最近的楼市很有意思，北京新政后，某楼盘单日成交8套登上了同城热搜，与此同时，深圳福田一楼盘发通知，称收到3800组看房预约……这些看似碎片化的市场"热点"背后，折射出当前房地产市场怎样的真实图景？

当我们将这些现象置于更宏观的数据背景下观察，一个更为复杂的市场真相浮出水面。

01

表面“热度”难掩市场分化现实

8月8日北京新政后，媒体聚焦"首个周末二手房成交忙""新盘看房需排队"的热闹场景。

深圳市场同样出现个别楼盘“热”，福田某盘发公号称收获3800组看房预约，在当下市场环境中堪称亮眼。

而深圳的个别开发商的信心也很足，譬如位于宝安的一项目，上周204套住宅取证，备案均价约9.88万/㎡，开盘可享约9.3折优惠，折后均价9.23万/㎡，折后115㎡四房914万起，相比同片区的楼盘价格，这老铁涨价了……

然而这些个案热度难以代表整体市场。

据中指研究院的数据显示，2025年7月，百城二手住宅均价环比下跌0.77%，同比下跌7.32%；

十大城市二手住宅均价环比下跌0.64%，同比下跌5.10%，同比跌幅收窄0.2个百分点。

十大城市没有一个城市是涨的，同比跌幅最大的城市如武汉、南京已经达到了9.5%左右。

图：2025年7月十大城市二手住宅挂牌均价及环同比（图源：中指研究院）

从具体的城市来看，深圳7月份二手房成交套数环比小幅增长，但这个增长也是建立在新房销售下跌的情况下。

7月深圳一手住宅网签约2660套，环比下降了18.8%，同比下降22.6%，7月份的深圳新盘市场基本上没有比较热的新盘。

二手房的成交还是在以价换量，7月深圳二手住宅价格环比下跌0.55%，同比下跌3.02%，同比跌幅收窄，环比跌幅有所扩大。

房价环比跌幅超5%以上的有宝安、坪山、盐田和光明。

表：深圳新房典型项目

02

深圳二手房成交均价再次跌破“6字头”

而扎心的是，7月深圳二手住宅成交均价已跌破6万元/㎡关口，报5.93万元/㎡，环比下降1.7%，这是深圳二手房这几年成交均价第二次跌破6字头。

上一次是2024年的7-9月份，当时从7月份的5.92万/平，跌至5.87万/平，后因利好政策，10月份迅速回到6.3万/平。

今年7月份的跌，和去年有点一样，处于楼市淡季，该消化的客户在年初已被消化完，加之市场没有新的刺激点，所以5月后，房价又开始进入下跌通道。

值得关注的是，分化现象在区域层面更为明显。

中原的数据显示，8月深圳86个监测片区中，仅35个片区挂牌均价上涨，46个片区报价下跌。

南山区华侨城片区因豪宅集中挂牌，均价环比暴涨13.3%至13.2万元/㎡；

而龙华观澜片区则因平价盘占比增加，均价下跌7.6%至7.0万元/㎡。

这种结构性波动反映出市场仍在经历深度价值重估。

图源：大咖深房团

而二手房在售房源量还在增长，深房中协统计的数据显示，目前深圳有效在售房源量达76491套。

挂盘最多的是龙岗，有19659套；其次是宝安和南山两区，分别是1.4万套，和1.3万套；福田也有10728套；罗湖也接近万套。

当前下跌的市场，对于刚需和改善换房客来说，都好时机，但对于投资客来说，房子拿在手上并不是好事情。

03

北京“抢跑”后，关注又给到了深圳

房地产市场的深度调整到目前，正在产生远超行业本身的经济影响。

这种冲击波正通过多重渠道传导：一方面，作为家庭核心资产的房产贬值直接抑制消费意愿；另一方面，土地财政退潮导致公共补贴能力下降，今年已有20余省份高校学费上调10%-15%，水电燃气等基础公共服务价格普涨，这些都可视为房地产调整的次生影响。

面对复杂局面，政策层面正多措并举：因城施策优化调控、加大城中村改造资金支持、创设抵押补充贷款工具等。

8月8日晚，北京住建委一纸文件震动全国，京籍及社保满2年的非京籍家庭，在五环外买房不再限套数。

当北京忙着给五环外“解腰带”时，深圳的购房群此前就流传着各种“小作文”：“深圳即将全域放开限购”、“首付要降到1成”、“增值税取消”……狼来了一直在喊，但市场却连眼都不抬一下。

在几个超一线城市中，现在广州基本早已“脱光”，北京这次也“抢跑”了……大众关注度，又给到深圳了。