近年来，深圳城市更新进程以年均拆除300万平方米的规模，持续重构城市空间格局。

7月8日，宝安沙井大街片区城市更新单元规划（草案）正式公示，这一建面超477万平方米的超级旧改项目取得关键进展，未来将打造为集商业、文化、居住于一体的复合型新城。

沙井项目的推进，折射出深圳城市更新部分项目向"大体量"发展的趋势。

当前深圳还有哪些百万级"巨无霸"旧改正在落地，以及这些项目的进展怎么样了，本文一探究竟……

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深圳最大旧改之一——沙井大街片更新规划（草案）公示

规划容积超477万平，住宅约382万平

沙井大街片区重点城市更新单元（即金蚝小镇旧改项目）位于深圳市宝安区沙井街道，东临环镇路、南临寮丰路、西临西环路、北临北环路。

项目规划容积超477万平，包括住宅约382万平 5所九年一贯制学校 一所占地面约5万平的高中 12所幼儿园。

可以说，此项目是目前深圳最大的旧改之一。

申报主体为宝安区城市更新和土地整备局，华润置地为项目前期统筹主体。

在沙井街道2024年工作总结及2025年工作计划里显示，今年完成沙井大街片区重点城市更新单元规划审批，筹备首期市场主体公开选择。

项目采用“重点城市更新单元 历史风貌区活化”的模式，更新方向为居住、新型产业、商业等功能。

规划显示，更新单元用地面积1574616.2平，拆除范围用地面积1409281.2平，其中开发建设用地698234.5平，移交政府的保障性住房用地面积63005.1平（移交政府的保障房用地规划容积364878平，含保障性住房364538平）

项目规划容积4778649平。其中：开发建设用地规划容积4413771平，含住宅3823923平，商业、办公及旅馆业建筑491378平（含母婴室230平）；公共配套设施98470平，含12所幼儿园等。

● 打造文创示范区，曾730万进行设计国际咨询

2021年，深圳以总奖金730万元的规模，针对沙井大街片区启动城市设计国际咨询，足见对这一超级旧改的重视程度。

项目规划范围达3平方公里，其中核心拆除重建区约1.4平方公里，同时保留23公顷的沙井古墟历史风貌区，在开发与保护之间寻求平衡。

该项目以建设深圳西部中心的区域性公共活力中心；打造深圳最具本土人文气质和国际文创实验性的文旅文创示范区；营造生态韧性、慢行友好的宜居城区为目标。

塑造代表深圳人文的沙井品牌，用前瞻性、国际性视野统筹谋划，承载未来城市精神文明。宝安区对其定位之深远，可见一斑。

2022年，深圳市城市设计促进中心发布了《沙井大街片区重点城市更新单元城市设计国际咨询》前三名优胜方案。

由德国ISA意厦国际设计集团 深圳市局内设计咨询有限公司 清源视野（北京）文化咨询有限公司获得一等奖。

竞赛方案图也流出：

● 核心保护范围约17.00公顷，采用历史风貌区活化模式

沙井古墟是北宋归德盐场旧址所在地，距今已有800多年历史，归德盐场是两宋、元、明时期广东“十三大盐场”之一，是深圳连片规模最大、文物数量最多、文化资源分布最集中的商业墟市型历史风貌区。

项目于2019年9月，引入华润置地作为前期服务单位，同步启动了历史风貌区保护规划和更新单元规划的编制工作。

在2024年8月21日，《宝安区沙井街道沙井大街片区重点城市更新单元沙井古墟历史风貌区保护规划（草案）》完成公示，沙井古墟的保护活化工作再次向前迈出坚实的一步。

保护规划（草案）公示的沙井古墟历史风貌区总面积约25.71公顷，其中核心保护范围约17.00公顷，建设控制地带约8.71公顷。

据了解，项目的沙井古墟获批深圳首个历史风貌区保护规划。

02

深圳一批“超级”更新项目

现在进展怎么样了？

深圳目前在进行了有一批超大旧改，据不完成统计，规划容积建面超300万平以上更新的至少有5-6个。

目前，深圳最大的两个项目均在宝安，除了上文所简介的沙井大街片区更新外，位列第二的是新桥东片区重点更新单元，计容建面达417万平。

不完全统计，信息具体以实际为准

具体来看：

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新桥东片区重点城市更新单元

首个平方公里级“工改工”更新，规划容积416万㎡

新桥东片区重点城市更新单元项目是深圳市首个平方公里级“工改工”城市更新单元的一部分，总规划面积152万㎡，拆除范围127万㎡，开发建设用地74万㎡，规划容积416万㎡，容积率5.6，定位为先进制造产业园核心居住配套。

