说起深圳，这座建设于1980年的经济特区，以惊人的"深圳速度"在南海之滨书写了一部堪称世界城市发展史的奇迹。

从GDP仅2.7亿元、"三来一补"缝纫机轰鸣的加工厂，到拥有2.3万家高新技术企业的创新之城；从最高建筑仅三层高的荒芜之地，到多座地标摩天大楼构筑的"垂直森林"；从东门引进内地首家麦当劳门店，到万象城LV旗舰店开业时疯狂抢购的消费之城......在短短45年的时光里，深圳用“三天一层楼”的速度，上演了从“追赶”到“引领”的历史性跨越，把一切不可能都变为了可能。

深圳罗湖区，图片来源：视觉中国

奇迹的背后，有这么一家企业的足迹总与深圳年轮深度交织——戴德梁行，32年来，他们坚持以专业服务托举城市与企业共生共长，时至今日，戴德梁行为深圳引进1200 商业品牌，写字楼代理市场占有率超60%，完成超100000项物业提供估值服务。

为此，【45 载|城长】专题栏目特邀戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理-程家龙先生对话，戴德梁行32年来是如何作为深圳城市升级的“隐形推手”，以专业服务助推城市发展，陪伴企业成长，见证产业跃迁的？

凤凰网房产对话戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙先生

热土上的“第一朵玫瑰”，以专业服务浇筑城市地基

这座城市的故事，藏在每日生长的城市天际线里，藏在产业跃迁的空间密码中，藏在城市更新的矛盾张力间，藏在城企共生长的道路上，深圳的叙事永远在颠覆昨日逻辑。

程家龙开宗明义：“45年，深圳是一个快速发展的城市。戴德梁行在深圳也坚守了32年，可以说恰好见证了深圳城市快速发展的过程”。

1990年代初的深圳，只有几条像样的马路，商业以小型商铺为主，开发商对专业咨询几乎无认知。

深圳东门老街，图片来源：网络

“当时开发商手握资金，却不知该建两房还是三房”程家龙回忆初抵深圳的场景。面对专业服务近乎空白的市场与客户的普遍疑虑，一方面，要将国际经验艰难本土化；另一方面，要通过持续沟通与专业实践，将先进的城市运营理念引入深圳，逐步赢得信任。

专业如何落地？团队成员们用最质朴的方式丈量这片热土。程家龙告诉凤凰网房产，项目前期，团队会通过问卷调查等多种精密测算形式去深剖消费者需求，大到一个项目的的客群定位，小到项目的户型如何布局，甚至洗手间如何设计，都需要认真考量。

在商业端，戴德梁行更是扮演了“启蒙者”的角色。“东门当时很多商场销售模式都是拆散去卖，但是我们认为这并不符合商业地产发展趋势。所以我们当时帮太阳百货重新策划，向负责人提出建议打造出一个shopping mall类型的购物中心，如今来看，太阳百货经营状况良好，已然通过了时间的考验”。

地王大厦作为深圳早期地标，戴德梁行也为其引入国际标准物业管理体系，树立了高端服务标杆。

专业启蒙催出了诸多实质成果，实现了许多“从零到一”的战绩：在戴德梁行的参与下，促成了肯德基华强北店开业、落地哈根达斯深圳首店、推动LV进驻东门商圈......

深圳华强北，图片来源：视觉中国

这背后，是戴德梁行早期提出的“策划创造价值”理念深入人心，用有限的的专业咨询投入，往往能撬动客户亿级的资产价值释放。这巨大的认知落差，正是专业服务价值的生动诠释。

自1993年进入深圳，戴德梁行多年来以估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场项目及企业服务、产业地产、商业地产等核心业务为城市及企业带来价值提升。

作为深圳公司的初创者，程家龙带领团队，以专业为基石，为这座奇迹之城的早期蓝图添上了浓墨重彩的一笔。

与城市共成长 企业需求与城市升级同频共振

特区因改革而生、因改革而兴。作为改革开放的“试验田”，深圳血脉中奔涌的正是“敢闯敢试”的基因。

2000年前后，深圳从制造基地转向创新中枢，腾讯、华为等科技企业崛起，城市更新需求爆发。戴德梁行的角色也从单一服务商，进化为能应对复杂挑战的“全能运营商”，其服务深度与广度也在同步拓展。

