01

过去的8月，仅仅7个项目获批预售许可。新房录得网签备案1248套住宅，环比进一步减少了约13.4%，二手房成交4175套，环比减少10.3%。

在这样的行情背景下，深圳酝酿多时的楼市新政姗姗来迟。

适逢去年“929新政”约一周年，深圳9月5日晚悄悄出台了楼市新政（“905新政”）。相比24年版调控，25年版的变化主要是：

·1，继续收缩核心区，核心区仅保留了福田区、南山区和宝安新安街道。非核心区增加了罗湖区和宝安西乡街道。

·2，核心区限购2套，非核心区，深户/非深户满1年社保/个税，不限套数。同时分化出了盐田、大鹏两区直接放开购买。

·3，取消了首套和二套的利率区分，各大银行按自己的要求制定。

·4，成年单身人士购买资格与家庭一致执行，统一购买门槛。

·5，放宽了企业购房条件。

02

调整无非是从限购、税费、限售、贷款利率等维度下放，25年“905新政”也不例外，但对于市场预期来说，力度还是不够大，给人一种扭扭捏捏，抠抠搜搜的感觉。

新政的持续效应也要打个问号。“929新政”出来时，确实激发了市场的活跃度，也带来了“跳跃”的成交行情，但持续约半年，再次收缩到新政前，尤其是新房。

“905新政”以来的一周，市场情绪显著没有去年“929”那么强烈。置业者似乎有点赌气：既然你扭捏，也别怪我太拘谨。

当然，也有比较明显地变化，譬如原核心区罗湖是本轮新政最大的受益区。新政后的活跃度相对来说比较突出，据说新房的上访客量和二手房的带看量都有较大幅度地提升。只是是否能反映到成交，目前还不好说。毕竟罗湖的新房寥寥，放开后二手房可能还会加剧新房的承压。甚至会加速部分原老罗湖但无购房资格的家庭外溢至福田、南山。因为这次新政后，相当于多了两个核心区的购房名额（新政并无说明不能这么操作，默认可行）。

不管怎么说，市场是更加开放了，购买门槛也更低了，这种姿态是值得肯定的。市场买不买账和很多因素都关联，卸掉不必要的“枷锁”才不至于自缚作茧。经济大行情、入市情绪、楼市预期，以及放盘的房源、预售的新盘盘源等，都影响着市场交易结果。那个一股脑往前冲的时代早已过去，不必怀念，而“挑三拣四”的强目的性购买是今后的正常状态。

03

9月过去近半，目前有3个新盘获批预售许可，至少2个新盘获批现售许可（南山华润城、坪山臻文府）。国庆黄金周还有半个多月，可能会比较集中于接下来的中下旬亮相，以赶在新政效应期及长假蓄客。

「御龙湾西园」新政后首个获批预售住宅，3栋合计可售130套

御龙湾西园成为本次“905新政”后，获批预售许可的首个新盘住宅。

本批次预售房源备案均价约5.11万/㎡，位于一期的1栋一/三/四单元、2栋一、二单元、3栋，可售住宅仅有130套，主力户型为建面约65-135㎡2-4房。三梯六户和四梯八户配置为主，预计2026年底前带装修交付。

其余的为回迁房，由于回迁房住户率先选定了房源，因此可售的分布在5座塔楼上，房源比较散，楼层选择比较有限。

开盘可享约8.5折，折后约274万起，开盘直接认购，折后均价4.34万/m²，折后单价约3.88-5.05万/m²，总价约274-681万/套。

项目位于龙华区观澜大道和观澜河之间，地铁4号线竹村站地铁口物业，主要看点是临河、临湿地公园和便捷的轨道交通配套。

总占地约8.5万㎡，总建面约61万㎡，涵盖住宅、商业办公、幼儿园的综合体。分两期开发。其中，一期御龙湾西园总占地约4.13万㎡，总建面约30.6万㎡，容积率约5.0。

「观玥名邸」再次涨价，好在折后均价保持3字头

观玥名邸第三批次取证，本批次房源位于1栋，共计188套新房住宅，备案均价约4.35万/㎡，比前两批次都更贵。

开盘可享约8.9折，折后均价约3.87万/㎡，涵盖建面约80-89-110㎡3-4房，2梯6户，预计2027年年中带装修交付。

项目位于光明区凤凰街道观光路与光侨路交汇处东南侧，毗邻地铁13号线德雅路站（在建中），7站直达南山；龙大高速、南光高速和外环高速通达全城；周边还有光明城站高铁枢纽。

占地约1.4万㎡，建筑面积约11.5万㎡，绿化率为35.1%，容积率5.4。共有5栋建筑，总可售户数为719户，其中1,2,3栋为33层，4栋为3层幼儿园，5栋为32层，是片区内少见的高层建筑，低容积率。

「嘉悦公馆」全面放开区盐田上新，备案均价约5.75万/㎡

合泰嘉悦公馆是盐田区首个新规设计住宅，盼到了新政后获批预售许可证。

本批次房源位于项目南区1栋，31层高，3梯6户，共计预售174套住宅，涵盖建面约72-88-99㎡3-4房，备案均价约5.75万/㎡，预计2027年3月带装修交付。

计划9月21日（周日）开盘，可享约9.3折优惠，折后均价约5.35万/㎡，三房折后约336万起，四房折后约484万起。

项目位于盐田沙头角，地铁8号线沙头角站和海山站之间，地铁通勤一般。高层观山海，因此价格在21层及以上跳差幅度大。

注：规划信息仅供参考，以审批文件/签订合同为准。