文章来源丁祖昱评楼市

房地产市场呈现出新的特点。

近日，住建部在广东、浙江两省调研时表示，上半年全国新房和二手房交易总量同比增长，二手房交易占比逐步提高，多个省份二手房交易超过新房。

实际上，今年以来二手房成交热度稳步回落，但上半年30个重点城市二手房成交累计同比增12%。

二手房市场之所以保持较高活跃度与刚需客群需求释放有很大的关系。而刚需作为二手房市场购买主力，正在遭遇严重的消费降级。其中，上海、北京和杭州二手房成交比重最高的是总价300万元以下房源，占比均在六成以上。

但进一步细分会发现一些微妙的变化，总价1000万元以上各价格段二手高端住宅成交增速基本呈现普涨态势，且140平米以上大面积段成交占比持增。

今年上半年楼市正在向二手房市场倾斜。

我们梳理了重点30个城市一二手房成交规模情况，得到了19个城市一二手房成交数据。数据显示，上半年19个城市二手房成交总量达到93万套，占一二手房总量的比重接近七成，较去年同期增长15个百分点。

从具体城市的角度来看，19个城市中有12个城市二手房成交占比较去年同期有所上涨，比例超过六成。西安、杭州和佛山二手房成交占比较去年均提升5个百分点以上。

不过也有例外。武汉、广州、佛山、深圳、南宁和郑州这些城市二手房成交占比较去年同期均有所下降。新房市场正以较强的产品力抢占市场份额，以广州为例，上半年二手房成交了5.6万套，新房成交了3.3万套，二手房市场份额较去年上半年减少0.52个百分点，这意味着选择新房的购房者比重在悄然上涨。

上半年二手房成交占比最高的是上海，比重达到了82.33%，较去年同期上涨0.58个百分点。北京次之，二手房成交占比也达到了82.18%，与上海不同的是，北京二手房成交占比较去年同期有所下降。

上海和北京有一个共同点，即二手房仍然是市场成交主力，上半年相当于每成交5套房，就有4套是二手房。

南京、无锡、重庆、苏州和成都上半年二手房成交套数占比均在七成以上。

从成交情况来看，二手房市场的购买主力仍以刚需客群为主。

CRIC数据显示，北京、上海、深圳和杭州四个城市总价300万元以下二手房成交占比分别为70.17%、61.07%、33.89%和64.43%。

不过，上海、深圳和杭州总价200万元以下二手房成交套数占比仍在上涨，极致刚需客群面临较为严重的消费降级。其中深圳较为明显，2025年上半年深圳总价200万以内房源成交套数占比为14.69%，环比上升0.37个百分点，同比涨幅最高，达到了3.39个百分点，刚需市场份额有进一步扩大趋势。

另外，总价1000万元以上各价格段二手高端住宅成交增速基本呈现普涨态势。这意味着，除了刚需进入二手房以外，高端住宅也在吸纳一部分客群流入。

  以上海为例，总价超1000万二手高端住宅2025年上半年成交套数占比不足5%，但整体同环比齐增，其中1000-3000万增幅最为显著，同环比分别上升0.68个百分点和0.33个百分点。

相比之下，刚改客群观望情绪持续加剧，同时部分刚改客群转移至新房市场，总价段300-600万成交占比显著回调。以北京为例，三个总价段300-400万元、400-500万元、500-600万元2025年上半年成交占比同环比齐跌，全面飘绿。

90平米以内小面积段低总价产品仍是成交主力。

其中，2025年上半年上海90平米以内的二手房成交占比达到了64.86%，深圳90平米以内二手房成交的比重仅次于上海，达到了63.67%，北京也在六成以上，为61.86%。

在上海、北京和深圳，今年上半年每成交5套二手房，就有3套90平米以内房源成交。

由于核心一二线城市小面积段多为一房、二房设计，户型功能性缺失且多为老旧房源，上半年选择140平米以上三房/四房的产品成交占比持增，这部分客群更看重性价比，且追求“一步到位”。

从区域来看，二手房成交也有向城市中等价值片区不断聚焦的趋势。

从二手房市场成交结构来看，低总价极致刚需成交占比持增；千万豪宅成交占比提升，而刚改中改需求“塌陷”，部分需求受新房市场优质产品入市影响较大，成交区域也进一步向城市中等价值片区不断聚焦。

当前以刚需客群为主的二手房成交体现出一个重要的关键词：性价比。随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，而区位偏远、功能性缺失的远郊老破小交易周期将进一步拉长。