深圳宝安中心区的"压轴级资源"，坐拥一线海景，地价能到拍多高？

8月15日，深圳宝安区新安街道A002-0108宗地开拍，起始价64.09亿元，吸引招商 华润联合体、中海及建发三家房企角逐。

经过187轮报价，最终由深圳市招顺置业有限公司（招商旗下公司）、深圳市润昆房地产有限公司（华润旗下公司）联合体以86.4亿元竞得，综合楼面单价约59586.21元/平方米，溢价率34.81%。

比起数字编号，地块更为人熟知的简称是宝安南街坊地块，这是深圳今年出让的第九宗宅地，也是今年目前深圳拍出的最高价地块。

宝安南街坊地块位于宝安区新安街道甲岸南路与金科路交叉口西南侧，土地面积42521.94平方米，容积率3.4，建筑面积145000平方米，其中包括住宅125000平方米、商业18350平方米。

值得注意的是，出让公告要求地块住宅部分125000平方米允许分割转让，商业18350平方米限整体转让。若宗地溢价成交，商业部分不参与溢价的分摊。

这也意味着，宝安南街坊地块34.81%的溢价率将会加在住宅部分，单是土地楼面单价或将突破8万元/平方米。

能够引来多家头部房企折腰，还要归结于宝安南街坊地块自身素质过硬。

从地理位置看，地块位于深圳宝安区政府至欢乐港湾形成的中轴线西侧。按照官方介绍，同时也是湾区未来发展轴与深圳城市发展轴交汇点，是深圳城市核心的最后一块拼图。

根据介绍，宝安南街坊地块也是深圳宝中最大体量的集中连片净地，未来规划将其打造成"文旅商住综合体天花板"。

地块邻近沿江高速，直面一线海景，周边规划打造国际化滨海城市中心，公共设施配套齐全、高端商圈聚集，还有腾讯新总部企鹅岛落在板块内。因此，地块也被称为宝中区域"压轴级资源"。

观点新媒体了解到，地块所在片区之前已出让过多宗地块，新盘市场竞争对手并不算多。

其中，中铁于2023年8月拿下附近的宝中A001-0212地块，联合中能建打造为中铁阅臻府。项目于2024年7月开盘，备案均价为8.58万元/平方米，项目开盘当天销售20.6亿元，去化率约71%。

与腾讯企鹅岛距离更近的是由保利置业打造的保利瑧誉府，地块于2024年9月以28.2亿元、溢价35.58%成功出让。项目首期已取得预售证，推出204套住宅，备案均价9.88万元/平方米，将于8月23日开盘。

二手房方面，宝安南街坊地块附近的竞争主要集中在壹方中心·玖誉及熙龙湾两个项目上，二手房市场挂牌均价都位于13-15万元/平方米区间。

区位条件注定了宝安南街坊地块的价格不会平凡，在地块挂牌之时，市场对其的期待除了引来开发商激烈争抢、创下今年以来的总价最高纪录，甚至还预判地块可能成为深圳历史上第10块成交价超过100亿元的土地。

但站在如今成交结果上看，激烈争抢的戏码上演了，成交价却和100亿元还有着一段距离。

市场期望并不是地价高低的主要影响因素，事实上宝安南街坊地块从亮相到成功拍出之间还有一段曲折故事。

今年3月4日，宝安召开一场地块招商推介会，宝安南街坊地块"C位"出场，文件中写明地块规划"文旅商业地标 高端酒店 海景天际住宅" 三大复合业态，现场吸引了华润、中海、深铁置业、鸿荣源、厦门国贸等几十家房企现身。

当时，已经在2024年11月经历规划调整的宝安南街坊地块容积率为5.7，总建面在27万平方米左右，其中住宅建面13.23万平方米，酒店建面3.5万平方米，商业建面10.25万平方米，起拍价为86.27亿元。

3月挂牌、4月出让，原本吸引了众多期待的宝安南街坊地块却中止出让了。

据了解，此次出让中止公告是在保证金截止后仍无人应价的情况下公布的，换句话说，地块相当于变相流拍了。

有市场分析指出，地块原本规划体量相对较大，加上商写市场当前出租率吃紧，商业业态占比较高会给开发商带来较大的开发资金及运营压力。

沉寂三个月后，地块于7月16日重新上架，起始价下降22.2亿元至64.1亿元。出让条件中，原本的酒店业态被拿掉，商业面积d大幅下降至1.83万平方米，限整体转让不变，住宅部分出让面积减少7300平方米，住宅占总建筑面积比重由48.8%上升至86.2%。

"华丽转身"之后的宝安南街坊地块，出让面积、容积率、起始价均有下降，开拍后却重回调规前的热闹。

从市场消息看，竞争主要发生在招商及华润联合体与中海之间，最终地块花落招商及华润联合体。

据目前可查信息，这次携手拿下宝安南街坊地块，其实是招商与华润在深圳的第二次合作。

上一次联合拿地还要追溯到2019年11月，彼时招商和华润合体以20.42亿元底价拿下坪山碧岭地块，后来打造为润樾山项目。项目户型建面约98-112平方米，产品均价约为39000元/平方米。

时隔将近6年再次合作，招商和华润"势在必得"之下会打造出怎样的项目产品，还有待后续观察。

回到地块本身，就在宝中南街坊地块旁边，紧挨着的"兄弟地块"目前还未上架。

据了解，"兄弟地块"是2024年11月调规中和南街坊地块整合划分的另一规划控制单元，同样是商住地块，用地面积58148平方米，容积率5.0。

而宝中南街坊地块摘掉的商业业态是否会再次划分到"兄弟地块"范围内，也是这宗地块值得关注的因素之一。