房地产行业依然艰难。

据中国房地产报记者统计，已发布2025年中报的TOP50上市房企，今年上半年归属母公司净利润为-984.83亿元，亏损额较去年同期增加323亿元。50家房企中，亏损者数量为33家，占比超过6成；营业收入同比下滑者的为36家，占比超过7成。这反映出，房地产行业整体仍处于深度调整期。

与此同时，行业也呈现出一定的分化态势，扭亏为盈与首次亏损现象并存。有4家房企由盈转亏，包括合生创展、绿地控股、信达地产、中国奥园。其中，信达地产归属母公司净利润亏损36.9亿元，绿地控股净亏损35.06亿元，中国奥园净亏损88.14亿元。

有3家房企则扭转了亏损态势，今年上半年归属母公司净利润均转正，分别是远洋集团、中洲控股、大悦城控股。其中，远洋集团盈利102亿元，去年同期为亏损53.82亿元。不过，这主要得益于境外债务重组的非现金收益支撑，并非企业经营基本盘改善。

行业正在经历一场洗牌，艰难发展期，谁还在赚钱？

这些房企最会赚钱

地产行业，国企、央企的盈利能力在强化。TOP50上市房企中，上半年还在盈利的房企有17家，归属母公司净利润共计452.72亿元，且绝大多数都是国字头企业。

2025年上半年，保利发展、中海地产、华润置地销售额均超过千亿元，稳居行业前三，这3家企业也是上半年盈利最多的企业之一，归属母公司净利润共计231.9亿元，在还能盈利的17家房企中占比51%。

华润置地成为“盈利之王”，上半年归属母公司净利润118.8亿元，超过保利发展与中海地产净利润之和，同比增长16.2%；营业收入949.2亿元，同比增长19.86%，这样的成绩在行业内是罕见的。2024年，华润置地就以255亿元归属母公司净利润，成为行业“利润之王”。

从华润置地的业务构成来看，2025年上半年开发销售型业务营业额为743.6亿元，同比增长25.8%；经常性业务合计收入205.6亿元，同比增长2.5%。

利润层面，占总营业额仅21.7%的经常性业务成了“主力军”，贡献了60.2%的核心净利润，达60.2亿元；开发销售型业务仅带来39.8亿元核心净利润，同比减少23.8%。

对此，有投资者说：“华润置地今年看来是转频道成功了。”

有房地产研究人士分析称，华润置地已从“开发销售”转向“开发与运营并举”，并培育了强大的经营性业务生态。相应地，其盈利模式也从“赚取销售额的差价”转向“赚取稳定高效的服务和运营收益”。

华润置地的经常性业务包括什么？这通常是其最具竞争力的部分，如购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等，这些业务能产生稳定的现金流，像“收租”一样，不受单次房产销售的影响。

华润置地的房地产销售业绩也出现下滑。2025年上半年，其合同销售金额约1103亿元，总合同销售建筑面积约411.9万平方米，分别同比减少11.6%及21%。这也说明，房地产市场下滑带来的业绩冲击压力，没有谁能幸免，主动“频道转换”才是应对之策。

“华润置地对全年的销售目标始终坚定信心，希望通过系统化的策略部署和高效的执行能力，继续坚持巩固行业排名前三的目标。”华润置地首席运营官陈伟在业绩会上说。

记者注意到，除国企、央企外，有3家民营房企盈利，分别是龙湖集团、滨江集团、中洲控股。其中，龙湖集团、滨江集团上半年归属母公司净利润分别达32.16亿元、18.53亿元，稳居民营房企TOP1和TOP2。

不过，相比于去年同期，龙湖集团的净利润同比下滑45.18%；滨江集团则同比增长58.87%，主要是2025年上半年交付楼盘体量较上年同期增加所致。由于拿地太多，上半年新增16个土地储备项目，滨江集团上半年经营活动现金流净额为流出89.64亿元，同比减少95.52%。

远洋集团、中洲控股、大悦城控股上半年均实现扭亏为盈，归属母公司净利润分别为102亿元、1.9亿元、1.09亿元，主要原因是远洋集团得益于债务重组，其债务重组收益达317亿元；中洲控股则主要来自卖掉子公司换钱， 这一操作直接带来2.32亿元投资收益。

对于业绩好转的原因，大悦城控股表示，主要得益于项目结算资源及周期性因素的推动，导致毛利率同比提高、毛利润总额增加，从而带动整体利润回升。

这几家房企亏了

净利润下滑已成为行业普遍现象。就连行业第一的保利发展，净利润也在下滑。2025年上半年，保利发展归属母公司净利润27.11亿元，同比下降63%。

上半年亏损最多的是碧桂园，归属母公司净利润亏损190.8亿元，相较于去年同期128亿元的亏损，碧桂园的亏损数额越来越大。

其次是融创中国，上半年归属母公司净利润亏损了128.1亿元，不过相比去年同期149.6亿元的亏损额，出现了收窄。

曾经的行业优等生万科也在继续亏损。今年上半年，万科归属母公司净亏损119.5亿元，较去年同期亏损额增加21.5亿元；营业收入1053亿元，同比下滑26.23%。

在万科的营业收入构成中，房地产开发业务贡献收入844.4亿元，同比减少31.57%；物业服务收入贡献170.9亿元，同比增长6.82%。

上半年，万科实现销售面积538.9万平方米，销售金额691.1亿元，两者同比下降幅度均超40%。万科管理层的解释是，新盘供应较少，以存量资源去化为主。

对于业绩亏损，万科管理层解释称：一方面，受开发业务结算规模下滑和毛利率仍在低位等因素影响，随着过往高地价项目进入结算，公司毛利承受了较大压力；另一方面，2025年上半年公司对部分资产计提了减值，部分大宗资产交易和股权交易价格低于账面值，这些因素都加大了亏损。

“接下来，万科将会充分利用现有政策，统筹各类资源，全力以赴，改善管理，增收节支，降本增效，加强应收款项清收，尽力减亏，化解风险，重新回到健康发展轨道。”万科管理层表示。

部分房企去年还在盈利，今年上半年首次出现亏损。落差最大的是中国奥园，净亏损88.14亿元，去年同期归属母公司净利润为223.1亿元（包括境外债务重组收益约266.38亿元）。

由此可以看出，中国奥园由盈转亏是因为2024年录得境外债务重组收益。如撇除重组收益的影响，上半年亏损净额预计较2024年相应期间的亏损净额增加不超过50亿元，主要由于可供销售物业减值拨备增加、预期信贷亏损拨备增加以及处置资产亏损增加。

信达地产上半年净亏损36.9亿元，去年同期净利润1.06亿元；绿地控股上半年净亏损35.06亿元，去年同期净利润2.1亿元。这些企业披露的亏损原因几乎一致，包括房地产开发项目交付规模减少，影响营业收入和毛利率同比下降，以及部分房地产开发项目及对外财务性投资存在减值迹象，公司相应计提减值准备等。

由于市场的持续低迷，房地产企业在销售、结转、盈利等方面均面临压力。不过，也有一些积极信号开始出现。2025年上半年，TOP100 房企拿地总额 5065.5 亿元，同比增长 33.3%，这意味着，房企在积极把握核心城市的结构性机会，通过拿地补库锁定未来主动权。