凤凰网房产上海讯 近日，上海徐汇华之门板块的嘉俊庭项目，因预看房阶段暴露的多重问题及开发商的消极应对，引发大规模业主维权，也让深耕上海30余年的港资房企嘉华国际陷入信任危机。

从业主反馈及自发统计数据来看，项目预看房参与率仅约9%（总计440户仅43户参与），另有约75%（320余户）业主以签字、按手印等形式明确抵制预看房——这一数据的导火索，是项目从公区到户内的全面品质落差：公区方面，外立面铝板空鼓鼓包、返工无效，真石漆与铝板色差显著，与沙盘展示的“颜色统一、高级感”相去甚远；规划中的水景大幅“缩水”，连廊设计缺乏美感，尚未交付的围墙已出现多处破损；户内问题更触目惊心，墙砖空鼓、地砖短缺且缺少填缝、门槛石开裂、踢脚线脱落、窗扇拼接漏缝等问题达19项之多，甚至存在电源线裸露未绝缘、空调铜管保温不到位等安全隐患。

（图源嘉俊庭邻里荟）

更让业主不满的是嘉华国际的应对态度：沟通会不允许旁听，售楼处设置护栏路障阻挠业主进入，8月28日38℃高温下，保安拆除业主区域的遮阳伞，拒绝业主进入售楼处；线上沟通同样敷衍，自2024年8月业主代表与嘉华建立沟通群、约定每两月开会以来，业主提出的大门、车库、绿化等升级建议，长期被以“仍在设计中”拖延，直至2025年8月实景亮相后，业主才发现与诉求差距悬殊。

另据爆料，2025年9月2日，项目合作方龙华地产高层曾在沟通会上作出“可接受退房”的表态。一周后的9月9日，大批业主前往龙华地产公司聚集，要求协商退房事宜并现场填写退房申请。若退房程序最终落实，嘉俊庭项目有望成为上海首个实现业主大规模退房的楼盘。

此次维权事件，已然超越了个案争议的层面，深刻折射出当前楼市转型期的一种集体性觉醒：购房者正逐渐褪去对“品牌光环”的盲目推崇，转而以更为审慎、理性的目光，重新审视房企的产品力、诚信度与长期责任感。这一趋势，在上海近期多个争议楼盘中体现得尤为明显。

上海问题楼盘典型案例拆解，三大硬伤成“避坑”重点

2024至2025年，上海楼市多起楼盘争议事件密集浮现，这些案例共同暴露出三类需购房者高度警惕的“品质硬伤”，更深层地折射出当前楼市供需关系调整下的行业共性矛盾。

硬伤一：区位优势难掩产品缺陷，核心板块项目遇冷

在上海楼市传统认知中，“内环内”“核心板块”往往意味着项目自带热度，去化不成问题。但静安区静安玺樾的表现，却打破了这一固有印象。

静安区静安玺樾地处内环内不夜城板块，近地铁8号线中兴路站，周边商业、医疗配套成熟，区位优势显著，由本土国企静安城市更新投资发展有限公司旗下北方集团开发。2024年以来三次推盘（第三次尚未开盘）692套98-107㎡2-3房，均价12.4万/㎡，价格与周边二手房持平，具备一定价格竞争力。

（静安玺樾区位示意）

然而，项目的市场表现却持续平淡。2025年9月三期认购结束时，仅收取筹100组左右，对应推出的165套房源，认购率约61%；截至2025年9月底，项目前两期推出的527套房源累计售出279套（数据截至2025.9.9），整盘去化率约53%，远低于内环内豪宅的平均水平。

深究静安玺樾遇冷的背后原因，产品缺陷是主要症结。一方面，项目部分楼栋紧邻内环高架，直线距离不足200米，噪音、尾气污染问题难以忽视。另一方面，户型设计存在明显不合理之处：建面约98㎡的2房户型，客厅面宽仅3.2米，且主卧进深不足3.5米，放置1.8米宽的床后，剩余空间难以容纳衣柜；部分户型存在“暗卫”设计，通风采光不佳，影响居住体验。

（静安玺樾98㎡户型图）

硬伤二：配套承诺“画大饼”+品质降标，双重落差引爆信任危机

对购房者而言，“配套”是衡量项目价值的重要指标，尤其是教育、交通、商业配套，直接关系到未来居住的便利性。但部分项目在配套兑现上却与前期宣传不一致，导致购房者预期落空。浦东浦开云璟大热红盘便是典型案例。

作为浦东新区张江科学城板块的重点规划项目，浦开云璟总建筑面积约50万平方米，涵盖住宅、商业、办公等业态，定位“张江科学城高品质生活配套区”，由上海本土国企上海浦东开发（集团）有限公司开发。项目自2023年入市以来，凭借“张江核心区位”“优质学区预期”等标签，一度成为浦东楼市“顶流”——2023年首开推出318套房源，吸引1468组客户摇号，认购率高达462%；后续几期开盘，认购率也基本维持在200%-400%区间，是当之无愧的“大热红盘”。

