9月11日晚,恒大物业集团有限公司(以下简称“恒大物业”,06666.HK)发布公告,透露中国恒大的清盘人已收到针对该公司的非约束性收购意向。

据了解,截至目前,中国恒大及CEG Holdings仍为恒大物业的控股股东,持有其已发行股本的51%。而中国恒大的清盘人一直在找机会出售这51%的股权,因为恒大物业是中国恒大旗下最具价值的资产之一,2024年的收入近128亿元,截至9月11日的市值亦超过99亿港元。

公告显示,相关股权交易还处于初步阶段,清盘人未与任何有意方进行谈判,但市场传言有意竞购的企业包括中国海外集团及华润集团子公司。

9月12日,中国海外发展相关人士对中国房地产报记者表示,目前不掌握竞购恒大物业的相关情况。而华润置地方面则回应称相关传言“不属实”。

受收购消息刺激,9月12日,恒大物业股价的早盘涨幅一度超过30%。

控制权或将变更

自中国恒大出险后,恒大物业已多次传出将易主的消息。例如,2021年10月,中国恒大及合生创展透露曾就恒大物业的股权收购事项签订了协议,转让股权约54.16亿股,占恒大物业已发行股份的50.1%,总交易代价约为200.4亿港元。但因双方在一些关键条款上无法达成一致意见,这次收购被终止。

最近一次是今年8月份,有市场消息称中国恒大的清盘人已聘请瑞银集团和中信证券,为恒大物业寻找潜在买家。在清盘人看来,恒大物业在债权人资产追回中发挥着关键作用,该公司将获得“最高优先”的关注。

从本次公告的信息来看,上述消息所言非虚。恒大物业表示,该公司于2025年9月10日收到中国恒大集团(清盘中)及CEG Holdings(BVI) Limited(清盘中)的共同及个别清盘人发出的接洽函。就潜在交易,清盘人已与相关有意方订立保密协议,并于9月9日收到部分有意方不具约束力的指示性要约。清盘人计划在11月前后邀请经挑选的有意方就潜在交易提交最终建议书,磋商最终交易文件条款。要约期于9月11日开始。

2020年12月,恒大物业在港交所上市,发行价8.8港元,以发行价计算,市值约为951.36亿港元。2021年2月,该公司股价创下19.74港元的历史新高,市值突破2000亿港元。但在中国恒大陷入流动性危机后,恒大物业的股价也承受了巨大的压力,截至9月11日,收盘价只有0.92港元,市值已缩水至99.46亿港元。

截至2024年末,恒大物业的在管面积为5.79亿平方米,位列行业第4,全年营业收入则排在行业的第8位。无论是哪家企业竞得恒大物业的控制权,都将大幅增强其在物业管理行业的竞争力。

资金链持续承压

今年上半年,恒大物业的营收、利润整体表现较为平稳,波动均在个位数。期内实现营业收入约66.47亿元,同比增长6.9%,股东应占净利润约4.72亿元,同比下降6%,毛利率、净利率分别为18%、7.4%,同比分别下降2.2个百分点、0.6个百分点。

关联方带来的连锁反应依然是恒大物业面临的最大不确定因素。该公司表示,关联方持续产生的负面影响,对经营基本面造成显著压力。据介绍,恒大物业来自关联方约1.5亿平方米已签约的合约项目转化进程陷入停滞,且未来能否有效转化存在重大不确定性。关联方资产处置可能导致该公司关联业务(如停车场经营)商业模式变更及利润下降。同时,关联方风险传导严重削弱了其在外部市场(如招投标、新客户拓展及现有客户续约等方面)的品牌信任度与议价能力。“公司对关联方风险的化解仍需要较长时间。”

截至6月底,恒大物业的贸易应收账款原值约58.83亿元,累计计提坏账损失约30.42亿元,减值率高达51.7%。其中,22亿元的应收账款减值来自关联方。该公司表示,由于物业服务客户包括全体业主并涉及社区的各个方面,其作为一个整体具有整体性及不可分割性,将中国恒大从向该等闲置物业提供物业管理服务中撇除并不可行。因此,该公司继续向中国恒大提供物业管理服务,截至6月底的金额约为2.28亿元,但并未就这些交易确认收入,未来计划采取合理的措施向相关方追收应收款项。

持续保持高位的应收账款给现金流管理带来了严峻的挑战。截至6月底,恒大物业的货币资金较2024年末减少了约4亿元,且仍处于净流动负债状态,净流动负债约为5.18亿元。为应对偿债压力,该公司表示已与若干债权人达成协议,在负债到期时不要求立即偿还,并与业务合并应付对价的债权人积极磋商,修订还款计划。

以恒大物业当前的基本面,收购方能给予其多少估值目前尚不得而知。但有投资者认为,该公司的出售价格,将带动整个物管行业上市公司的估值重估。