凤凰网报道 8月12-15日，由观点机构主办的『2025年博鳌房地产论坛系列活动』在海南隆重举行，凤凰网(房产)为特约支持门户网站。

中银证券房地产行业首席分析师、副总裁夏亦丰在会间接受凤凰网采访时，围绕房地产宏观趋势、城市更新、商业运营等话题进行了深入探讨。

夏亦丰将未来房地产行业格局用8个字概括：增量变精、存量优化。

增量变精，一是土地供给要“缩量重质”，政府要维护供给市场，开发商则要在新增的增量建设上提质增效；存量优化，一是需要城市更新，这是从中央到地方的重点推动方向，且不止是住宅更新和拆迁，也包括很多非住的城市更新。二是提升运营服务，也就是地产+N，重点是切中消费者的需求。这几个方面涌现的新增量点，也是开发商的机会点。

其中就城市更新，夏亦丰更具体提到，近三年全国的城市更新年均超6万个，老旧小区改造占比80%，空间巨大。但是城市更新过程中，资金和模式问题也导致部分项目难推进。整体而言，当前企业需要有“破局思路”，跳开传统思路，关注市政更新、老旧街区改造、工厂改造等更多业态的更新。

商业地产方面，夏亦丰则认为新消费时代，地产人需要更强调“观念转变"，商场运营，涉及定位、经营模式、顾客留存等策略也要与时俱进。

例如在商场定位方面，定位高端的可与奢侈品品牌合作；走年轻路线则需紧跟潮流，做好年轻人喜好调研。

经营模式方面，可采用守店逻辑，打造城市首店；也可尝试快闪模式，利用场地设置展台或店面，给予试错机会。

顾客留存方面，可以思考提供餐饮、打造体验场所，增加顾客停留时间，如引入电影院、开心麻花剧场等。

还可以提到一个细节停车策略，商场应平衡停车收费问题，避免将停车费作为主要收入来源。

此外，潮流把握也很重要，潮流一直存在但内容会变，需抓住有消费能力和意愿的新势力需求，招聘运营人员思路要调整。

总体上，地产人应跳出原有思维，从消费者角度考虑，把握新消费时代下的商业地产的新机会。具体而言，首店逻辑、快闪逻辑、IP联动逻辑和品牌剧场三个方面，是值得关注的机遇点。

"首店逻辑"即把握新消费相关的首店机会；“快闪逻辑”是把握住目前最潮流、最新的IP，要给消费者营造一个常逛常新的惊喜感；第三则是IP联动逻辑和品牌剧场。这三点都非常考验开发商和运营商的嗅觉、灵敏度。

（来源凤凰网房产/风财讯，采写/王婷婷）