城市与区域治理研究院 苏志勇/文

2025年中报季收官。从近期上市房企中报和业绩会可以看出，虽然房企整体业绩表现不甚理想，但对市场信心有所恢复。绝大多数房企认为，房地产市场已基本触底，但反弹力度偏弱；中央和地方政府将继续出台稳定房地产市场的政策，包括优化限购、城市更新、推动“好房子”建设等；行业核心主题从“规模扩张”彻底转向“生存质量”与“新模式探索”。顺应政策导向和行业形势，房企或积极探索经营模式转型，开辟新的业务增长点，或主动寻求债务重组，化解风险。

上市房企作为房地产市场重要主体，其对房地产政策导向和市场环境的感知，成为我们观察行业发展的重要视角。同时，这些企业的思考，也可以为政策制定提供决策参考。

一、行业形势判断

半年报和房企业绩会透露的信息显示，各家房企在宏观层面的判断呈现出高度共识。共识性判断主要归纳为以下几个方面：

一是市场已触底，但复苏乏力。上市房企普遍认为，在经历了长达数年的深度调整后，政策“组合拳”（如“保交楼”专项借款、首付比例和利率下调、核心城市限购放宽等）已初步稳住市场，销售和价格继续大幅下跌的空间有限。但是居民收入和预期并未根本性改善，市场缺乏强劲的反弹动力，预计将在低位持续徘徊。

二是“城市分化”和“企业分化” 是未来最核心的特征。从城市角度看，一线和强二线城市的核心地段，因人口持续流入、产业基础好，市场需求相对坚韧，房价有望率先企稳甚至小幅回暖。同时因为一二线城市需求相对稳定，也成为房企布局的重点。而广大三四线城市普遍库存压力较大，需求透支严重，市场回暖需要更长时间的消化。从企业角度看，财务稳健、现金流安全的国企、央企及部分优质民营房企，凭借资金、资源和品牌优势占据更多市场份额；而债务高企、尚未完成风险出清的企业，则面临越来越大的生存压力。

三是新模式转型迫在眉睫。传统“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发模式被公认已经终结。房企纷纷强调要向“房地产新发展模式” 转型，通过剥离非核心资产、引入代建、商业运营等方式优化资本结构，将业务重心转向存量经营、轻资产运营和服务提升。例如万科提出“战略聚焦主业和重点城市布局”，并加速推动资产处置和业务优化，以适应房地产发展新模式；招商蛇口提出“从以开发为主转向开发与经营并重，从重资产为主向轻重结合转变，从同质化竞争向差异化转变”的“三个转变”，并以“好房子”建设为抓手，推动产品力与服务力双提升；荣盛发展计划提升非房业务营收占比；广宇集团则通过剥离部分开发业务实现扭亏。

四是企业销售回款能力受限，流动性承压。限购、限贷等政策仍未完全放松，叠加市场信心不足，导致房企销售回款能力受限，现金流压力显著。半年报数据显示，房地产行业中存货周转天数超过300天的企业占比高达86.6%，反映出行业整体流动性持续承压。万得统计的129家A股上市房企中，85家现金流为负。招商蛇口经营活动现金流净额为-20.06亿元，同比下降255.77%。

五是房企盈利能力承压。多数房企上半年净利润大幅下滑，甚至出现亏损。根据万得统计的129家A股上市房企中，超半数净利润同比下滑。以万科A为例，其2025年半年报显示销售毛利率仅为9.97%，归属上市公司股东净利润为-119.47亿元，同比下跌21.26%；金地集团上半年归母净利润为-37.01亿元，较上年同期的33.6亿元也是进一步恶化。

二、未来趋势预测

综合多家房企的判断，房地产市场短期内仍依赖政策支持，但中长期来看，一二线核心城市的改善型需求仍具备韧性。房企正在通过财务稳健、投资聚焦、运营提效、业务多元和产品升级等策略，适应行业新旧模式转换。

关于未来行业发展趋势，上市房企普遍认为，未来将从“规模扩张”转向“质量 服务”双轮驱动。未来行业将更加注重产品力、运营效率和客户体验，推动从“卖房子”向“提供服务”转型。政策鼓励“好房子”建设，推动产品力和交付力成为竞争核心。

头部央企国企对未来形势判断相对乐观，例如华润、保利、中海等，作为行业压舱石，它们普遍认为市场最困难的时期已经过去，自身将凭借融资和信用优势，在行业洗牌中获取更多发展机会；稳健型民企语气相对谨慎，如龙湖、万科等，强调“活下去，并活得久”，它们强调“寒意”仍在，将“安全”置于“增长”之前；出险房企在报告中则更强调“求生自救”，更注重推进重组和化债。

综合典型房企中报对未来政策和市场的判断，核心观点可以概括为以下几个方面：

首先是政策层面，房地产政策呈现显著宽松态势，同时更强调区域差异化施策。预计政策将呈现“梯度化”特征：一线城市适度松绑限购以释放改善需求，三四线城市则可能通过优化土地供应、加快存量商品房收储、购房补贴等加快实现供需平衡。

金融支持政策上，将持续推进“保交楼”政策落地，通过构建多元化金融支持体系缓解房企流动性压力，稳定市场预期。政府与金融机构协同设立专项纾困基金，对符合条件项目提供定向信贷支持，同时推动“一企一策”债务重组方案实施。

土地政策上，土地供应政策将呈现显著的结构性优化特征。地方政府正着力优化土地供应节奏与结构，特别是在核心城市，通过提高保障性住房、租赁住房用地供给占比，适度控制普通商品住宅用地投放规模，以实现住房供给结构的多元化与均衡化。伴随城市更新进程提速，地方政府在土地出让中更加注重引入多功能复合开发模式，以提升土地利用效率与城市空间价值。典型做法包括在住宅用地出让时配套商业、办公或公共服务设施用地，引导房企开发集居住、办公、消费等功能于一体的城市综合体。

