市场 2025-08-19 10:19:02 来源：丁祖昱评楼市

法拍房市场变了。

一直以来，“法拍房”主要指被法院强制执行拍卖的房屋。然而，随着近年来法拍房市场的发展，许多“非司法拍卖”房产流入其中。

与真正的“法拍房”相比，这些“非司法拍卖”的房产并非诉讼或破产处置而来，而是出让方通过拍卖市场加快转手速度或出于宣传因素而进行的商业行为，更接近“商拍房”。

8月14日，一幢曾是《安家》《三十而已》等多部影视剧取景地的“网红”老洋房因无人出价而流拍，该套房产位于愚园路，起拍价为1.5亿元，吸引了超2.4万次围观，然而截至竞价结束无一人出价。目前该房产再次挂牌，起拍价为9666万元，较第一次拍卖降价5334万元，降价幅度达35%。

一边是“网红”取景地老洋房的无人问津，另外一边则是上海文物级城市更新代表项目试水。

7月28日上海黄浦豫园历史保留建筑——同庆会馆挂拍，起拍价6亿元，平均单价33.7万元/平方米。这栋百年小楼的房产证为开发商拿地后重新办理，其房源类型为新房，目前状态为精装空置。

作为老城厢风貌保护的重要区域，也是上海城市更新的标志性片区，该项目以“新房”的状态“试水”拍卖，目前尚未开拍就已吸引了2.1万次围观。

从近期市场参与者的各种动作来看，已经有越来越多的中介和资产管理机构关注到“拍卖市场”的成交机会，未来类似“工抵房”、高总价一手房之类特殊房源，将更多地出现在拍卖市场。

2025年8月14日，一幢位于静安愚园路的老洋房流拍。

竞买公告显示，该房屋建造于1924年，建筑总面积346.66平方米，总层数2.5层，有约500平方米院子，是上海优秀历史保护建筑，曾是《安家》《三十而已》等影视剧取景地，也是上海热门“网红”打卡地。

该标的起拍价1.5亿元，目前有租约到2029年，月租金67500元，现状交付。

截至8月14日10时竞价时间结束时，共吸引了超过2.4万次围观，最终却因无人出价而流拍。

据拍卖公司相关人员介绍，房屋上架后吸引较多关注，不少客户实地看房。但由于标的需支付成交价1%佣金 0.5-1%软件服务费，且过户税费全由买家承担，实际成本或超1.545亿元。

8月14日流拍后，目前该房屋二次挂牌，起拍价9666万元，较第一次拍卖降价5334万元，降价幅度达35%。

进一步查询标的物详情描述发现，此项目非司法拍卖，无任何法律纠纷。该房屋类型为花园住宅产权，纳入限购范围。

对此上海市光大律师事务所高级合伙人徐军律师告诉我们：“法拍房”的设立初衷是为解决债权人（原告/申请执行人）追回债权之需要，而由司法机关依据生效法律文书，对债务人（被告/被执行人）持有的房屋进行司法拍卖，债权人希望借此司法途径尽可能拿回其全部或部分债权，减少债权人的损失。实践中，部分房东基于某种原因也选择拍卖的方式卖房，属于市场行为，无可厚非。

该愚园路老洋房属于文物保护单位，外立面改造需报批，且存在租约至2029年。目前上海尚未放开限购，选择购买此类房屋的购房者本来就少，再加上这些限制，第一次流拍也在情理之中。

近年来，随着法拍房市场的发展，越来越多“非司法拍卖”房产流入其中。

业内人士告诉我们，这些“非司法拍卖”房产应属于“商拍房”，真正的“法拍房”与“商拍房”最大的区别在于“是否具有司法强制属性”。

“可能习惯上还是沿用了‘法拍房’的说法，但很多其实应该属于‘商拍房’，目前在很多拍卖平台并没有特别明确的划分，如果要单独找‘法拍房’主要可以看房屋来源是否是人民法院。除了法院之外，还有一些破产企业、金融机构等可能也属于大家概念里的‘法拍房’的范畴，主要是资不抵债，破产清算之类的，由企业自身或者金融机构进行拍卖，这些没有走到司法强制这一步。还有一些，就是现在越来越多的‘商拍房’，主要是商业行为，可以理解为多一个卖房的渠道。”