此前的更新计划显示，落实一所建设用地规模不小于40000㎡、班级规模不小于48班的寄宿制高中。

从支持教育发展角度，该高中在条件允许的情况下，尽可能提高配置标准，增加班级规模。具体规模可结合用地条件在更新单元规划中确定。

在落实“一带一路”倡议、对标国际大湾区、推进建设国际一流湾区名城的背景下，下阶段应在落实深圳市城市总体规划、法定图则等相关法定规划的基础上，高标准落实各类公共设施。

据了解，除了住宅配套外，园区规划引入300-400家先进制造企业，预计GDP超500亿元，对标南山科技园，是深圳西部产业升级的核心引擎。

效果图，以实际为准

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光明地铁13号线车辆段更新

规划容积382万平

项目位于深圳市光明区凤凰街道塘尾社区，东临东长路、南临光明大道、西临通兴路、北临东周路。

更新单元用地面积1953871.3㎡，拆除用地面积1284374.7㎡，规划容积3825110㎡。其中，住宅1724400㎡（含可售公共住房204890㎡）。

项目由12个住宅地块及4个产业地块组成，规划了7所幼儿园，3所九年制学校（入学/升学条件以当地教育主管部门制定的当年入学政策为准），3大文体场馆等。

由华润置地与宏发集团联合开发；定位将打造成光明区西部片区中心，建设产城融合的综合新城区。

目前华润的润宏城项目部分产品已入市。

润宏城效果图

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绿景白石洲旧改

规划建面358万平，曾是深圳最大旧改之一

白石洲旧改项目，位于南山区沙河五村，包括上白石、下白石、白石洲、新塘、塘头等五个自然村。

项目占地面积48公顷，拟规划建筑总量358万平，分四期开发，将建设成为以高新区、后海中心、超级总部基地、华侨城为依托，以“创业居住、创投伤商务、创意商业、创新文化”为特征的城市综合配套区。

目前绿景白石洲一期已入市。规划有1栋5座塔楼，2座公寓、3座超高层住宅，其中住宅总共1257户，小于90平的户型占比94.91%。

绿景白石洲旧改项目效果图

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龙华观城旧改

规划容积275万平；总建面超410万平

观城项目位于观湖街道观澜大道与梅观高速公路交汇处东南侧。

更新单元用地面积811183.4㎡，拆除范围用地面积726468.7㎡，开发建设用地面积379994.5㎡（含3000㎡零星出让土地）；规划总容积2750810㎡，其中住宅1330120㎡。

据资料显示，项目总建面超410万㎡，其规模达到1.3倍壹成中心，1.5倍华润城，是当前深圳当之无愧最大的都市综合体之一。此项目集住宅、商业、教育、公园、文旅、医疗及完善区域交通网。

目前，首发社区「云山府8号」（备案名为：未来平方云山府）已入市，即将推出新一批产品。

观城效果图

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蔡屋围统筹片区

总建面约273万平

蔡屋围城市更新统筹片区项目位于罗湖区桂园街道，主要包括蔡屋围城中村（清庆、南村、新围）、晶都酒店、寰宇酒店、大剧院、农业银行、城建集团、滨苑小区等区域。

更新单元用地面积336760.5㎡，拆除用地面积266729.5㎡，开发建设用地面积180404.0㎡，地上计容积率总建筑面积2556700㎡，地上容积率达13.75，加上地下商业建筑面积177100㎡等，总建面约273万㎡。

项目整体规划，共分四个项目实施，分别为蔡屋围（城中村）项目和三个独立项目（大剧院项目、农行项目和城建项目），其中蔡屋围（城中村）项目共分三期建设。

今年4月份，项目进行了子单元的规划调整。

效果图，以实际为准

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华润湖贝旧改

规划建面约220万平

湖贝村旧改地处罗湖核心位置，包括罗湖老区委及周边片区，南至深南中路，北至中兴路，东至文锦中路，西至东门中路。

根据此前方案显示，湖贝旧村改造规划总建筑面积约220万㎡，包含约49万㎡商业、约71万㎡办公、约57万㎡住宅(含保障房)、约21万㎡公寓、约20万㎡政府公共配套，整个体量相当于南山万象天地加深圳万象城。

这个旧改可谓一波三折，改造计划始自1992年，这块“硬骨头”历时30年才被啃下。

2022年，华润湖贝旧改首推的是一期A4地块，推广名为华润置地未来城润府。

而2024年，华润深开100%份额股权曾计划今年8月15日—16日在法拍平台上进行公开拍卖，起拍价约为20.5亿元，随后暂缓。

据最新消息，项目的商业将2025年7月11日首发。