记者实探。

继北京和上海之后，深圳在9月5日深夜发布了重磅楼市新政。纵观深圳此次新政，涉及优化分区住房限购政策、优化调整企事业单位购买商品住房政策以及优化调整个人住房信贷政策等内容。

9月6日是深圳楼市新政实施首日，证券时报记者在走访和咨询过程中发现：有二手房业主表示周末预约看房的人变多；有房产中介表示部分卖房者与买房者加快了签约速度；有房企则连夜更新宣传信息，主打“不限购”。

当晚就接到很多咨询电话

“今天上午，我就接到房产中介经理的电话，周末有3位客户想来看房。”家住罗湖区深圳中学初中部学区内的一位业主对记者表示，“其中有2位客户都是之前打算来看房但没来的，新政后立马联系了中介经理。”

包括深圳中学初中部学区在内的罗湖区以及宝安西乡片区是此次深圳楼市限购范围调整变化最为明显的区域。根据新政，符合深圳商品住房购买条件的居民家庭（包括本市户籍居民家庭、自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭），在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内购买商品住房不限套数。无法提供自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上证明的非本市户籍居民家庭，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内也可以购买商品住房，限购两套。

“在深圳各区当中，罗湖区的二手房成交占比一直处在前列位置，新房虽然库存量不大，但多数是高容积率的旧改房源，所以去化速度较慢，此次放松限购将有利于市场去化，特别是一些低总价高租金回报率以及优质学区房。”罗湖布心片区一位资深房产中介经理表示，“新政是在5日晚间公布，当晚就有客户来电咨询，我到凌晨两点多才休息。新政实施首日的上午，我就接到5位客户的咨询来电，询问此前看过的房源是否有变动，其中有1位客户已经签约了，之前因为罗湖区限购而没有购房资格，所以新政还是会在一定程度上刺激刚需入市的速度。”

罗湖区的房产中介门店，正准备更改笋盘信息。 吴家明/摄

在深圳龙岗区，记者看到营销中心里不少购房者正在看房。房企相关工作人员表示，龙岗区早在去年就放宽了非本市户籍人士购房资格，近一年来项目的外地客户比例明显增加，所占比例超过15%。“新政出来后，我们连夜调整了宣传信息，主打‘不限购’，深圳的房产只要价格到位，还是非常吸引外地投资者。”

深圳龙岗区一处新房营销中心，现场不少购房者正在咨询。 吴家明/摄

限购全面放开只是时间问题

针对深圳此次推出的楼市新政，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳此次限购松绑力度显著超过北京、上海，通过大幅收缩限购范围、放宽企业购房限制等组合拳，扭转楼市调整态势，释放市场活力。

“数据显示，深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌至今已达4年之久。部分区域房价较高峰期近乎腰斩，这也使得低总价二手房交易活跃度上升。不仅如此，土地市场表现同样承压。2025年上半年，深圳住宅用地出让金未进入全国前20名，这对于深圳补齐民生短板、推进外来人口本地化、助力战略性新兴产业发展，甚至城市吸引人才、提升城市竞争力等方面，都会形成资金方面的制约。此外，深圳楼市较京沪具有更强波动性，房地产对居民资产配置、金融市场及城市经济的影响更为显著。在投资情绪低迷的情况下，外围区域退出限购也就在情理之中。”李宇嘉表示。

美联物业全国研究中心总监何倩茹认为，此次深圳住房政策优化方向符合预期，与北京、上海的调整方向一致。她判断，限购全面放开只是时间问题，当前正处于逐步放开的阶段。

对于政策效果，何倩茹预计，政策放宽后，新房和二手房市场成交将出现较大涨幅，对比去年情况，成交涨幅可能达到一倍甚至更高。何倩茹还表示，尤其看好放宽深户个人限购套数的政策，这一政策对市场的影响会较为明显。

深圳此次楼市新政的另一项重要举措是调整房贷利率政策。据上海易居房地产研究院副院长严跃进测算，此前深圳首套房和二套房的利率定价公式分别为LPR-45BP和LPR-5BP。依据新政策，二套房贷利率降低40个基点。按照100万元贷款本金、30年期等额本息方式计算，房贷总还款成本将减少近8万元，月供额将减少220元。

而在去年深圳放松限购后，新房市场的交易活跃度明显提升。参照北京、上海楼市新政后的市场表现，严跃进预计：“对于非核心区域市场而言，交易量环比增幅可能超40%，且至少有30%需求源于新增购房套数的客户。”