来源：丁祖昱评楼市

近日，CRIC对297个地级以上城市房地产市场进行大起底，在最新发布的2025中国房地产投资前景排行榜中，房地产投资前景TOP50城市迎来洗牌。

2025年投资前景TOP5城市位次发生变化，上海、北京仍稳居前二，2024年排名第三位的广州被深圳取代，而去年深圳排在第七位，广州排名下降了3个位次，排到了第6位。杭州、成都作为二线城市中的翘楚，今年仍稳定在第4、5名的位置。

另外，天津、海口、珠海、三亚、兰州和烟台排名显著上升。

数据显示，这50个城市拥有全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面积也达到了全国的50%。

在发达的经济水平、以及超过1.3亿的流动人口支持下，TOP50城市购房需求表现始终处于全国前列，尤其是TOP20城市未来仍有年均3亿平米的增量需求。

TOP20城市所释放的存量置业需求，也将与政策端形成合力，2025年下半年楼市有望走出更加明确的筑底企稳行情。

在最新的中国房地产投资前景TOP50城市中，上海、北京以绝对优势继续排名前二，这两个一线城市在供给侧和需求侧方面均具有极为显著的优势，且两地已经连续在全国房地产投资前景排行榜TOP2的位置上长达11年。

上海和北京投资前景不相上下，常住人口均超2000万，且人均住房面积不足38平方米，这意味着两个城市既有大量刚需，同时也拥有着更大的住房改善空间。

深圳排名从去年的第七位跃升至第三。原因在于，深圳有着更强的经济活力和人口吸纳能力，疫情解封后2年GDP平均增速达到6%，2023年以来常住人口增长33万人，在TOP10城市中均高居第一，再加上大量优秀企业集聚、以及临近香港带来的人才集聚优势，这些都是楼市需求侧最重要的支撑。

实际上，深圳通过供给侧方面发展高品质住宅进一步对存量改善需求挖潜，整体楼市呈现出了更强的发展韧性，据CRIC监测数据，2024年深圳商品住宅成交金额达到3216亿元，同比上升23%，是TOP5中唯一成交金额上涨的城市。

杭州、成都近年来一直稳定在第4、5名的位置。这两个城市特征极为相似，两地商品住宅成交金额都是在2024年才出现转降，且成交金额均维持在2500亿以上；其次库存风险可控，两个城市狭义消化周期均在18个月以内健康范围；还有一点是房企对这两个城市的投资热情不减，高溢价地块频出，2024年杭州和成都经营性用地平均溢价率分别高达14%和7%，远高于二线城市4%的平均水平。

各能级城市内部排名出现明显变动。TOP50城市中有18个三线城市，较上年减少一个，相对应的二线城市较去年多了一个，二线城市中长春跌出50强，银川和兰州补位，三线城市中徐州、江门、镇江、廊坊、嘉兴消失，三亚、湖州、惠州和烟台跻身50强。

二线城市中天津、济南、南宁等城市排名显著上升，主要是得益于库存指标方面的优秀表现。三线城市中，温州、中山、珠海、三亚、儋州等沿海城市排名明显上升，主要是得益于需求侧支持，外来人口较多，改善需求较强，其中位于海南岛的三亚、儋州，更是在2025年封关预期下，需求侧迎来了新的增长点，如三亚在2024年交易量延续高位的基础上，2025年上半年三亚商品住宅成交增幅接近五成。

目前来看，资源仍集中在这TOP50城市，参考2024年数据，50城拥有全国34%的常住人口，集中了50%的GDP，并且商品房成交面积也达到了全国的50%。

在发达的经济水平、以及超过1.3亿的流动人口支持下，TOP50城市购房需求表现始终处于全国前列。

随着行业进入深度调整期，城市间规模分化愈加显著，行业投资、成交规模也在进一步向头部城市集中。

因此聚焦TOP20城市来看，据CRIC测算，这20城年均增量住房需求仍可达到3亿平方米。主要是人口持续集聚叠加存量住房改善推动。

从人口规模来看，TOP20城常住人口合计有3亿人，超过全国总人口的21%，其中上海、北京、重庆等超大城市常住人口更是超过了2000万，人口密度优势显著。

此外，这些城市具有较强的人口虹吸效应，比如重庆、济南等城市，这些城市城镇化率较低，一部分户籍人口转化将成为需求增量补充，而即便是城镇化率已超70%的北京、上海，常住人口市民化仍有较大发展空间。

20城住房改善需求同样强劲，年均增量改善需求合计1.4亿平方米。分城市看，成都、重庆改善性增量住房需求超过1000万平方米，上海、武汉、天津也在800万平方米以上。

未来，人口持续向核心城市集聚叠加家庭住房条件升级，将共同支撑 TOP20城年均3亿平方米的增量需求。

随着各地主管部门加力促进库存减压，在达成供求关系新平衡之后，市场预期得以改善，TOP20城市所释放的存量置业需求，也将与政策端形成合力，促进各地房地产发展新模式的更快到来。

第五次中央城市会议召开明确城市发展进入存量提质新时代，未来以城市发展为核心的稳市场政策将从以下两大方面重点铺开：需求方面通过做好城市发展工作，加快释放积压的住房需求，通过推行落实新型城镇化、棚改旧改、保障安居、发展高品质住宅等工作，满足外来人口、老旧危房居民、外来人才、更新换代等方面的住房需求；供给方面加快落实存量住房、存量用地和闲置用地的盘活工作，通过收储商品房用作保障房、土地收储、闲置用地回收等举措，加快解决当前依旧面临的高库存问题，并继续严控新增住宅用地规模，让市场更快达到新的供求平衡点。

在此背景之下，考虑到城市之间积压需求规模、库存问题大小的差异，2025年城市间的回稳表现将显著分化，少数外来人口众多、前期库存问题不大的城市表现将持续突出，并成为现阶段稳市场的标杆城市。而前期超量出让大批土地，发展规划过于超前的城市，其稳市场进程将稍慢一拍。

对于房地产企业而言，投资核心城市核心区域的策略基本趋同，在城市的比较上，还应更加重视不同城市之间需求潜力和供给关系，重点关注近年来库存压力指标出现积极变化、交易流速居于前列的核心城市。