如果要评选上海最宜居的区域，长宁在不少人心中当属首选。

和黄浦、静安、徐汇这几个老牌市中心比起来，长宁的房价基数没那么让人望而生畏，教育氛围没卷到白热化，就连通勤这件事，也实在太能打。

但住在长宁的人都知道，这里藏着个绕不开的遗憾：新房太少了。2020年至今，全区算下来也就6个新盘露面，加起来才601套房源，说是“僧多粥少”都算客气。

正因如此，长宁的新房曾一度供不应求。去年，青溪名邸开盘，45套房源，认购率约180%，开盘当天全部售罄；2020年中海长宁第更夸张，286套房引来1171个家庭摇号，平均4家抢一套。

不过近期走访长宁后发现，市场风向好像变了。曾经不愁卖的长宁新房，如今竟有点“温吞水”的意思，目前待售的几个新盘，节奏都非常缓慢。

当地中介透露：“尽管长宁新房供应稀缺，本应备受期待，但目前推出的几个项目多少存在一些‘小瑕疵’。放在以往，购房者或许会选择包容，但当下楼市可选范围扩大，竞争加剧后，这些问题便被放大，所以项目热度也不是很高，很多楼盘都开通分销了。”

01 长宁区新房供应困局

长宁区的版图并不算大，仅有38平方公里。按开发先后从东到西划分，大致可分为内环内、内中环间和中外环三大块。

内环内以延安西路为界，分为愚园路与新华路两大片区。延安西路以南的新华路和法华镇，洋楼错落，是老派富人偏爱的聚居地；以北的愚园路、中山公园一带，同样散落洋房，聚居着大量中坚力量与典型中产人群。

内中环以虹桥路为界，北为天山、南为古北。因紧邻虹桥机场与虹桥开发区，且早年属新建社区，古北成了外国人聚集区，周边分布着20多个国家的领馆；天山的仁恒河滨花园、天山河畔花园则汇集了不少富裕的新上海人，更西侧的西郊别墅区，则是富豪们的聚集地。

中外环的新泾区域，曾以动迁小区为主，也是连接江桥、七宝、徐泾等近郊城镇的交通枢纽，早前是长宁角落里被遗忘的存在，但如今随着携程、拼多多等企业崛起，以天山西路、淞虹路与苏州河围合而成的临空园区落地，大批大企业入驻，也开始发展起来。

由于各板块开发均已成熟，即便最后发展起来的新泾镇，也已无太多可开发土地，因此长宁区新房供应一直较为紧缺。

2019年至今，整个长宁区只供应了4块宅地，一块是2019年出让的中海长宁第，一块2022年出让的青溪云邸，一块是2024年的天山地块，还有一块是2023年成交的新长宁程家桥地块，不过至今该地块还未入市。

算上“老盘推新”，2020年至今全区也就6个新盘上市，拢共601套房源。这点量，放在上海的购房需求里，简直是杯水车薪。

02 为何长宁新房入市节奏普遍偏缓？

在上海，长宁区从来都是“优等生”——地段、配套、国际化氛围样样能打，按说这里的新房应该不愁卖。但有意思的是，近两年来长宁推出的几个新盘，入市节奏普遍偏慢，显得格外谨慎。

就说新长宁程家桥地块，也就是西郊云庐。2023年10月拿的地，到现在快一年半了，还没入市。

这样的开发节奏，放在上海整体新房市场中，属于明显偏慢的水平。

与之形成鲜明对比的是，同一时期出让的中海徐汇龙华地块，2024年6月便实现首开，且在当年年底就完成了1200套房源的全部去化，两者的推进效率差距显著。

公开信息显示，新长宁集团是长宁本地国企，目前该集团在售的项目包括金色贝拉维和新长宁水韵名邸。

其中，金色贝拉维位于长宁古北，建成于2007年，去年12月，项目推出32套建面约75-187㎡的公寓，均价115002元/㎡。据其官方信息，认购期间共收到11组认购，认购率34%；截至目前，上海网上房地产数据显示，该项目仍有13套房源可售。

