南京发布宁出第24号出让公告，共推出6幅二类居住用地和1幅老年公寓用地，总用地面积约30.67公顷，起拍总价44.45亿元，分别位于雨花新滨江（人居森林）、仙林湖、栖霞山、江宁方山、江宁滨江、汤山，其中多个片区宅地断供超1年。公告地块将于9月24日上午9:30开始网上限时竞价。

看点：

1、人居森林时隔两年多推地，起拍低价从2万/㎡降至约1.2万/㎡，还是容积率1.5的低密.....

2、仙林湖压箱底地块放出！融信西侧好地终于来了，起拍地价1.6万/㎡，较仙林湖湖北经开区的电建约9k/㎡的地价，还是有较大的差价。毕竟位置更好

.3、栖霞山东（华侨城）容积率1.8，起拍地价1.02万/㎡，比仙林湖电建还贵.....

PART 01

人居森林地价大降，容积率猛降至1.5！

其中人居森林终于上新，板块已时隔两年年未有推出。2022年7月，中北金基摘得人居森林NO.2022G41地块，容积率2.6.总价21.2亿，楼面地价20550元/㎡，毛坯房限价36500元/㎡。不过因为市场变化原因，最终中北金基以退地告终。

2023年5月10日,南京宁南房地产开发有限公司以总价18.1亿元、楼面地价20502元/㎡拿下人居森林G15地块。容积率2.6.保底拿下，显然这个地价成本现今也无法推进开发。

现今低密当道，大高层地块显然已不适应市场需求，即将推出的这幅临近地块，容积率指标下修至1.5，拟打造洋房或小高层产品，也宣告人居森林迎来低密时代！

此番相较过往约2万/㎡的地价，起拍地价已经降至12097元/㎡。按照房地差倒推，有望面向主力刚需或者首改人群的低密产品。2.5万/㎡左右？未来上市，价格或有惊喜。

人居森林NO.2025G57地块

地块名称：雨花台区雨花经济开发区西寇路以东、吉祥路以北地块

地块四至：东至绿罗路，南至吉祥路，西至西寇路，北至规划道路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：39678.47㎡

综合容积率：1.01＜Far≤1.5

建筑高度：≤60米

起拍总价：72000万元

起拍楼面价：12097元/㎡

项目目前天萃在售。预计该地块将打造第四代低密洋房或小高层产品，与片区此前成交的NO.2023G15地块2.6的容积率相比，有着十分显著的产品竞争优势。

同时板块教育资源加快兑现。据雨花经开区管委会消息，G57地块紧邻的中学、幼儿园用地已与一中教育集团签订合作办学协议，其中地块南侧的36班初中项目工程总承包目前已公开招标，片区内的第一所中学即将开工建设，将提供家门口的优质教育。

人居森林36班初中项目工程效果图

PART 02

仙林湖融信旁压箱底地块来了！

距离仙林湖北电建地块出让不久，仙林湖第二幅地块来了！融信西侧的压箱底地块，这次终于放出！起拍地价降至1.6万/㎡，较电建湖北地块约9000元/㎡，地价明显价差，未来两个地块的价格定位或有较大差异。

这幅地的地价，大概是是按照融信目前的二手市场价格，倒推 合理的四代产品溢价空间。

容积率1.5，打造洋房或小高层的第四代产品，仙林湖也将迎来一波集中供应。

仙林湖NO.2025G64地块

地块名称：栖霞区仙林街道元化路以东、广志路以北地块

地块四至：东至现状，南至广志路，西至元化路，北至现状

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：37817.76㎡

综合容积率：1.01＜Far≤1.5

建筑高度：≤35米

起拍总价：90800万元

起拍楼面价：16007元/㎡

PART 03

栖霞山起拍地价约1万/㎡，开发有难度

从目前市场二手行情来看，栖霞山东的地价并没大幅让价，地价起拍1.02万/㎡，个人判断大概率城投保底。这样的地价甚至比仙林湖电建的9000元/㎡地价还高。毕竟目前板块低密洋房的二手价格约在1.35-1.4/㎡，高层二手成交价约在1.1万/㎡，如果从市场化房地差倒推，开发商有难度。

