今年以来，全国楼市整体平稳运行，各地新建及二手房市场行情如何？近日,戴德梁行发布《2025年二季度全国住宅市场研究》报告，分析显示：

房地产及住宅开发投资降幅波动扩大，拖累固定资产投资增长

政策短期刺激效力减弱，上半年新房住宅成交量同比下降3.7%

全国新建商品住宅均价同比增速由正转负，需求回落难以支撑价格

库存压力较上季度末稍有缓和，4亿平方米的住宅待售面积仍处历史高位

多数重点城市季度均价环比上涨，“好房子”供应或助均价结构性上行

房地产及住宅开发投资降幅波动扩大，拖累固定资产投资增长

在外部冲击影响加大、内部挑战叠加的复杂局面下，国内经济顶住压力，上半年，国内生产总值660,536亿元，按不变价格计算同比增长5.3%，较上年同期和全年增速均提升0.3个百分点。消费及出口保持增长，上半年同比增速分别达到5.0%和5.9%(以美元计)；而固定资产投资同比增长2.8%，增速较一季度及上年同期均回落了1.4个百分点，房地产仍在拖累投资增长。

具体来看，上半年全国房地产开发投资46,658亿元，较上年同期下降11.2%，降幅较一季度扩大了1.3个百分点，其中住宅开发投资35,770亿元，较上年同期下降10.4%，降幅较一季度扩大1.4个百分点。二季度并未延续一季度降幅收窄的趋势，房地产开发及住宅开发投资降幅呈现波动走扩，市场信心仍待恢复。

图1：全国房地产及住宅开发投资走势变化

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

政策短期刺激效力减弱，上半年新房住宅成交量同比下降3.7%

上半年，全国新建商品住宅销售面积38,358万平方米，同比下降3.7%，降幅较一季度扩大1.7个百分点。二季度，除了五年期以上LPR贷款利率下降10个基点外，其他楼市政策刺激力度相对较缓，而此前政策的短期刺激效力持续弱化，市场的成交热度有所回落。

单二季度，全国新房住宅成交量较上年同期减少6.1%，且3-6月的单月成交量同比降幅呈逐月扩大的趋势。一方面上一波楼市利好政策效力逐渐减弱，同时又缺少新的强刺激政策，市场热度逐渐冷却；另一方面，国内及国际经济形势的不明朗，房地产行业深陷调整周期，也都令购房决策趋于谨慎。另外，住房新规的颁布也令市场对住房品质的提升予以更高期待，持币观望等待新规产品入市也成为众多以改善需求为主的购房者的选择。

图2：全国新建商品住宅销售面积走势变化

数据来源：国家统计局、戴德梁行研究部

全国新建商品住宅均价同比增速由正转负，需求回落难以支撑价格

2025年上半年，全国新建商品住宅销售均价为每平方米10,128元，同比增速较一季度由正转负下降3.2个百分点至-1.6%；与2024年下半年相比，均价亦环比降了4.0%。在当前的市场环境下，需求端信心和预期普遍较弱，通过“以价换量”等方式刺激吸纳市场需求仍是市场主流。在宏观经济及行业信心不足的背景下整体需求仍然表现疲软，同时也难以支撑价格的持续回升。

在供求关系发生深刻变化的当下，“好房子”建设成为供应端积极推进的重要举措。于建设阶段严格执行新标准的高品质住宅旨在通过品质提升来匹配不断升级的需求。此举虽有望刺激潜在需求并对价格构成一定支撑，但考虑到新规自5月实施，规模化供应仍待时日。

图3：全国新建商品住宅销售均价走势

资料来源：国家统计局、戴德梁行研究部

库存压力较上季度末稍有缓和，4亿平方米的住宅待售面积仍处历史高位

截止2025年上半年，全国商品住宅待售面积40,821万平方米，较一季度减少1,337万平方米，库存压力稍有缓解，但超4亿平方米的库存总量，仍处于历史高位。

从4月中央政治局会议里关于房地产的表述可以看到，接下来我国房地产发力点主要集中在城市更新、城中村和危房改造、加大高品质住宅供给，以及优化存量商品房的收购等方面。政策方向主要是集中在供应端，通过供应结构的优化及住宅产品的改善等方式，巩固房地产市场的稳定。5月住宅新规开始实施，新旧产品的代差将令库存面临持续的去化考验，预计年内全国新房库存量仍存在上行压力。

图4：全国商品住宅待售面积历年变化

数据来源：国家统计局，戴德梁行研究部

多数重点城市季度均价环比上涨，“好房子”供应或助均价结构性上行

二季度，一线、发达及普通二线城市平均成交价分别环比一季度上涨4.8%、下降0.5%和上涨7.7%，24城中共有17城实现价格季度环比上涨。相对而言，一线城市住房市场基本面较好，各类新兴产业及人才持续汇聚，储备着巨大的市场潜力。二季度发达二线城市价格环比微降，而普通二线城市环比上涨，在整体成交规模缩减的情况下，价格的波动更易受到个别项目的影响，在“以价换量”背景下刚需入市和改善需求升级居住品质同时发生，成交结构也波及均价走势，但结合过去三年的季度变化来看，二线城市总体价格走势仍较平缓。

重点城市是践行国家 “好房子”政策发展的先行区，随着更多住宅新规下优质项目的供应放量，高端改善型需求持续得到挖掘，预计未来部分重点城市价格将呈现稳中有升的趋势。

图5：各级城市新建住宅季度均价走势 (单位：元/平方米)

数据来源：CREIS、部分城市规土统计部门、戴德梁行研究部

戴德梁行研究院副院长、华南及华中区研究部董事张晓端表示，房地产及住宅开发投资持续下降，导致新开工面积长期负增长，从供应端影响增量市场规模，同时局限新建商品住宅成交规模；需求端亦在经济及行业预期不乐观、楼市政策刺激效力逐渐减弱的背景下，渐显疲弱。尽管二季度仍有部分城市新建住宅季度均价因成交结构因素而出现环比增长，但整体市场“以价换量”趋势未有改变，以降价销售、提高得房率、送精装修等方式吸引需求的情况仍较普遍。

戴德梁行大中华区副总裁、华南及华中区董事总经理程家龙预测，目前政策方向上以稳市场及长效机制为主，持续优化改善供应结构，针对需求端的短期刺激或有所放缓。短期内以强刺激带动市场强力反弹的概率低，取而代之的是以宏观层面的积极改善以及行业长效机制的建设来维稳房地产的行业调整进程，包括增量市场规模的收缩和价格的回调到位，同时宏观经济面的不确定性及市场信心不足也意味着市场全面复苏还需时间。未来城市间、片区板块之间的市场表现还将持续分化，核心城市的抗风险能力更优，需求支撑相对更强的同时投资倾斜下作为“好房子”集中供应区域，也更容易从供应端结构优化来支撑市场复苏，热点城市核心板块的高品质项目将依然受到热捧，三四线城市也将持续面临消化库存的任务。