9月10日晚间，富力地产（02777.HK，股价0.72港元，市值27.02亿港元）发布境内公司债券重组公告。

公告显示，富力地产拟为境内公司债券持有人提供包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债等在内的全面重组方案，共涉及6只境内债券，未偿还剩余本金余额合计逾122亿元。

“富力地产的重组方案把‘现金 资产 展期’做成套餐，本质是在用时间换空间。”9月11日下午，眺远咨询董事长兼CEO高承远向《每日经济新闻》记者分析称，合计122亿元的化债盘子不算最大，却首次把“应收账款信托”正式塞进公开债工具箱，比融创、旭辉单纯展期 债转股更碎片化。好处是法律结构简单，可绕开股票下跌对转股价格的拖累；坏处是底层应收款多来自政府或关联项目，现金流能见度低。

六种化债方式可选

此次富力地产推出的境内债重组方案，为持有人提供了6种可选方式，包括现金购回、以物抵债、应收账款信托份额抵债等。

现金购回选项中，富力地产拟对债券分三次进行折价购回，每张债券按剩余面值的20%购回，预计购回总金额不超过6亿元。

首次现金购回在持有人会议召开后5个月内开放申报登记，申报启动后3个月内完成派付，资金来源包括处置大宗资产、酒店等自持物业、政府退地收储及向第三方筹措资金等。

后续两次购回分别在实施完前一次购回后的3个月内开放，申报启动后2个月内完成派付。若18个月内实施完成且有更多资金来源，将再次开放现金购回选项。

以物抵债选项下，每100元剩余面值的债券可申报登记价值为30元的实物资产用于抵债，拟进行以物抵债的未偿还债券本金余额合计不超过66亿元。

应收账款信托份额抵债方面，富力地产拟以3亿元应收回购款作为基础资产，设立应收账款信托，每100元剩余面值的债券可申报登记价值为30元的信托份额，本次拟进行应收账款信托份额抵债的未偿还债券本金余额合计不超过10亿元，应收账款信托存续期限预计不超过60个月。

资产信托份额抵债选项中，富力地产拟以实物资产收益权作为资产信托的基础资产，设立服务型信托，每100元剩余面值的债券可申报登记价值为35元的资产信托份额，拟进行资产信托份额抵债的未偿还债券本金余额合计不超过57亿元。

股票经济收益权兑付选项里，富力地产拟在香港向特殊目的信托定向增发不超过2亿股股票，用于股票经济收益权兑付。处置定增股票所获外币资金净额等额的境内资金将用于偿付获配股票选项的债券持有人。

全额留债长展期选项规定，若本次境内债券重组经全部持有人会议通过并顺利推进落地，上述选项完成后的剩余境内公司债券本金将全部展期至2035年9月16日。自2031年3月16日起每张债券每半年以现金支付1元本金，于最后一期到期日支付全部剩余本金及利息。过往及长展期期间的利息统一降至1%，单利计息、不计复利。

高承远提到，目前房地产行业出险企业的化债正逐步从“一刀切展期”走向“菜单式”，包括现金门槛抬升、实物资产折价力度放大、期限普遍压到10年以上，利率向1%～2%靠拢。富力地产的化债方案基本集齐当下主流条款，后续可作为中小房企模板。

上半年现金及现金等价物仅剩6.88亿元

今年上半年，富力地产录得亏损约40.82亿元，较2024年同期的亏损23.31亿元大幅扩大约75.12%；归母净亏损40.46亿元，同比扩大约73.6%。

债务层面，富力地产总资产为2891.49亿元，其中发展物业规模为1207.38亿元，占比41.75%。总负债攀升至2643.79亿元，比去年年末时增加约22.43亿元。

截至2025年中期，富力地产包括受限金额在内的现金总额为35.07亿元，现金及现金等价物仅有6.88亿元。

每经记者注意到，陷入债务泥潭的富力地产，实际上从2019年开始就试图通过出售资产、股权融资、减少拿地等一系列举措缓解现金流压力。

不过现在看来，至少到今年上半年，这些举措尚未取得明显成效。

高承远表示：“富力地产的操作提示，若土储在一二线城市且商业沉淀多，还能拿实物切割债务；若只靠住宅尾盘，基本丧失谈判筹码。行业后半场，谁能把‘账面存货’变成‘债权人愿意收的另类现金’，谁就能挤进重组窄门，剩者名单不再按规模排序，而按落地速度排位。”

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