又一外资巨头宣布加仓中国不动产。

近日，全球资产管理巨头施罗德资本旗下房地产投资部门与浙江实力企业西子国际达成战略合作，共同组建股权投资平台，并宣布联合发起总规模约30亿元人民币的私募房地产股权投资基金计划。

双方此次合作，将专注于长三角核心城市（如上海、杭州、南京等地）优质写字楼，以及消费类基础设施（如老旧商场、物流仓储升级、新型社区商业等）投资机会。

这不是一次简单的资本联姻。双方明确，将共同筛选并重点发掘核心稳定型以及具备改造升级潜力的高质量项目。逆周期布局，信号明了。

施罗德资本房地产投资中国主管黄景威表示，本次合作有望进一步巩固施罗德资本在中国市场的领先地位，并为机构投资者开辟高质量的房地产投资新通道。而西子国际具备雄厚资金实力以及丰富的房地产投资和开发经验，并拥有广泛的市场资源和物业改造能力，同样可借助集团的开发及管理职能，为双方的战略合作平台提供全面支持。

记者多次致电施罗德（上海）及西子国际，均未能获得进一步信息。

资本“联姻”

作为全球顶 级私募市场投资机构，施罗德资本管理资产达937亿美元（约6500亿元人民币），在全球拥有超850处物业的丰富管理经验。1994年首次布局中国内地市场，已成功管理7只人民币基金，本土化运作日益纯熟。

西子国际则是一家以电梯及停车设备制造为主的民营企业。公司实控人是陈夏鑫，他的商业版图，以西子国际控股为运作核心，涉猎房产开发、电梯智造、金融投资、商业服务、智能停车五大业态，员工总人数1.2万。

陈夏鑫创办的新西奥电梯集团，2023年营业收入突破200亿元，列行业前三。2021年，陈夏鑫家族以80亿元财富名列“胡润全球富豪榜”第2686位。

看似毫无关联的两家企业，却因一场交易结缘。

2024年8月，西子国际以10亿元总价从施罗德手中收购了上海的静徕坊项目。静徕坊坐落于上海静安大宁商圈，由4栋独立办公楼组成，总建筑面积3.75万平方米，属于上海市区的优质写字楼资产。

过去近20年间，静徕坊项目共历经五次易主，上演了一部资本辗转大戏。早在2006年项目建成之际，开发商崇邦国际便将其出售给了花旗集团旗下地产基金；3年之后，花旗又将其转售给中银国际旗下地产基金；2017年，远洋资本接棒该项目。

2019年，国际财团入局，Chelsfield与施罗德资本以15亿元代价联手收购该项目，并对其进行翻新改造，项目品质跃升至卓越办公标准，2021年二季度以“静徕坊”之名重新推向市场。

2024年，该项目正式进入大宗交易市场，据传因整体品质较高、地理位置优越，受到多方资本关注，并收到十几份收购意向书（大部分来自机构资金）。最终，西子国际以约10亿元总价将其纳入囊中，并于今年4月买卖交割正式完成。从账面来看，对于施罗德而言，其实是亏损退出。

许是从此次交易中，看到了商机。现在，施罗德资本与西子国际再度联手，将目光瞄向长三角核心城市优质写字楼及消费类基础设施投资机会。

伺机“抄底”

核心城市优质物业正显示出投资价值。尤其是卖方迫于债务压力折价变现，而非资产本身贬值的项目。市场加速出清下，更多优质资产可能进入法拍或协议转让市场，为资金充裕的买家提供“抄底”机会。

近日，上海舜晟建设集团以6.597亿元成功购得泰禾大厦，该办公商业独栋建筑面积约2.55万平方米，成交单价约为3.61万元/平方米。泰禾大厦位于上海静安区，地处内环内核心区域，此前泰禾集团因债务问题对外出售价格曾超过16亿元。

戴德梁行数据显示，今年上半年，上海大宗物业交易总成交额158亿元，虽然同比有所回落，但市场正通过内外资策略分化、业态结构调整及投资渠道多元化，展现出上海作为独特市场的新机与韧性。

政策空间也在打开。今年6月，国家外汇管理局发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知（征求意见稿）》，删除了外资结汇资金不得购买“非自用住宅性质房产”的条款。

这意味着，外资企业、境外资本及个人可通过合法外汇收入投资酒店、商铺和写字楼等非自住类房产，打破了此前仅限自住的约束。

政策支持下，消费类基础设施正成为市场热点，受到多路资本追逐。

今年初，大家保险集团旗下另类资产投资管理平台大家投控牵头发起消费基础设施基金，与加拿大退休金计划投资委员会CPPIB，收购4个位于中国核心城市的购物中心项目的部分股权，对价12.9亿元。

一位投行人士称，消费基础设施REITs的底层资产，主要集中在百货商场、购物中心等商业不动产领域，这些资产类型市场化程度高、细分业态丰富，有助于进一步落实扩大消费的政策部署。在利率下行大环境中，这类资产的收益率相对也更具优势。

伺机抄底中国房产的外资，不止施罗德资本。就在今年6月，美国知名商业地产集团汉斯集团旗下的汉斯（上海）私募基金，顺利完成备案；此外，淡马锡旗下淡明（上海）私募基金、安耐德资本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成备案；再早几个月，美国范达集团旗下范达私募基金管理（上海）已完成登记。

越来越多外资机构在中国设立私募基金管理公司，表明外资对中国市场的兴趣和投资意愿不断增强，加速了在中国市场的布局。

国家外汇管理局最新数据显示，2025年上半年，外资净增持境内股票和基金101亿美元，扭转过去两年净减持态势。

资本“大鳄”已备好资金潜伏，待优质不动产价格“底部”到来，抄底、并购和交易大戏将会上演。