深圳城中村，图片来源：视觉中国

例如，2007年华润集团开启大冲村旧改征程。这座毗邻深圳南山高新园北区的昔日城中村，历经十余年蜕变，如今已崛起为一座现代化国际产业新城与金融高地。戴德梁行团队全程深度参与了这场宏大的城市更新：从多业态的市场分析、项目战略发展研究，到最终助力融合住宅、商业、办公的超级综合体华润城完美落地，戴德梁行的优势就体现在复杂项目中系统性的专业执行能力。

戴德梁行的专业服务，同步见证了深圳企业成长与产业升级带来的空间需求巨变。

“早期租赁面积多在500-1000平方米区间”程家龙回忆道，“随着企业发展壮大，需求显著跃升，原有客户扩租至3000-5000平米甚至上万平米成为常态”。

南山粤海街道，图片来源：视觉中国

在这个过程中，企业对办公环境的要求同步提升、租赁主力军也在发生变化，这一切是否映射着深圳产业结构的深刻转型？对此，程家龙与我们分享了更多细节。

他表示：“早期写字楼以外资制造业和国际贸易物流企业为主，如马士基（Maersk）、诺基亚（Nokia）、IBM、索尼等，戴德梁行为这些早期进入深圳的国际巨头提供了关键的选址与租赁服务”。

然后伴随深圳本土科技、金融等产业的爆发式增长，创新型科技企业、金融机构以及持续涌入的多元外资企业。后期戴德梁行也为腾讯定制全国办公网络规划、协助华为全球办公布局、促成交通银行逾30亿元购置世纪汇广场等，交通银行购置世纪汇广场也创下当时最大宗的写字楼交易。据悉，截止目前，戴德梁行累计引进商业品牌超1200家，长期保持写字楼代理市场占有率超60%。

对话进行到这里，笔者越发能感受到专业的力量，就如同戴德梁行从旧改项目的复杂操盘，到满足企业不断升级的办公需求，他们用专业服务深度融入这座城市发展的每一个关键阶段。

穿越经济周期，存量时代的价值重塑

2025年的深圳，迎来经济特区建立45周年与综合改革试点5周年的双重节点。利好春风正拂过这座城市，但挑战并未完全消散。

尽管如此，程家龙对深圳的长期潜力仍旧坚定：“深圳我认为未来是非常有潜力，它是一个年轻而且又非常有活力且市场化的水平很高的城市。深圳有很多上市企业、高科技的含量也非常高；同时还有很多银行金融机构布局，也会进一步撬动高端服务业的能级提升”。

面对存量时代的挑战，程家龙号召业内从业者们开启创新资产管理模式——在房地产供求关系发生深刻变化的当下，以全生命周期的房地产资产管理理念重塑房地产市场发展的新思路。对于当下深圳商办市场面临的激烈竞争压力，他强调专业运营管理能力在市场风险下的价值，以招商、运营、推广、财务、物业监督各个方面全面管理能力来提升项目运营效果并实现资产价值提升。

与城市共成长，戴德梁行在这中间也同样面临机会。程家龙向我们介绍，未来戴德梁行将锚定三大方向，锁定战略重心。

首先，深化企业全周期服务。为快速成长的科技企业提供从初创孵化选址到全球扩张布局的全生命周期地产解决方案，为客户提供“投、融、管、退”房地产全生命周期的顾问及代理服务。

其次，城市运营及更新服务。例如深度参与更复杂的片区统筹更新与可持续运营，提供从策划定位、项目管理到产业导入与招商的全链条服务，激活区域价值。

第三，强化产业服务。充分发挥专业研究、全球网络及产业洞察优势，为政府提供高水平的产业规划、精准招商策略及资源对接服务，提供一站式综合解决方案。

作为戴德梁行扎根深圳的“指挥官”，程家龙深知32年光阴如沙，从首店引进到企业资管，变的是服务形态，不变的是专业内核。

当我们结束这场对话，合上32年的企业回忆档案册。窗外的塔吊正缓缓转动，新一轮城市生长已在专业力量的护航下启程。