我们一起走过的房地产三十年，是从1995年开始。可以清晰地划出走过的“三段路”。

一、回顾三十年走过的三段路

1.  房改前，我国城镇居民处于“蜗居”状态。1986年统计，在那以前的30年间，全国城镇只建了7亿平方米的住房，城镇人均住房仅4.6平方米。那是全民蜗居的年代。

2.  1998年启动房改，市场经济推动房地产业成为支柱产业。人均建筑面积跃升至42平方米，房产价值占居民家庭财产60-70%，推动相关产业发展，让中国成为世界第二大经济体。

3.  2022年-现在，市场萎缩的深度和长度都超预期。投资额丢掉1/3，销售额跌去一半，新开工丢掉2/3。180多个相关产业都陷入困境，没想到对家居行业冲击更为惨烈。

二、楼市多少年能见底回升？

楼市恢复时间有三个海外模版：4年、6年、20年。

美国低迷是4年。2008年崩盘后靠货币、财政、税收政策组合拳，4年走出低谷。从2012年起到现在，已经持续旺盛发展了13年。

香港特区低迷是6年，1997年香港房价下跌，由于信心缺失持续低迷。2003年香港特区政府出台“救市九招”，包括请我去香港考察，媒体炒作“中房救楼市”，让市场信心迅速恢复。

而日本“失去20年”镜鉴就在眼前，其特点是舆论污名房地产、政策昏招迭出，法拍房导致房价螺旋式下跌。当然日本自2013年以来改弦更张，房价已经12年上涨，彻底走出了低迷。

海外经验证明，只要政策及时与精准，是可以做到“止跌回稳”的。现在国际机构都在延长对中国楼市见底时间的预期。我们要关注的是，在“政策总是迟到、药方过期失效”情况下，会不会失去信心放弃救助，一步步走入“失去的多少年”？

三、面向长远要有“三个坚信”

放眼未来，我国拥有多项优势，所以要建立长期发展信心。

第一、坚信14亿人口的中国内需市场巨大。城镇化仍有很大增量空间，存量人口3亿多新市民需要保障房。中央要求让农村转移人口享受户籍人口同等住房保障。还有巨大的改善性需求。住房仍然是我国人民最大的内需。

第二、坚信房地产业是我国的支柱产业。过去证明过，现在反面经验更能证明，否定现实与规律就遭受惩罚。美国249年的房地产业仍需求强劲，我国刚刚发展30年，房地产业仍然是经济主引擎。

第三、坚信我国需要住房双轨制，推动“市场+保障”。北京取消商品房限购已经够晚了，再不取消就更错了。收购存量商品房要做实，还要按中央要求建保障房。这些事不能光是说，得赶快去做。

让我们都成为恢复市场信心、完善住房双轨制的推动力，共同促进房地产市场止跌回稳，再现发展活力！