栖霞山东NO.2025G65地块

地块名称：栖霞区栖霞街道江枫大道以东、官窑山路以北地块

地块四至：东至湛墅路，南至规划官窑山路，西至江枫大道，北至水泥厂路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：33978.34㎡

综合容积率：1.01＜Far≤1.8

建筑高度：≤35米

起拍总价：62400万元

起拍楼面价：10203元/㎡

该地块位置雍锦逸境府西侧，北侧为星叶枫情玥府。这也是板块时隔超3年再次推出低密地块。

目前栖霞山东板块除了大型综合体，教育资源已到位，位于欢乐大道东侧的仙外华侨城中小学已经运行多年。基本的生活配套，底商和社区中心可满足。随着入住率提升，板块人气逐步上涨。

该地块紧邻规划的地铁四号线北延线规划站点，但据小道消息，该条线路大概率未列入三期规划，建设或延后。

PART04

栖霞山风景区挂地，周边暂无商品房项目

位于栖霞山风景区入口，栖霞山西板块挂出一副容积率仅1.2的超低密地块。

G66地块位于栖霞山西麓，紧邻栖霞山风景区入口、栖霞古镇，北侧紧邻规划栖霞山城市客厅等文旅IP、栖霞大道和预计年底通车的地铁6号线栖霞山站，南侧紧邻智谷大道。

该地块周边暂无商品房开发案例，周边主要以原住民为主。教育资源并不算突出，栖霞山西部片区已建成栖霞海门实验初级中学（石埠桥校区）、栖霞石埠桥小学、栖霞幼儿园3所学校。

栖霞山西NO.2025G66地块

地块名称：栖霞区栖霞街道红枫街以西、规划支路以北地块

地块四至：东至红枫街，南至规划支路，西至规划支路，北至规划支路

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：22535.09㎡

综合容积率：1.01＜Far＜1.2

建筑高度：≤24米

起拍总价：29300万元

起拍楼面价：10835元/㎡

PART05

江宁滨江、方山、汤山

此外，包括江宁滨江和方山，各出让了一幅二类宅地，容积率均在2.0以上。滨江起拍地价5K/㎡，方山7k/㎡。汤山则是老年公寓用地。

江宁滨江G61地块位于江宁滨江新城，地块周边自然资源禀赋十分优越，西邻沿江绿色景观带，可眺望一线江景，与长江新济洲国家湿地公园隔江相望，北邻滨江公园；地块所在片区交通便捷，紧邻扬子江大道和滨江客运站，距在建的宁马城际S2线站点直线距离约为1.3公里，可快速直达河西区域。

江宁滨江NO.2025G61地块

至于方山G62地块，距离一号线底站药科大学站较远，距离较近的项目为伟星万科四季光年项目，起拍地价进7K/㎡。

方山NO.2025G62地块

汤山则是一幅老年公寓用地。

汤山新城，为宁镇扬一体化和特别合作区的门户展示区。地块所在的温泉片区，功能定位为集温泉度假、健康养老、主题文化于一体的旅游功能板块。该片区拥有丰富的温泉资源，绿化覆盖率高达80%，冬夏皆宜养生；汤山大道西侧有市第二医院，地块西侧邻近在建前海人寿三级医院，周边还规划有医疗用地，有着较为丰富的医疗资源；周边分布有汤山矿坑公园、江苏园博园、古猿人洞等景点，西邻矿坑公园大门，北靠汤山新城中央公园，生态与人文景观兼具，有着得天独厚打造低密好房的资源禀赋。

汤山NO.2025G63地块

写在最后

从此次7幅出让地块来看，人居森林、仙林湖不论是起拍地价，还是容积率指标，或同板块的市场价格行情来看，较前期市场均有明显让渡，亦或吸引房企进行市场化开发，其余5幅地城投保底的概率比较大。