7月我们曾发布的《278套房“1元起拍”，这个漏你捡吗？》中涉及的“1元起拍”房产便是其中的典型，原因主要还是二手房市场供过于求，为了提高周转效率，部分卖方选择以1元起拍的方式加快转手速度。

在当时，这些“1元起拍”房产大多总价低、房龄老，且长期无人居住。

而如今，上海文物级一手房也进入了拍卖市场。

2025年7月28日，上海黄浦豫园的一处历史保留建筑挂拍，该房源总建筑面积1805.9平方米（1788.2平方米住宅 17.7平方米商业），起拍价6亿元，平均单价33.7万元/平方米。

竞买公告显示，该房源即上海黄浦豫园的同庆会馆，建于1922年左右，解放后为和平食品厂，其砖墙已有百年历史。

值得注意的是，在片区整体开发、该房源重新修葺精装之后，这栋百年小楼的房产证为开发商拿地后重新办理，其房源类型为新房，目前状态为精装空置。

  据了解，该住房所属地块在2020年采取招挂复合方式出让，以176亿元底价成交。作为老城厢风貌保护的重要区域，该地块也是上海城市更新的标志性片区，同地块2025年在售项目为露香园云宸，而该房源的出让方同样为上海露香园置业有限公司。

无独有偶，据CRIC数据显示，2025年7月西安出现了1元起拍的“准新房”。

该房源为西安莲湖区劳动公园里的一处高层毛坯房源，为32层住宅的第15层。该房源所属楼栋2023年竣工，房产目前尚未缴纳契税和大修基金，可在开发商处进行免费合同更名后直接网签，产权性质堪比一手房。该小区处于西安二环内的老城西板块，目前该小区新房售价在1.7万元/平方米左右，劳动公园里2025年累计新房成交超过130套，也是老城西板块2025年流速最快的一个小区。不排除该房源主要用于宣传目的。

从乳山二手房房东“1元起拍”房产，到如今“准现房”及“一手房”房源进入拍卖市场，已经有越来越多的房东、中介、资产管理机构，甚至开发商自身关注到“拍卖市场”的成交机会。

如今的“法拍房”市场已经不仅仅是“司法拍卖”及“破产清算”等传统的“法拍房”市场，而成为了越来越多“商拍房”的渠道阵地。

从整体“法拍房”市场来看，2025年7月法拍房规模也创下年内新高。

CRIC数据显示，7月新增挂拍4.4万套，环比上升40%，同比上升12%。起拍总价443亿元，环比上升43%。7月新增挂拍套数、起拍总价双双达到2025年新高。

  成交方面，7月典型城市法拍房成交4942套，环比上升54%，同比减少14%。受6月、7月挂拍量大幅增加拉动，7月成交量明显回升，已达年内新高，但仍不及去年同期。

从目前“法拍房”市场越来越被关注来看，鉴于当前无论新房还是二手房市场流速缓慢的客观现状，建议各地可进一步完善相关管理规定，利用好现有的拍卖平台，同时规范“法拍房”与“商拍房”等相关条款，在进一步拓宽租赁权和产权的转移渠道，加快存量资产转移的同时，也为释放改善需求、助力市场稳定发展提供更多动力。

随着“法拍房”越来越多地为市场所了解，“法拍房”市场也从原本小众的“司法拍卖”及“破产清算”等传统的“法拍房”概念发展到如今越来越多“商拍房”的加入。

从目前整体房地产去化来看，预计未来或将有更多二手房、“准现房”、一手房等房源选择“试水”拍卖市场。一方面通过增加成交渠道加快房源周转速度，另外一方面也可推动一二手交易链条的恢复。

结合近期地产政策走向来看，城市高质量发展被放在了更加重要的位置，各地需要进一步积极满足转移人口和中低收入人口的住房需求，建立起更加完善、覆盖多层级的居住权流动循环。而“法拍房”市场正是居住权流动链条中的重要“补漏”环节。