响因素莫过于市场——房地产大调整，信用融资艰难，房企争取融资需要物业抵押，若物业价值持续下跌，相关估值便会缩水，结果是金融机构或抽贷、或下调估值、或要求增加抵押品......每一项都可能导致流动性的愈加紧张。

以英皇国际为例，其财报显示，公司2023年和2024年分别录得投资物业公允价值亏损约4.6亿港元和7.3亿港元，这是公司净利润亏损的最主要原因，其次则是财务费用增加、物业出租收入下降、银行借贷逾期。

而英皇国际的投资物业（主要包括住宅、商业以及酒店）面积超过600万平方呎，主要分布在大中华区及海外。

香港虽然受到“撤辣”影响楼市有所改善，但商业租赁及写字楼需求持续放缓，导致商业楼宇空置率高企；据仲量联行预测，香港中小型住宅价格今年将下跌5%，豪宅价格或下跌5%-10%，整体房地产市场回稳都还需时间。内地楼市同样处于调整周期，从住宅到商业物业都需时间修复和复苏。

值得注意的是，行情对港资房企的影响呈现“持续蔓延”的趋势。从数据端可见，据Wind万得统计，截至7月9日，已有近60家A股上市公司和超25家港股上市公司发布了2025年上半年业绩或业绩预告。

其中房地产板块企业只有少数，德祥地产、佳明集团、信保环球等港股房企均预告净利润亏损。A股方面有13家企业上半年净利同比预增上限超100%，多为科技、通讯和生物医药类公司；超47家上市房企一季度净利润亏损，各板块公司的业绩分化颇为明显。

大规模的行业调整之下，似乎谁也无法独善其身。从内地企业蔓延到香港企业，也似乎只是时间问题。但见过全球金融危机、见过全球房地产的起起伏伏，这群老牌港资懂得现金为王，更懂伺机蛰伏。如果能熬过这一波，未来的房地产史记上，港资或许又能写下浓妆淡抹的一笔。