凤凰网房产：7月14日~15日，事关城市发展的顶级会议在北京召开，这一场时隔十年召开的中央城市工作会议被万千房地产从业者和企业关注。甚至上周一骑绝尘的房地产股票，也被解读为提前嗅到了会议释放的利好信息。

这里有必要说一下会议的重要性。

它的前身最早可以追溯到1949年，新中国即将成立之时。当年3月在西柏坡举行的中共七届二中全会指出，党的工作重心由农村转移到城市，必须要用极大的努力学会管理城市和建设城市。

到了20世纪60年代初，为加强对城市的集中统一管理和解决当时城市经济生活的突出矛盾，1962年9月和1963年10月，中共中央、国务院先后召开全国第一次和第二次城市工作会议。

但1962、1963及此后的1978年三次城市工作会议，全称都为“全国城市工作会议”。并且1978年之后，就没有召开过城市工作会议。直到2015年12月，时隔37年该会议才重启，并正式更名为“中央城市工作会议”。

单从“全国”向“中央”的用词改变，便能看出会议的重启承担了更重要的历史使命。确实，中央选择2015年重启这一顶级城市工作会议，是中国城市发展在这年进入到一个关键节点期——城镇化率在2015年达到55% ，城市人口规模突破7.5亿，但伴随出现雾霾污染、交通拥堵、公共资源短缺等系统性矛盾。城市发展模式亟需从规模扩张转向质量提升。

这样来看，从2015年至2025年，时隔十年中央城市工作会议再次召开，也从侧面说明了顶层的判断：中国城市发展又一次站到历史的关键时刻。

其实在这一点上，这次会议非常坦诚和直接地将这一问题拧干铺开，晒在了阳光下面：我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段。

这一判断跟10年前不同。2009-2013年中国经济增长的主要动力是基建和房地产，2014-2015年以人为本的新型城镇化不再以GDP为纲，但是对于内需，尤其是依靠房地产拉动经济增长的需求仍然是客观存在的。

所以在当年城市工作会议中，仍然强调了“推动以人为核心的新型城镇化，发挥这一扩大内需的最大潜力”。

那这次会议后，在城市发展新的要求下，又会给到房地产行业的转型哪些启示呢？

1、“继续推进农业转移人口市民化，促进大中小城市和小城镇协调发展，促进城乡融合发展。”——企业生存逻辑

根据城镇化理论模型诺瑟姆曲线，城镇化率在 30%-70% 之间时，处于快速城镇化阶段，超过70%后，城镇化增速放缓进入平稳发展阶段。

有数据显示，中国目前城镇化率在2024年达到67%左右，目前仍处于快速城镇化阶段后期，与美国、日本、韩国等发达国家 80% 左右的城镇化率相比，还有一定提升空间。

从2015年至2025年，我国常住人口城镇化率提到了12个百分点，如今近9.5亿人生活在城镇。10年间，我国累计实现了城镇新增就业超1.5亿人，同样也有1.5亿农业人口进城落户。这为10年间房地产的需求不断释放提供了扎实基本盘。

根据中央城市工作会议表述，未来将继续推进农业转移人口的市民化，如大中城市的外来务工人员、高校此类半城市化人口逐步转化为城市人口。如果这部分人群收入能够持续增长，且住房政策不断优化，其住房需求有望逐步释放，从而弥补城市人口增速下降带来的新增住房需求收缩。

2、“发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈，分类推进以县城为重要载体的城镇化建设”——企业布局逻辑

会议提出的城市群协同、创新生态培育、城市更新推进、韧性基底构建等任务，本质上是通过系统性提升城市功能，但其实也为房地产行业重构价值逻辑提供了路径。

这种以城市功能升级为核心的发展逻辑，正从需求端重塑房地产行业的生存与发展模式。

从需求端看，城市功能升级带来的人口集聚与结构变化，正在重构住房需求的底层逻辑。会议强调的"发展组团式、网络化的现代化城市群和都市圈"，推动人口向高能级城市及周边节点集中，形成梯度化的居住需求体系。

例如，在长三角、珠三角等城市群通过轨道交通网络串联，催生了"职住跨城"现象，这就要求房企跳出单一城市开发思维，在都市圈范围内规划产品。

同时，县城城镇化建设带来的县域消费升级，使得返乡人口的改善型需求与本地产业工人的保障性需求叠加，房企需针对性开发适配县域特点的低密社区与商业配套，将住房供给与县域公共服务提升相结合。

这种由城市功能梯度决定的需求分层，正在替代过去"一刀切"的商品房开发模式。

3、“以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效”——企业竞争逻辑

城市更新这一概念企业并不陌生。住建部部长此前表示，从我国城镇化的发展进程看，城镇有300多亿平方米的存量住房需要更新改造，房地产还是有很大的潜力和空间。

不过在实际创新城市建设中，房企切入城市更新不再仅是过去住宅供应商模式，而是要成为"产业社区运营商"——从一些先进案例来看，部分新型人才社区，通过配建实验室附属用房、人才公寓和技术转化中心，实现"居住-研发-孵化"场景融合，这种"产业 居住"的供给模式，使项目溢价率较传统住宅提升15%-20%。

也就是说，在供给端城市功能升级倒逼房地产供给模式从"造房子"向"造场景"转变。会议提出的"培育创新生态"与"推进城市更新"，便是要求房地产企业具备深度嵌入城市功能网络的能力。

城市更新领域更凸显企业在参与城市功能重构中的价值挖掘和运营能力，上海徐汇滨江通过旧厂房改造植入艺术展馆、数字展厅等新业态，带动周边存量住宅价值提升30%以上，证明房企通过参与城市功能修补，能在存量市场中开辟新利润空间。

4、“限制超高层建筑、提升房屋安全水平”——产品价值逻辑

从价值端观察，城市功能的韧性基底正在成为房地产价值的新锚点。会议强调的"城市基础设施生命线工程"与"房屋安全保障"，将建筑品质与城市安全的关联度提升至新高度。

在过往几年国内一些经历过极端天气的城市，具备防洪排涝设计的社区二手房溢价率显著高于普通小区，抗震等级达标、配备应急物资储备空间的项目更受市场青睐。

从底层来看，这也与今年全国两会首次被写入政府工作报告中的“好房子”建造理念是一脉相承的。

顶层设计中对好房子的要求是“安全、舒适、绿色、智慧”，这意味着房企需要将建筑标准与城市韧性要求深度绑定，通过引入绿色建筑技术、智慧安防系统、应急保障设施等，将城市安全功能转化为房屋产品的核心竞争力。

这种以韧性为基底的价值重构，正在替代过去单纯依赖地段的定价逻辑。

中央城市工作会议勾勒的城市发展蓝图，本质上是为房地产行业提供了"城市功能服务商"的转型坐标系。

在这一框架下，房地产的价值不再局限于物理空间的建设，而是在于能否通过产品与服务创新，持续为城市功能升级注入动能。这种以城市功能为核心的发展模式，正在推动房地产行业从资本驱动转向价值创造，从规模扩张转向质量提升，最终实现与城市发展的共生共荣。