国家外汇管理局近日发布《关于深化跨境投融资外汇管理改革有关事宜的通知》，其中与房地产相关政策的调整，引发市场广泛关注。

按最新办法，监管部门对境外资金购买非自用住宅房产的相关限制进行优化调整，还将港澳居民购房结汇支付便利措施从粤港澳大湾区推广至全国，进一步提升了跨境投融资便利化水平。

“近年来，国内房地产市场形势已发生变化，房地产行业相关宏观调控措施已优化调整。基于此，相关外汇管理措施有必要加以优化调整，以适应新形势新要求，助力房地产市场稳健发展。”国家外汇管理局副局长、新闻发言人李斌表示。

汇生国际资本总裁黄立冲认为，该政策是“便利结汇支付”，而非放松购房准入，即政策不改变购房资格与自用属性约束，属于“提效”，而不是“放闸”。

放宽符合条件外资购房相关限制

本次《通知》明确，缩减资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单，取消不得用于购买非自用住宅性质房产的限制。

李斌在答记者问时表示，现行资本项目外汇收入及其结汇所得人民币在境内支付使用的负面清单中，包括不得用于购买非自用的住宅性质房产。该项政策是在房地产市场过热背景下，各部门先后出台一系列针对房地产企业和行业的调控政策。国家外汇管理局从防范“热钱”投机炒作角度，配合出台了“非房地产企业的资本金、外债等资金不得用于建设、购买非自用房地产”的措施，为房地产市场阶段性平稳健康发展发挥了积极作用。

“此时出台此类政策，有其必要性。”一家券商分析师告诉记者，在房地产过热压力有所缓解情况下，随着人口结构以及需求发生变化，房地产内部需求动力面临压力，优化之前防止房地产过热的相关措施，是多方面因素共同作用的结果。

易居研究院副院长严跃进指出，这一变化意味着符合条件的外资在境内进行购房的相关限制有所放宽，为外资进入中国房地产市场提供了更多便利。其认为，新政策对一线及热点二线城市将产生较大影响，尤其利好商办物业和高端住宅项目。

通知还明确，便利境外个人境内购房结汇支付。就此，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，此举是把在粤港澳大湾区试点实施的港澳居民购房结汇支付便利，推广至全国。境外个人在满足房地产主管部门和各地购房资格条件下，可以在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，凭购房合同或协议先行在银行办理购房所涉外汇资金结汇支付，后续再向银行补交购房备案证明文件。

李斌表示，《通知》出台前，境外个人境内购房办理资金结汇支付，需提供房地产主管部门出具的购房备案证明文件，而房地产企业或二手房出让方通常要求先收到首付款才办理网签。为解决业务实际办理中的困难问题，在深入调研基础上，国家外汇管理局针对港澳居民在粤港澳大湾区内地城市购房试点实施“先结后补”便利措施，即购房者在取得房地产主管部门的购房备案证明文件之前，可先凭购房合同或协议先行办理结汇支付，后续再补交备案证明文件。相关试点取得积极反响和效果。

据悉，早在2024年1月，人民银行广东分行、国家外汇管理局广东分局发布《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》，在便利港澳居民在大湾区内地购房方面已取得显著进展。

李宇嘉介绍，这些举措包括，资金结算“一步到位”，港澳居民可将境外购房款直接汇入房地产开发企业内地资金监管账户，无需前往境内银行办理购房款资金的划转手续，也无需在境内银行开立账户。同时便利化操作“先付后补”，港澳居民可先汇入定金和首付款等购房款，再补交网签备案合同等材料。另外，不纳入限额管理，港澳居民汇入购房款或偿还按揭贷款的资金不纳入港澳居民向内地同名银行账户汇入汇款每人每天最高限额管理，非同名汇款按照跨境交易真实性审核管理。

“为满足更多境外个人在境内工作、生活等合理购房需求，推动区域融合和人才流动，国家外汇管理局此次将粤港澳大湾区试点实施的结汇支付便利化政策推广至全国。”李斌表示。需要强调的是，其指出，境外个人境内购房结汇支付便利仅是在银行办理资金结汇支付时的审核程序优化，并未改变现行境外个人境内购房政策。享受政策便利的前提是境外个人符合房地产主管部门和各地购房资格条件。

内需仍是市场复苏主力

“近年来贸易及市场形势发生变化，经常项目、资本项目下的外汇流入开始放缓，需要改变外汇收入及结汇在境内投资、消费的审查。”李宇嘉认为，而房地产供求关系也发生转变，国内购房需求疲弱，已不必担忧境外热钱涌入楼市。

国家统计局数据显示，今年1-8月份，新建商品房销售面积57304万平方米，同比下降4.7%；其中住宅销售面积下降4.7%。新建商品房销售额55015亿元，下降7.3%；其中住宅销售额下降7%。

“随着国际资本进入国内房地产市场，首先受关注的是一线城市，北京、上海、粤港澳大湾区等城市及区域，均可能受益。”上述券商分析师向记者表示，鉴于香港房地产市场自年初以来出现较为明显的复苏，随着买家对市场预期转好，预计深圳等地或将承接部分外溢需求，与此同时，叠加深圳等城市自身政策的调整，可能出现较为明显的反弹。

不过，其认为，核心城市基本面的提振最终还要靠国内供需调节，不能依托海外需求来判断整体市场复苏。“外资进入中国房地产市场只是锦上添花，更多的还是要依靠国内房地产基本面的企稳和修复。”

李宇嘉建议，应进一步完善境外资金在境内投资、消费的营商环境，给楼市带来资金方面的源头活水。同时，近年来中国积极扩大境外来华旅游创业的免签国家范围，境外人士来华旅游消费频次增加，也可能会产生在境内购房等消费意愿，可考虑完善境外资金在境内结汇、购房、消费方面措施。

“外汇局此次政策调整，既体现了深化跨境投融资便利化的决心，也顺应了房地产市场发展新形势，将为房地产市场注入新的活力，促进金融服务实体经济高质量发展。”严跃进称。