来源：丁祖昱评楼市

2025年以来，整体房地产市场延续“止跌回稳”的态势，逐月来看，1-2月受春节假期影响供求季节性回落，但同比正增，3-4月迎来一波“小阳春”，随后5-6月市场走势趋稳，即没有出现3月供求两旺的火爆行情，也不像去年同期持续下行，整体行情冷暖相间，相对稳定。

目前7月已过半月有余，从典型城市平均去化和热度来看，在供应不足及季节性回落双重影响下，市场动能明显不足，北京、上海、深圳、杭州等热点城市市场热度也出现了高位回落。

近年来各地对于新增宅地供给规模的有效控制，使得2025年房地产市场已经全面进入供小于求的新阶段。在控制新增宅地规模、促进库存下降的另一面，则是优质新增供给规模的不足，导致行业成交规模的稳定性难以保证。

基于6月份以来国务院、发改委、央行、财政部、统计局等中央部委多次明确“加力稳市场”的政策信号来看，2025年下半年房地产将迎来更多稳市场政策的全面落地，加快构建发展新模式，助力行业朝着止跌回稳的方向继续迈进。

CRIC监测数据显示，全国重点30城项目，2025年7月上半月成交面积达253.2万平方米，与去年同期下降35%。一线跌幅小于二线小于三四线，市场呈现出增长动能放缓的特征。

单月来看，7月上半月重点30城项目开盘去化率为30%，较2025年6月全月下降11pcts，与2024年7月全月相比增长5pcts。

可以看到，在经历了3-6月的相对高峰后，7月整体开盘去化率出现了一定的回落，但仍好于去年同期。

为了更好地了解各大城市具体情况，克而瑞研究中心选取三类典型城市：第一类为前期热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、杭州、成都为典型代表；第二类广州、武汉、天津等弱复苏类城市；第三类还有部分购房观望情绪依旧浓厚的城市，诸如西安、南京、郑州等。

以此进一步分析各城市的差异化特征，以及基于当前市场逻辑，下半年楼市成交存在的结构性机会。

首先是第一类热点城市，CRIC监测数据显示，北京、上海、深圳、杭州4个城市2025年7月上半月推盘积极性回落，单城市推盘个数均不超过10个，其中北京、深圳仅有2盘入市。与此同时，在6月年中放量之后，这4个城市整体推盘质量略有回落。

受其影响，2025年7月上半月4城去化率环比回落，较6月全月跌幅均在二成以上；同比来看，北京、杭州市场热度仍略好于去年同期。

除以上4城，成都也是前期热度相对较高的城市，而从成都项目来访、认购数据来看，市场热度也有回调的趋势，7月上旬以来，成都项目来访量基本与6月末持平，认购量回落，主要是有效客户占比减少导致客户转化率下降，由6月末高点6.23%降至4%，与2月低点基本持平。

可以看到，以北京、上海、深圳、杭州、成都为典型代表的前期热度较高的核心一二线城市，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，7月市场热度均高位回落。

其次是第二类弱复苏城市，从广州、天津、武汉3城2025年7月上半月的表现来看，目前来访、认购增长动能显著放缓、同步转跌，因而整体客户转化率呈现出低位持稳。

以广州为例，7月第一周来访、认购大幅回调，环比分别下降17%和47%，客户转化率由6月末5.27%降至3.32%，第二周来访量止跌，环比微增5%，认购量小幅微降4%，客户转化率保持在3%低位持稳。

武汉与广州走势基本类似，市场进入传统淡季，周度访购低位持稳。第27周案场平均来访量和客户转化率均呈现高位回落，第28周（7.7-7.13，下同）单盘平均来访40组，环比持平，较6月周均下滑20%；单盘平均认购1.6套，环比持平，较6月周均下滑42%，转化率4.0%环比持平。

虽然来访、认购转降，不过得益于适销对路楼盘入市，武汉7月以来项目开盘去化率持增，据CRIC监测数据，2025年7月前13日推盘套数仅84套，而6月全月推盘套数约1055套；而从项目平均去化率来看，6月前13日稳中有增至77%，与当前企业“提质缩量”的推盘策略密切相关。

天津来访、认购较6月变动不大，因而客户转化率基本保持6%左右波动。据CRIC监测数据，第28周全市来访13678组，环比微降3%；认购895套，环比不降反增10%；客户转化率持增0.7个百分点至6.5%，与2025年6月基本持平。

还有部分城市诸如西安、南京、郑州等，来访持平上月而认购加速回调，客户转化率高位回落、一降再降，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

譬如西安，6月冲刺季以后，整体客户转化率高位回落，市场增长动能略显不足。CRIC监测数据显示，2025年第28周盘均来访量与6月基本持平，持稳130-140组，而盘均认购量则呈现节节回落态势，第26周为9组，27周降至7组，26周降至5组，客户观望情绪较重整体客户转化率由6月末6.33%降至3.74%。

南京认购量降幅大于来访，致使客户转化率重回3月中下旬（第11-13周）平淡期水平；郑州第28周盘均来访量为44组，而盘均认购套数仅为2套。

总体来看，7月新房成交迎来季节性回落，一方面供给端开盘数量不足，质量一般；另一方面成交经历了年中放量，增长动能明显不足。

各城市间预期延续分化行情：京沪深杭等热点城市受供给结构影响较大，市场热度预期高位回落；广州、武汉、天津等核心二线城市市场热度预期延续波动走势；而对于西安、南京、郑州等多数城市而言，有效客户数量急剧减少，客户转化率节节走低，成交难以实现强势反转。

受整体供应及优质项目入市规模限制影响，2025年下半年新房成交规模的稳定仍将面临一定挑战。

但是对于2024年末以来出让了大量优质宅地的核心城市而言，随着相应住宅项目的持续上市，新房市场仍有望维持高位，并成为下半年新房市场交易规模企稳向好的“压舱石”。