来源：丁祖昱评楼市《豪宅涨价依然高热？8月典型城市哪些产品更好卖？》

8月新房市场尽管供求回落，但是项目去化同环比增至年内高位。

通过热销项目，我们观察到两个变化：

一个是“好房子”对市场热度的托举延续，但随着四代宅产品集中入市，项目间有了明显分化迹象。

另一个是豪宅产品的热度还在上升，比如上海“日光”豪宅频现，杭州部分豪宅价格较前期限价上涨八成的情况下，仍能实现100%去化。

上述两个变化也意味着，在市场弱复苏的情况下，城市间、项目间分化仍在持续加剧。

8月重点30城项目平均开盘去化率重回年内高位，达到42%。市场热度稳中有升。

去化率超六成的城市有6个，分别为重庆、长沙、成都、宁波、杭州、郑州。

从变化趋势来看，环比涨多跌少，其中上海、深圳、成都、杭州等城市8月去化率实现同环比齐升，整体市场热度持续上升。

还有一些城市延续弱复苏走势，武汉、西安、南京、郑州、昆明等二线城市去化率延续增长势头。

而青岛、佛山、徐州、常州等弱二三线城市8月去化率均不足两成，且环比持降，市场延续低迷。

上海、杭州、宁波等标杆豪宅入市带动整体市场热度稳中有增。

典型如上海，8月份位于黄浦区核心地段的顶豪产品上海壹号院，五开推出66套房源，套均7300万元实现1小时售罄，这也是2025年全国首个破百亿的单盘项目。作为上海中心城区最大体量的城市更新项目，自去年8月首开以来实现了“屡开屡罄”。

这意味着，核心城市、核心区位且具有产品力优势，仍是高端产品实现热销的重要原因。

同样在杭州，标杆高端产品入市带动热度上升，且呈现出“越涨越买”的特征。

比如钱江世纪城板块单价8万 的豪宅产品入市，在售价较原来限价上涨的情况下，依然实现了100%去化。另外，湘湖板块的高端产品同样较限价上涨的情况下实现近八成的去化。地段稀缺叠加低密产品是项目热销的重要原因。

另外，宁波东部新城东板块的高端项目，因一城一湖的核心地段 TOD复合地标综合体 企业品牌与一系列软性圈层服务 低密且纯粹高端产品等优势，项目加推当天去化率高达87%。

正是这些高端产品入市，为整体市场热度提升起到了重要的助推作用。

产品力突出的优质“好房子”，对于短期市场热度提升起到了重要的“托举”作用。

比如，成都、武汉、重庆、长沙、南京、郑州等短期内去化率同环比齐增皆是来自“好房子”的支撑。

以武汉为例，8月全市共计8次推盘，共计推出1528套，综合首日去化率为35%。其中新规项目推盘7次，推盘套数占比90%，首日去化率38%；老规范项目推盘1次，推盘套数占比10%，首日去化率仅为3%。

再如长沙，去化率高达84%主要由于单盘驱动，即雨花区的高端改善四代宅项目入市拉动。

还有重庆，8月开盘清一色新规项目使得去化率同环比大增六成左右。

但也有例外，随着各地新规/四代宅产品集中入市，销售层面的分化迹象也开始显现。

这在南京和成都尤为明显，两城除了去化率高达8成以上的热销项目外，也有去化率不足四成的滞销产品。

比如成都，东客站板块某四代宅项目被周边同类四代宅集中入市分流，开盘当日去化率只有38%。

再如南京江北核心区两项目，由于所处区域市场热度低，且一二手房竞争强度较大，部分优质二手房项目甚至可能分流新房客户，整体去化率都在四成以下。

在楼市延续止跌企稳弱复苏进程中，除了核心区具有产品力优势的豪宅和四代宅等新规产品热销之外，对于多数弱二三线城市而言，刚需客群消费降级严重，部分楼盘仅能依托大折扣等价格策略才能实现销量提升。

“金九”营销旺季已至，供应量提升和折扣力度持续加大预期助力新房成交止跌回升，但整体增幅有限，延续弱复苏走势。

京沪杭蓉等核心一二线城市市场热度或将延续高位波动，京沪仍处于政策利好期，而成都、杭州因适销对路改善盘入市，市场热度有望延续。

值得注意的是，随着含四代宅在内的新规住宅集中入市，并非所有高得房率产品均可实现热销，内部也存在一定的分化行情，只有具备核心区位、优质配套、价格实惠、产品力佳的复合优势类项目才能保持高热。