另一项目新长宁水韵名邸位于青浦重固，该项目于2023年8月首开，均价3.48万/㎡，历经两年销售，仍有近半数房源未去化。

这次的西郊云庐，算是新长宁冲击高端市场的尝试。根据项目宣传资料，项目规划了六重国宾礼序，营造高贵的静穆感，还有多重立体景观，以庄园制式呈现公馆谧园的私密与惬意。

产品方面，规划了7幢11-13层小高层和3套别墅，户型从101-220㎡的2-4房都有。交付标准上，厨房配美诺四件套，有两眼灶、油烟机、洗碗机、蒸烤一体机，还有利勃海尔冰箱。

169㎡大户型更是升级成中西双厨房、岛台、三眼灶、双开门冰箱。卫生间用的是高仪、杜拉维特等品牌，淋浴屏是高端品牌巴斯曼，大户型的主卫还配了卡德维浴缸。

为了防噪音，项目用了诺托系统窗的四层玻璃，亨斯迈泰络优材料处理楼板隔声。

但现实却是，另一番光景。

地段上，项目离真正的西郊别墅区还有2公里，被龙柏花苑、龙柏高级公寓和龙柏饭店包围，虽隶属西郊板块，但地理位置更偏向于板块边缘。

更值得关注的是，项目紧邻外环高速，噪音问题绕不开。虽说用了“四玻两腔” 真空玻璃，还有40米绿化带隔离，但住过临高架房子的都知道，真能做到完全不开窗吗？

交通方面，项目步行到10号线上海动物园站需要1.4公里，对依赖地铁通勤的人来说，不算优势，不过出门就是外环入口，南侧是延安路高架，开车比较方便。

配套方面，西郊云庐的位置相对尴尬，处于西郊板块的边缘地带，周边只有动物园、龙柏饭店等，大型综合体、底商都相对匮乏。

小区公区也透着“局促”。受限于地块大小，会所面积仅400-500㎡，虽包含健身房、瑜伽室等功能，但没有下沉庭院与架空层，仅配备两层社区配套用房。外立面仍有较大比例采用涂料饰面，与项目定位存在一定落差。

要知道，该项目220㎡大户型总价接近3000万，这个价位的客群，对园林景观与公区配置往往有着较高要求。这让人联想到老静安的昌平云岸，因公区与会所配置不足，目前仍有大量180㎡以上大户型待售，属于典型的社区定位与产品力不匹配的案例。

“这样的结果其实不难预料，项目的优势与短板如同硬币的两面，清晰地呈现在购房者面前，让人难以抉择。否则开发商也不会选择小批量推盘。”一位业内人士说道。

对于长宁区新房入市节奏偏慢的现象，有业内人士分析认为：“这些项目推进缓慢，本质上是开发商对市场表现缺乏足够信心。由于项目自身存在明显短板，担心集中推盘后遭遇冷场，因此选择放缓节奏，以缓解销售压力。”

当然，也有项目是另一层心思：慢慢开发，等个好价钱。

比如西郊板块的宁国府邸。地段是真核心，东靠青溪路，与西郊宾馆绿地相邻；北接可乐路，与顶流别墅檀宫相邻；西南面，与两大高端别墅区西郊锦园、西郊田园相望。

根据公开资料，项目所在地块是开发商百仕达在2008年12月4日以3.28亿元拿下来的。当年土拍前，市场对240街坊地块的产品有过预测：“未来开发完成后，独栋别墅售价预计能到45000元～50000元/㎡。”

可谁能想到，这一等就是17年。

最近项目终于传出了动静：11栋独栋别墅计划入市，单套别墅地上建筑面积947-1704㎡，总面积最低1400㎡起，单价20万/㎡，总货值超过20亿元。

一边是项目自身硬伤明显，怕推了卖不动；一边是捂着筹码等风口。长宁区的新房市场，就这么卡在“地段本应不愁卖”与“实际不敢轻易推售”之间，挺微妙的。

写在最后：

长宁新房的 “慢节奏”，恐怕还会持续一阵子。

土地的稀缺、项目的先天限制，再加上市场本身的选择更理性，这些因素凑在一起，决定了接下来的新房节奏，大概率还是会维持这种慢状态。

对于想在长宁买新房的人来说，可能要接受一个现实：选择不多，等待的时间可能也会更长。