观点网 继朗诗绿色生活创始人田明宣布退休后，陪伴着荣万家上市并度过业绩寒冬期的耿建富也将退休计划搬上了台面。

9月18日，荣万家生活服务股份有限公司（简称“荣万家”）披露了一则人事变动公告。

公告表明，耿建富因退休计划辞任执行董事、董事长、董事会提名委员会主席与薪酬委员会成员，即日起不再担任荣万家任何职务；同时，提名吴秋云为新任执行董事、董事长等职务。

值得注意的是，耿建富是在2023年11月29日获选为荣万家第二届董事会执行董事的，任期为三年，如今距离正式卸任执行董事的日期至少还有15个月之久。

因此，因年龄退休而提前离任的理由，似乎缺少了些说服力。

然而，翻开“80后”接班人吴秋云的过往履历，其地产人的“血脉”解答了一切。

地产人涌入

公告显示，吴秋云现年44岁，在房地产开发、建筑设计及施工、康旅及酒店运营、商业运营、金融投资方面具有丰富的经验。

吴秋云于2003年毕业于西安财经大学，并在同年参与工作，先后在顺驰房地产开发有限公司、恒大地产天津公司、远洋地产天津公司以及万达地产哈尔滨万达城等企业供职，职位均与销售、策划、营销有关。

2014年3月，吴秋云正式入职荣盛房地产发展股份有限公司（简称“荣盛发展”）。此后6年间，分别于荣盛发展济南分公司任营销副总经理，于石家庄分公司任总经理，负责全面营销及经营管理工作。

2020年，吴秋云转战康旅及酒店运营业务，以总经理的身份负责荣盛康旅投资有限公司（含酒店管理公司）全面经营管理工作。

目前，吴秋云肩负荣盛发展董事、总裁及多项委员会委员职务，主要负责荣盛发展及附属公司全面经营管理工作，并领导下属酒店、商管、基金公司全面管理工作。

可以看到，在吴秋云过往履历中，除了在荣盛康旅投资有限公司的三年康旅及酒店运营工作经历之外，其余工作内容都与物业服务没有直接关联，这无疑又是一次母公司地产人“空降”旗下物业公司的鲜活体现。

据物聊社不完全统计，仅仅是今年下半年三个多月里，已有至少4家上市物企的高管团队中迎来了关联地产公司的老将。

首先是6月27日，万物云宣布朱旭将加入公司，负责旗下万物云城板块。与吴秋云背景相似，不论是在万科当董秘、副总裁的9年，还是负责长租公寓规划和转岗长租公寓事业部的调整，都很难找到物业服务的关联履历。

7月10日，为佳兆业美好服务二十多年的老臣李海鸣辞任执行董事，取而代之的是来自佳兆业控股的执行董事、执行总裁及首席营运官刘立好。彼时，物聊社便猜测，刘立好加入佳兆业美好或与佳兆业控股的重组计划有着千丝万缕的关系。

9月12日，刘守伟接过朗诗绿色生活原董事长田明的重任，此时距其从朗诗控股空降到朗诗绿色生活任副董事长仅过去了2个月。同样，刘守伟此前也没有物业服务相关的工作背景。

结合地产行业近年来的坎坷表现，物企“输血”现象变得频繁了起来，以资抵债则是常见的一种方式。发展到现如今的地步，就连物企高管团队也要掺入关联地产公司的血液。

关联与独立

成立于2000年的荣万家是荣盛发展旗下的物业管理企业，据最新披露的业绩报告显示，主要向用户提供社区服务、商企服务、城市服务及服务周边（包括车位租售服务、生活服务、物业开发商增值服务）。

有意思的是，在此之前，荣万家业务线原为“物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务”；在2024年之后，将“物业管理服务”拆分为“社区服务”及“商企服务”，又将“非业主增值服务”及“社区增值服务”合并为“服务周边”，“物业管理服务”业务线保持不变。

尽管荣万家给出的理由是“为充分向股东及投资者展现本集团现有业务”，但最深层的原因或许是为减少“非业主增值服务”，即关联地产公司为其营业收入带来的负面影响。

2024年业绩报告指出，“服务周边”业务线中，车位租售服务、生活服务及物业开发商增值服务分别贡献收入3075.19万元、1.64亿元及9015.23万元，营收增速分别为-10.15%、30.69%和-45.02%

谈到“车位”，就不得不提起荣万家与荣盛发展两度签订的债务抵偿框架协议。

早在2024年初，荣万家与荣盛发展第一次签订相关协议，宣布收购荣盛发展出售的清偿物业，并按等额基准抵销应收款项。抵债资产为10870个停车位及332套住宅、写字楼及商铺，抵债规模约5.68亿元。

不过，签订协议不久后，这批用于抵债的部分资产被没收冻结，导致实际抵债规模要低于预期不少。从签订抵债协议到第二次签订协议之前，荣万家仅成功结清应收款项约2.88亿元。

于是，第二次抵债交易产生了。

今年6月，荣万家再次与荣盛发展订立债务抵偿框架协议，清偿物业包括12689个停车位、5479套储藏间及112套住宅、公寓及商业单位，估值金额达到10.76亿元，两次抵债交易金额合计16亿元。

从明面上看，应收账款能够以等额抵偿的方式要回来，对荣万家的利润表现来说也是一种减负，但随之而来的又是另一座“大山”——存货规模。

据2024年业绩报告，荣万家期内存货规模约为3.39亿元，较2023年的5476万元增长近520%，大幅增加正是源于荣盛发展第一次的以资抵债，而今年第二次抵偿又将增加约10.7亿元，另外再结合车位租售服务收入表现，可见这批资产变现注定道阻且长。

但荣万家似乎别无选择。

自打上市以来，便长期接受来自荣盛发展的“恩惠”。2021年至2024年，荣万家来自荣盛发展的在管面积占比分别为97.7%、97.2%、94.4%及93.4%，尽管比例不断下降，但来自独立第三方的在管面积占比仍保持在个位数。

来到2025年，荣万家在8月底交出了半年成绩单，上半年在管面积达到9060万平方米，在管项目数量为485个，分别较去年同期增长约4.6%及7.1%，并与独立第三方签署了42份合作协议。

因此，公司整体营收与盈利都有小幅度的提升。上半年，荣万家录得营收9.95亿元，同比增长约1.7%，实现净利润9280万元，同比增加约2.0%，毛利为2592万元，同比增长约8.1%。

此外，物聊社还了解到，在2020年业绩会上，荣万家曾对五年后的在管面积表现作出预测：五年后公司整体在管面积会达到2-3亿平方米。其中，承接来自于母公司开发的项目每年增长率为13.8%；通过第三方外拓取得的在管面积未来几年增长率会达到155%。

如今仅剩不到3个月时间，从在管面积来看，荣万家的“五年畅想”还遥不可及。

不过当下更值得关注的是，新任董事长吴秋云的到来，能否帮助荣万家走出独立之路？