其次是市场层面，房地产市场区域分化特征加剧，核心城市与低能级城市间的销售表现差异持续扩大。在当前宏观环境下，购房者更青睐具备优质就业机会和教育资源的城市，进一步加剧市场分化。开发商在资源配置和产品策略上也明显向高能级城市倾斜，以提升资金周转效率和项目盈利能力。区域分化不仅反映供需关系变化，更深层次揭示了城市发展水平和产业结构的不平衡，这将成为未来政策制定和资源配置的重要依据。

产品需求上，改善型需求正加速演变为市场核心驱动力。数据显示，2025年上半年全国商品房销售中，改善型住房占比突破50%关键节点，较三年前提升约15个百分点。这一趋势彰显出消费升级背景下对居住空间、配套设施及社区环境的进阶需求。顺应市场需求，产品结构升级和“好房子”建设将成为房企应对市场变革的核心战略抓手。

三、风险与挑战

目前房地产行业政策执行效果呈现显著的区域分化与结构性滞后特征。尽管中央层面持续释放宽松政策信号，包括下调首付比例、放宽限购条件、推进城市更新及土地收储等举措，但在地方执行层面，受制于财政资源约束，地方政府往往难以同步配套补贴或激励措施。以部分三四线城市为例，购房补贴政策因财政拨款流程迟滞，未能于2025年三季度前落实到位，导致政策红利未能有效转化为市场动能。与此同时，金融机构在风险偏好尚未实质性改善的背景下，对房地产信贷审批仍维持审慎态度，与政策导向存在明显时滞，制约了融资端流动性支持效果。购房者信心修复缓慢，叠加前期房价下行预期与收入不确定性影响，市场观望情绪持续，进一步削弱了政策向终端需求的传导效率。

在供需矛盾加剧和市场需求疲弱背景下，去库存成为政策和市场需要解决的最大难题。分区域观察，部分三四线城市库存去化周期已突破24个月警戒线，市场调整压力显著；而一线及核心二线城市虽周期相对较短，但在高基数效应制约下，去化难度仍不容忽视。这种区域分化格局加剧了市场不确定性，也促使政策调控更趋审慎。优化供给结构、提升去化效率已成为行业亟待解决的核心课题。

在中央“因城施策”框架下，地方政府通过专项债收储等创新举措有效支撑核心城市去化。部分城市运用专项债资金收购存量商品房，转化为保障性住房或人才公寓，既缓解市场去化压力，又稳定房价预期。与此同时，部分区域通过城市更新盘活存量资产价值，提升土地利用效率的同时，带动周边基建升级与消费转型，为市场注入新动能。

四、房企应对之策

在行业深度调整和转型发展的大背景下，上市房企根据自身发展积极调整战略。战略重点集中在以下几个方面：

一是房企普遍将降负债和优化债务结构作为核心工作。例如龙湖集团自2022年末启动降负债战略，通过经营性现金流压降负债，并利用经营性物业贷置换信用债，用三年多时间有息负债下降了600亿元；华润置地凭借充裕的现金流、严格的投资纪律和多元业务协同，展现出较强的抗周期能力，持续保持财务稳健；中国金茂通过精细化融资管理，拓展多元化融资渠道，降低融资成本，新增融资平均成本仅2.7%，利息开支减少8%。

二是投资聚焦，深耕核心城市。房企投资普遍聚焦高能级城市，采取“优中选优、深耕核心”的策略。例如保利发展半年报显示，公司业务布局进一步向一线城市及核心城市群集中，通过优化土储结构强化高能级城市开发能力；中国建筑、中海地产等头部开发商也在京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心区域加大土地储备力度；华润置地上半年获取的18宗地块全部位于一二线城市；龙湖集团上半年在上海、苏州、重庆等城市获取了4幅地块，截至6月底，其土地储备中一二线城市占比达7成；越秀地产高度聚焦北京、上海广州等一线城市，北上广上半年销售额占比超八成，并通过合作拿地等方式持续深耕高能级市场。

三是提升运营效率成为房企应对挑战的重要抓手。有的房企通过剥离非核心资产、推进轻资产运营模式，实现资源的高效配置；有的房企通过拓展非房业务，如物业管理、商业运营等，提升整体运营效率；有的房企通过多渠道推进销售，提升资金回笼效率；房企通过供应链优化和数字化转型，提高运营效率；有的房企通过加强内部管理、优化成本结构，提高运营效率。例如中国金茂创新性地推出“6-10-12-24”科学高效运营标准，推动项目开发关键节点全面提速。

四是“产品力”成为企业竞争焦点，“好房子”备受重视。今年“好房子”被写入政府工作报告，行业进入产品力竞争阶段。房企纷纷将产品创新和质量提升作为核心策略。例如华润置地已建立“三好十二优”产品体系，围绕“好产品、好社区、好服务”全面提升居住品质； 龙湖集团推出全新“峯萃”产品线，以“负公摊、空中院馆”等创新设计赢得市场认可；绿城中国将产品品质视为“一号工程”，一方面加强“好房子”前瞻技术引领，更新“好房子”标准，另一方面，大力推进“好房子”核心技术系统的落地应用；华发股份构建“科技 好房子”产品体系，推广绿色低碳、智能化住宅。

下半年，政策与市场的协同效应将进一步显现，地方政府在稳市场、促发展中发挥关键作用，企业则需动态调整战略以适应区域差异化发展节奏。