但2025年以来，项目的“光环”逐渐褪去，核心问题集中在“学区梦碎”与“品质降标”两大方面。首先是学区资源彻底落空：多位2023-2024年购房的浦开云璟业主表示，销售阶段置业顾问曾多次暗示项目近“复旦系名校”。但2025年4月浦东新区教育局公布的招生划片结果显示，浦开云璟一期最终对口金桥镇中心小学（金粤校区）+浦东外国语学校东校，与业主期待的“复旦系”名校差距显著，且这一结果基本确定项目2、4、5期后续也无法纳入名校招生范围。“当初就是在高价最高利率时接盘，后期还要重金求质量教育，真是太难了”，一位业主在社交平台无奈表示。

（上图右为浦开云璟销售人员社交平台发布信息）

（图源网络）

学区争议尚未平息，二期业主又曝出楼盘“品质降标”问题。据业主爆料，浦开云璟二期存在多项与宣传不符的减配情况：认筹公示时“区分三菱和上海三菱，”被全部安装为“上海三菱”，且电梯内部装修简化；小区品质呈现“粗糙感”——电梯厅“土爆了”的公区设备门，“号称全铝板的金属复合板”。更让业主不满的是，针对“小区大门顶部造型缺失”的质疑，项目项目经理仅以“没了”两个字敷衍回应。

（图源网络）

配套与品质的双重落差，直接反映在项目后续销售数据上。2025年8月30日-9月3日，浦开云璟推出四期二批次204套房源，最终仅收获340组左右认购，认购率168%——这一数据虽仍处于“热销”区间，但与项目此前“3-4倍认购率”的热度相比，下滑幅度明显。

硬伤三：社区品质与价格脱节+施工质量堪忧，高端定位难支撑

在上海楼市中，“价格与品质匹配”是购房者的核心诉求之一，但老静安的昌平云岸却陷入“质价不符”的尴尬，其社区品质与施工质量问题，成为制约去化的关键。

从定位来看，昌平云岸主打高端改善，在售户型包含176-183-194㎡大户型，均价14.5万元/㎡，对应总价2516万起，这一价格区间已迈入豪宅行列。但项目的社区配置却与“豪宅”定位严重脱节：无会所、无集中绿化，甚至配备部分机械车位。而在同价位同地段甚至一些中外环品质楼盘中，大多拥有高端会所、大面积中央园林，还配备人车分流等豪宅标配，两者的社区品质差距肉眼可见。

（昌平云岸实景图）

对3000万级购房者而言，昌平云璟“老静安”的区位优势，无法弥补社区配套的缺失，选择同价位其他项目的倾向性更强，这也直接导致项目大户型去化缓慢。据网上房地产官网数据，截至2025年9月，项目开盘1年有余，仍有96套房源在售，2025年一共只售出16套房，整盘去化率长期维持在80%左右。

（昌平云岸销售信息/图源网上房地产）

更引发购房者担忧的是项目突出的施工质量问题。据“好房业主群”官微爆料以及开发商新静安集团的回复，昌平云岸在施工过程中暴露出多项细节缺陷：室内方面，存在墙面粉刷后开槽破坏墙体、地暖管裸露、地暖保护层未完全覆盖（反射膜和钢丝网裸露）、后开槽露筋、挂网外露等问题，虽部分已修复，但地暖保护层本应一次性浇筑完成，却出现施工遗漏，后续浇筑还需额外关注结合处防开裂措施；公区问题同样严重，候梯厅压槽处有不明孔洞、墙面开槽尺寸过大且用挤塑板临时填充，消防楼梯间墙面批白后需注浆修补、踏步粉刷面破损，候梯厅门洞位置混凝土浇筑出现蜂窝、开裂；地下车库顶板局部腻子和涂料因施工碰撞损坏后，也未及时修补。

（图源好房业主群Pro）

值得注意的是，尽管开发商在后续回应中提供了整改单与整改后图片，承认爆料内容的真实性，但这些问题的集中出现，仍反映出项目施工管理的疏漏——如材料运输、施工作业导致成品损伤，细节部分易遗漏，需进一步加强自查与管控。

（图源好房业主群Pro）

楼市“品质竞争”期，房企当坚守“可为”与“不可为”

从嘉俊庭的信任危机，到静安玺樾、浦开云璟、昌平云岸的品质争议，这些案例折射出当前上海楼市的关键矛盾：随着购房者日趋理性，“区位优势”“品牌光环”已不再是“安全牌”，产品力与沟通力的缺失，正在让越来越多楼盘陷入困境。

当前楼市已进入“品质竞争”新阶段，房企需摒弃粗放模式，坚守长期主义。明确“不可为”：坚决守住诚信底线，不透支消费者信任；坚持“可为”：以真实力和好房子，回应人们美好生活的期待。唯有回归品质、守住诚信，才能在未来的市场中持续赢得认可。