2025年7月，深圳楼市在传统淡季中呈现“冰火两重天”格局。据深圳贝壳研究院最新统计，新房市场供应激增但成交降温，环比下降18.7%；二手房市场则量增价跌，成交环比增长5.4%。

市场分化特征凸显：新房受天气和观望情绪拖累，二手房高流通小区热度不减，租赁需求集中释放。深圳楼市仍在调整，置业者偏好高性价比与次新盘的趋势持续强化。

一、新房市场：供应放量成交回落，库存压力依旧

盘点发现，7月深圳新房市场迎来年内供应高峰，但成交受淡季影响明显降温。

具体来看，7月全市共有14个项目取得批售，新房批准预售套数达6405套，环比激增218.0%，其中住宅供应5398套，环比飙升252.6%，创下年内新高。龙华区以1923套住宅供应量领先各区，房企推盘积极性显著提升。

然而，成交端表现疲软：7月深圳新房住宅成交仅2664套，环比下降18.7%。个别项目如人才房福田安居景贤阁逆势实现“日光”，但整体去化承压。

库存压力同步上升。深圳住建局数据显示，截至7月末，新房住宅可售房源增至27902套，去化周期延长至8.4个月。

从分区表现来看，龙岗区以636套成交量领跑，宝安（570套）和龙华（489套）紧随其后，核心区域去化相对稳健。

二、二手市场：成交稳增 价格微跌，次新盘领跑热度

二手房市场在淡季中逆势上行，但价格小幅回调，凸显刚需支撑力。

数据显示，7月份全市二手房成交5624套，环比增长5.4%，其中住宅成交4656套，环比上升3.4%。与此同时，实际市场活跃度受暑假和天气影响有所回落，议价空间扩大至8.3%，成交周期延长至约200天。

价格方面，成交均价降至52987元/平方米，环比下跌1.3%，同比跌幅3.6%，主因业主心态谨慎及议价率攀升。

区域分化显著，福田区以778套住宅成交、环比增长14.6%领涨全市。

小区维度上，次新盘与超大型社区主导热度。龙岗区绿海山河里单月成交64套，位居全市榜首；福田皇御苑（24套）和宝安桃源居（23套）分列二三位。横岗、坂田等片区因次新盘集中交付，吸引大量置业者。

总结来看，7月深圳楼市分化态势凸显，新房供应放量却成交遇冷，二手房和租赁在刚需驱动下韧性凸显。次新盘如绿海山河里和超大型社区桃源居持续领跑，印证置业者对高流通率资产的偏好。当前，市场正处于“止跌回稳”关键阶段，观望情绪与库存压力并存。

业内分析认为，随着宽松政策持续发力，叠加“金九银十”传统旺季，下半年楼市有望在分化中企稳，热点区域及高品质项目或率先回暖。

（数据来源：深圳住建局、深圳贝壳研究院）